Mietkaution anlegen: Welche Möglichkeiten gibt es?

Wer eine neue Wohnung oder auch ein Gebäude anmieten möchte, wird, ob privat oder gewerblich, regelmäßig eine Mietkaution als Sicherheit für etwaige Forderungen aus der Mietsache hinterlegen müssen. Die Deponierung einer Kaution ist in der Bundesrepublik zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, jedoch allgemeiner Usus. Bis in die letzten Jahre hinein wurde die Kaution zumeist als Barkaution beispielsweise auf einem Sparbuch angelegt, das dann dem Vermieter übergeben, verpfändet wurde. Die Kaution darf grundsätzlich drei Nettokaltmieten nicht überschreiten, sie kann in drei aufeinanderfolgenden Raten zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden, der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen. Eine Auszahlung der Kaution sollte spätestens 6 Monate nach dem Auszug erfolgt sein.

Die Mietkaution heute

Mietkaution (© Maurice Tricatelle / fotolia.com)
Mietkaution (© Maurice Tricatelle / fotolia.com)
Grundsätzlich können der Mieter und der Vermieter nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch § 551 BGB darüber entscheiden, in welcher Form sie die Kaution deponieren. Durch die ungünstige Entwicklung für Sparguthaben am Kapitalmarkt, bedingt auch durch Leitzins und Anleihengeschäft, ist ein Sparbuch, die Hinterlegung bei einem Bankinstitut, heute in aller Regel nicht rentabel und bringt so gut wie keine Zinsen. Andere Formen, die Mietkaution anzulegen, sind opportun.

Mietkaution anlegen - Verpfändung eines Sparguthabens

Früher üblich, heute aufgrund der schlechten Zinslage immer unbeliebter: die Anlage der Mietkaution auf einem Sparbuch. Der Mieter legt bei einer Bank ein Sparbuch mit einer Einlage in Höhe der Kautionssumme an. Das Sparbuch übergibt er dann dem Vermieter. Außerdem wird der Mieter eine Verpfändungerklärung unterzeichnen. Der § 1280 BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches schreibt dem Mieter zwingend vor, die Verpfändung des entsprechenden Guthabens auch seiner Bank anzuzeigen. Regelmäßig wird durch Vertragsklauseln oder einen entsprechenden Eintrag in das Sparbuch das eigentlich primäre Pfandrecht der Bank verhindert. Aufgrund des Pfändungsdokumentes ist es dem Vermieter möglich, beispielsweise jeden Monat einen gewissen Betrag abzuheben.

Tagesgeldkonten

Tagesgeld (© Marco2811 / fotolia.com)
Tagesgeld (© Marco2811 / fotolia.com)
Ein Weg, ein wenig Zinsertrag aus der Kaution zu erwirtschaften, ist das von vielen Institutionen angebotene Tagesgeldkonto. Mit einem Tagesgeldkonto erhält der Kunde ein jederzeit kündbares, zumeist kostenlos angebotenes, mit um die 2 Prozent verzinstes Depot für die Kaution. Der Zinsertrag, der regelmäßig unter die Steuerfreigrenze fällt, ist auf jeden Fall höher als bei einem Sparbuch. Notwendig dazu ist lediglich ein Referenzkonto, also beispielsweise ein Girokonto, auf das das Geld zuerst eingezahlt wird. Ein Tagesgeldkonto ist deswegen eine sichere Einlage, weil diese Art von Konten gesetzlich bis zu einer Einlagenhöhe von 100 000 Euro geschützt sind. Ist die Bank Mitglied in einem freiwilligen Einlagensicherungsfonds, ist diese Absicherung noch weit höher. Bei der Versteuerung des Zinsertrages bei Tagesgeldkonten zur Kautionshinterlegung gilt, dass es einen Steuerfreibetrag für die Erträge aus Kapitalanlagen im Steuerrecht gibt. Wer diesen nutzen möchte, muss einen Freistellungsauftrag beantragen. Das ist ausgesprochen einfach bei der Bank zu erledigen, es existieren amtliche Vordrucke. Der Freibetrag beläuft sich für Alleinstehende auf 801 Euro pro Jahr, bei Verheirateten sind es 1.602 Euro.

Fachanwalt.de-Tipp:
Viele Unternehmen versuchen Neukunden für Tagesgeldkonten mit äußerst attraktiven Sonderzinsen für das Tagesgeld anzulocken. Dieser Sonderzins wird lediglich für einen gewissen Zeitraum an Neukunden gewährt, doch liegt er weit über dem sonst üblichen Zins. Es bietet sich die Möglichkeit des „Zins Hoppings“. Neukunde ist für eine Bank nur der, der nicht schon 12 Monate vorher Kunde war.

Mietkaution anlegen - Festgeldkonten

Eine weitere Möglichkeit die Mietkaution anzulegen, stellt ein sogenanntes Festgeldkonto dar. Die Problematik beim Festgeldkonto, das auch gute Zinsen abwerfen kann, jedoch ist die Festlegung auf einen bestimmten Zeitraum, meistens mehrere Jahre. Es ist fraglich, ob der Vermieter darauf eingeht, nicht die sofortige Verfügung über das Geld zu haben.

Bausparverträge

Eine durchaus intelligente Lösung zur Anlageform einer Mietkaution ist der Bausparvertrag. Der Mieter legt einen Bausparvertrag an und verpfändet diesen dem Vermieter. Bei einem Mietrückstand, beim Auszug wegen der Renovierung oder auch wegen der Nebenkostenabrechnung kann der Vermieter dann, aufgrund der Pfändungserklärung des Mieters, auf dieses Kapital zugreifen, jedoch lediglich in der Höhe der bekannten drei Nettokaltmieten. Das benötigte Geld wird dann mithilfe einer Teilkündigung aus dem Bausparvertrag herausgelöst, der ansonsten normal weiterläuft. Bei dieser Art der Anlage profitiert der Mieter zusätzlich von den vermögenswirksamen Leistungen, die der Arbeitgeber regelmäßig zahlt.

Mietkaution anlegen- spekulative Anlageformen

Innovativ und nicht von jedem Vermieter oder auch Mieter akzeptiert sind sogenannte „spekulative Anlageformen“. Hier sind, um die Kaution zu hinterlegen, das Konto wird immer verpfändet werden, alle Risikoklassen erlaubt. Die Risikoklassen nach § 31 WpHG, des Wertpapierhandelsgesetzes:

Klasse

Risiko

Produkt

A

kein Risiko

Spareinlagen, Sichteinlagen und Termingelder

und Obligationen, Spar(kassen)briefe

B

nur Zinsrisiko

„risikolose“ Staatsanleihen und Kapitallebensversicherungen

C

Zins- oder Kursrisiko

Rentenfonds und Optionsanleihen, Geldmarktfonds

D

Zins- und Kursrisiko

Fremdwährungsanleihen und Investmentfonds

E

Totalverlust möglich

Aktien und Hochzinsanleihen, Futures und Optionsscheine, nachrangige Sparbriefe und Genussscheine

Anlage der Mietkaution: unzulässige Anlageformen

Nicht erlaubt ist es dem Vermieter grundsätzlich, die Kautionssumme zusammen mit den eigenen Vermögenswerten anzulegen. Der Grund hierfür ist einfach die Möglichkeit einer Insolvenz des Vermieters, der nicht immer Privatperson ist, sondern genauso gut eine Baugenossenschaft oder eine Wohnungsbaugesellschaft sein kann. Sollte also der Vermieter Insolvenz anmelden, wäre die Kaution, so sie nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt ist, Teil der Insolvenzmasse. Das bedeutet regelmäßig nur sehr geringe Aussicht auf eine Rückerstattung des geschuldeten Kautionsbetrages, auch nur zu kleinen Teilen. Ist der Mieter sich nicht schlüssig darüber, ob der Vermieter seiner entsprechenden Pflicht auch ordnungsgemäß nachkommt, hat er die gesetzlich gewährte Möglichkeit, eine diesbezügliche Anfrage an den Vermieter und Verwalter der Kaution zu stellen, die dieser auch beantworten muss. Wenn er dies nicht tut, hat der Mieter im Gegenzug die Möglichkeit, die Miete bis zur Höhe der Kautionssumme einzubehalten. Allerdings lediglich für die Zeit, die der Vermieter braucht, um nachzuweisen, dass er die Kautionssumme auch ordnungsgemäß deponiert hat.

Kein Kautionskonto notwendig

Konten (© marcus_hofmann / fotolia.com)
Konten (© marcus_hofmann / fotolia.com)
Eine Kautionszahlung kann vermieden werden, indem ein Bürge für den Mieter einspringt. Dies kann eine Privatperson sein, beispielsweise die Eltern, oder aber auch ein kommerzielles Unternehmen, das die sogenannte „Kautionsbürgschaft“ oder „Kautionsversicherung“ gegen einen meist jährlichen Beitrag übernimmt. Bei der Bürgschaft für eine Kaution sind etliche grundlegende Dinge zu beachten. Zunächst sollte man wissen, dass sich der Vermieter nicht unbedingt mit einer Bürgschaft einverstanden erklären muss. Gibt er seine Zustimmung, dann schließt der Mieter mit einer Privatperson oder einer Agentur den Vertrag über eine Bürgschaft ab. Unternehmen verlangen in aller Regel 5 Prozent der Kautionssumme jährlich, manchmal zuzüglich von Gebühren und Bearbeitungskosten. Wurde die Kautionsbürgschaft abgeschlossen, dann erhält man eine Bürgschaftsurkunde, die dem Vermieter übergeben wird. Das Unternehmen wird dann, sollte der Vermieter Anspruch auf Teile der Kaution erheben, diese auszahlen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass der Mieter, der die jährlichen Gebühren bezahlt, nun auch diesen Betrag, der nur in Form eines Vorschusses von der Agentur gewährt wird, an diese zurückzuzahlen hat. Gegebenenfalls mit Zins und Zinseszins. Es ist also geboten, große Sorgfalt bei der Auswahl eines Bürgen walten zulassen. Oft werben Unternehmen mit sehr geringen Jahresgebühren, berechnen dafür aber unverschämt hohe Bearbeitungskosten, Anmelde- oder Abschlussgebühren und ähnliches. Eine solche Kautionsbürgschaft ist nicht (auf eine andere Wohnung) übertragbar. Die Übernahme von Gewährleistungen durch Kreditinstitute stellt nach dem § 1 Nr.8 KWG zum sogenannten „Mietaval“ ein Bankgeschäft dar. Grundbedingung für eine Kautionspolice ist eine ausreichende Bonität. Eine Kautionspolice ist im Übrigen unpfändbar. Sie schützt die Ansprüche des Vermieters vor einer Pfändung des Kautionskontos durch Drittgläubiger. Er hat die Möglichkeit, seine Ansprüche auf Zahlungen aus fehlenden Nebenkostenerstattungen oder Mietrückständen, Instandsetzungsarbeiten einfach durchzusetzen.

Mietkaution im Ausland anlegen

Das Gesetz lässt sich lediglich zu dem Zinssatz aus, mit dem die Kaution angelegt werden muss. So ist vorgeschrieben, dass der Vermieter, neben der Tatsache, dass er das Geld getrennt von seinem sonstigen Vermögen anlegen muss, den üblichen Zinssatz für eine Geldeinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu zahlen hat. Das will meinen, dass, solange der Zinssatz, den der Anleger bei einer Investition im Ausland erhält, nicht unter dem in Deutschland üblichen Zinssatz für solche von der Kündigung her zeitlich begrenzten Depots liegt, es ohne weiteres möglich ist, auch im Ausland beziehungsweise vom Ausland aus mit der Mietkaution umzugehen. Selbstverständlich sind eventuelle Steuern zu beachten.




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