Das deutsche Mietrecht ist extrem umfassend und sieht zahlreiche Besonderheiten vor. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich also gründlich informieren, bevor sie einen Vertrag unterzeichnen. Die Beteiligten müssen sich dabei unter anderem mit der Art des Vertragsabschlusses, mit Mietsicherheiten, mit Besonderheiten während der Mietzeit sowie mit den Regelungen bezüglich der Nebenkostenabrechnung auseinandersetzen. Hier erhalten Sie einen ausführlichen Überblick zu allen relevanten Rechtsfragen, die vor Abschluss eines Mietvertrages zu klären sind.
Formen des Mietvertrages
Am Anfang jedes Mietverhältnisses steht der Abschluss des entsprechenden Vertrages. Wie dieser abläuft, hängt grundsätzlich von den unterschiedlichen Typen ab.
Die einzelnen Vertragsarten unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Konstellation, ihrer Voraussetzungen sowie der gesetzlichen Grundlagen.
Damit es später keine Probleme gibt, sollten sowohl der Mieter als auch der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages darauf achten, dass alle Formalitäten eingehalten und etwaige Hindernisse beseitigt werden.
Doch welche Vertragstypen gibt es und welche Besonderheiten sind beim Vertragsabschluss zu beachten?
Mietrecht (© fabstyle / fotolia.com)Einen wahren Exoten im Bereich der Mietvertragsarten stellt der sogenannte Indexmietvertrag dar. Kommt eine solche Vereinbarung zu Stande, berechnet sich die Höhe der Miete nach dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Dabei handelt es sich um eine Preisvergleichsaufstellung, die jedes Jahr vom Statistischen Bundesamt erstellt wird. Beim Abschluss des Vertrages muss unbedingt vereinbart werden, ob sich die Berechnung auf die Netto- oder Bruttomiete bezieht. Dieser Beschluss wird im Regelfall in die Indexklausel aufgenommen.
Als Vermieter sollte man außerdem beachten, dass Mieterhöhungen nur aufgrund einer Steigerung des Indexes möglich und selbstständig nach Ablauf der Jahresfrist vorzunehmen sind. Es ist damit nahezu ausgeschlossen, dass die regelmäßig zu bezahlenden Beträge auf einer anderen Grundlage erhöht werden können. Mieter sind bei einer solchen Vertragskonstellation auf eine stabile, wirtschaftliche Situation angewiesen. Für Menschen, die nur über geringe Rücklagen verfügen, kann ein bestehender Indexmietvertrag schnell und unvorhergesehen zum Problem werden. Wichtig ist also, dass sich beide Parteien gründlich überlegen, ob sich der Abschluss einer solchen Übereinkunft lohnt.
Eine gängige Konstellation in Deutschland sind sogenannte Staffelmietvereinbarungen. Auch hierbei liegt die Besonderheit wieder in der Art der Mieterhöhung. Anders als bei der Indexmiete werden Höhe und Zeitpunkt der Kostenänderung bereits von Beginn an vereinbart und sind daher vorhersehbar. Allerdings können diese Bestimmungen nicht willkürlich getroffen werden, sondern sind an bestimmte Bedingungen geknüpft.
Beim Abschluss eines Staffelmietvertrages müssen die Vertragspartner folgendes beachten:
- zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen muss (dient dem Schutz des Mieters)
- die entsprechenden Steigerungen müssen im Vertrag als klar definierte Zahl niedergeschrieben werden
- einen beidseitigen Kündigungsverzicht können die Beteiligten lediglich über einen Zeitraum von längstens vier Jahren festlegen
Entgegen der weitläufigen Meinung, die Dauer eines Staffelmietvertrages müsse von Anfang an definiert sein, können die Parteien auch eine Vereinbarung mit unbestimmter Laufzeit treffen.
Mietpreisbremse
Zu beachten ist dabei jedoch, dass die gestaffelten Mieterhöhungen über einen bestimmten Zeitraum festgelegt werden müssen. Ist die entsprechende Periode abgelaufen, können Mieter und Vermieter entweder neue Verbindlichkeiten in Form einer Staffel- oder einer Indexmiete festsetzen, oder auf zusätzliche Vertragsoptionen verzichten.
Seit dem 01.06.2015 sieht das deutsche Mietrecht eine Besonderheit bezüglich der Höhe eines Mietbetrages vor. Die sogenannte Mietpreisbremse stellt einen Dämpfer zum rasanten Mietanstieg der Vorjahre dar und muss unbedingt bei Abschluss eines Mietvertrages berücksichtigt werden. Durch dieses Gesetz sind alle Bundesländer dazu ermächtigt, bestimmte Regionen und Gemeinden zu angespannten Wohnungsmärkten zu erklären. Die Miete in den entsprechenden Gebieten darf anschließend den ortsüblichen Preis nur um maximal zehn Prozent übersteigen.
Besondere Sorgfalt sollten Mieter und Vermieter walten lassen, wenn eine Indexmiete oder eine Staffelmietvereinbarung im Raum steht. Wurden solche Verträge bereits vor Gültigkeit der Mietpreisbremse abgeschlossen, ist eine etwaige Senkung der Miete nicht notwendig.
Allerdings müssen die entsprechenden Beschränkungen in künftigen Vereinbarungen berücksichtigt werden. Es ist keine Seltenheit, dass Mietverträge mehrere Mieter enthalten. Ob Ehe-Wohnung, Wohngemeinschaft oder Partnerschaft - ein gemeinsamer Mietvertrag erfordert die Aufnahme aller beteiligten Personen. Dabei erhalten alle Mieter gleichermaßen Rechte und Pflichten. Was die Kosten der Miete betrifft sind alle Schuldner - soweit nicht anderweitig vereinbart - gemeinschaftlich zur Tilgung verpflichtet. Im deutschen Mietrecht ist dabei die Rede von einer Gesamtschuldnerschaft. Gleichzeitig hat auch jeder Mieter die festgelegten Rechte an der Wohnung.
Anders als bei einer Untermieterschaft herrscht hier also keine Hierarchie. Im Mietvertrag werden alle beteiligten Personen als Mieter genannt und sind für die Gültigkeit zur Unterschrift verpflichtet.
Mietvertrag - Besondere Bestimmungen
Die Untervermietung kommt meist dann in Betracht, wenn Wohnraum - zumindest zeitweise - ungenutzt ist. Ein solches Vertragsverhältnis ist entsprechend zu kennzeichnen, da Unter- und Hauptmieter unterschiedliche Rechte und Pflichten innehaben. Zu beachten ist dabei unbedingt, dass Einnahmen aus einem solchen Mietverhältnis ebenfalls zu versteuern sind. Dabei müssen auch Nebenkostenvorauszahlungen und der Mietzins berücksichtigt und entsprechend in der Steuererklärung angegeben werden.
Kommt eine Untervermietung auf Grundlage einer vorübergehenden Überlassung, wie beispielsweise bei einer Ferienwohnung, zu Stande, sind ebenfalls einige Feinheiten zu beachten. Bei Abschluss eines solchen Vertrages fallen die Bestimmungen über Mieterhöhungen weg, da diese in einem solchen Fall gemäß dem deutschen Mietrecht unwirksam sind. Zwar sollten die beiden Parteien eine bestimmte Laufzeit vereinbaren, der übliche Kündigungsschutz entfällt bei der zeitweisen Vermietung von Ferienwohnungen und ähnlichen Immobilien jedoch ebenfalls.
Auskunftsrecht (© kwarner / fotolia.com)Als Vermieter sollte man sich beim Abschluss des Mietvertrages eine sog. Mieterselbstauskunft vorlegen lassen. Daraus geht hervor, ob die Bonität des Vertragspartners gewährleistet ist. Die Mieter sind zwar nicht per Gesetz dazu verpflichtet, eine solche Bescheinigung bereitzustellen, doch der Vermieter kann dies zur Voraussetzung des Vertragsabschlusses machen. Um Vertrauen zu schaffen, ist es also ratsam, die Mieterselbstauskunft bereits zum ersten Termin mitzubringen. Dazu müssen mehrere Fragen, die für den Nachweis der Bonität relevant sind, ehrlich und selbstständig in schriftlicher Form beantwortet werden.
Die Beauftragung eines Maklers kann sowohl für den Mieter als auch den Vermieter vorteilhaft sein. Bezahlen muss ihn jedoch derjenige, der ihn bestellt. Ein entsprechender Auftrag muss gemäß dem deutschen Mietrecht schriftlich gestellt werden. Allerdings lässt sich später bei einer entsprechenden Einigung auch die Bestimmung über die Kostentragung für den Makler in den Mietvertrag aufnehmen. Dies sollte jedoch bereits im Voraus verbindlich geklärt werden.
Zuletzt muss für den unproblematischen Abschluss eines Mietvertrags die Hausordnung beachtet werden. Grundsätzlich sind Vermieter nicht dazu verpflichtet, deren Wortlaut in den Mietvertrag aufzunehmen. Es empfiehlt sich jedoch, eine Ablichtung davon zusammen mit den vertraglichen Unterlagen auszuhändigen. Kommt eine Einbeziehung in den Mietvertrag zu Stande, geschieht dies meist in Form der allgemeinen Geschäftsbedingungen. Damit dies wirksam ist, müssen allerdings die entsprechenden Bestimmungen und Einschränkungen des deutschen Mietrechts (§§ 305-310 BGB) berücksichtigt werden.
Mietsicherheit
Im deutschen Mietrecht sind verschiedene Sicherheiten vorgesehen, die die aus dem Mietvertrag hervorgehenden Ansprüche auch bei drohender Leistungsunfähigkeit sichern sollen. Eine eher seltene Variante dieser Absicherung ist die sogenannte Mietbürgschaft. Die Besonderheit dabei ist, dass der Sicherungsbetrag nicht sofort an den Vermieter gezahlt oder anderweitig hinterlegt werden muss. In Betracht kommt hierbei meist eine Elternbürgschaft, bei der - wie der Name bereits verrät - mindestens ein Elternteil als Bürge für den Mieter auftritt. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit haften also die bürgenden Eltern für den fälligen Betrag. Ähnliche Bürgschaften können auch mit anderen Privatpersonen vereinbart werden.
Mietkaution (© maurice-tricatelle / fotolia.com)Eine weitaus gängigere Möglichkeit der Mietsicherung stellt die Zahlung einer Mietkaution dar. Die Vereinbarung darüber und die entsprechenden Feinheiten müssen im Mietvertrag festgelegt werden. Im Regelfall beträgt die Höhe der Kaution etwa so viel wie drei Monatsmieten. Dabei muss allerdings beachtet werden, dass die Summe von drei Monatskaltmieten nicht überschritten werden darf und dass eine Mieterhöhung keinen Einfluss auf die Mietkaution hat. Der Vermieter hat das Recht, die Mietkaution sofort einzufordern.
Gleichzeitig kann der Mieter jedoch auf eine Ratenzahlung in drei gleichen Monatsraten bestehen. Sollte der Vermieter sich weigern, eine Zahlung in Raten zu akzeptieren, kann der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Es empfiehlt sich, für die Zahlung der Kaution ein Treuhandkonto auf den Namen des Vermieters einzurichten. So ist der entsprechende Betrag vom restlichen Vermögen getrennt und gesichert.
Als Alternative zum Mietkautionskonto kommen auch ein Sparbuch oder eine Tagesanleihe in Betracht. Welche Variante bevorzugt wird, liegt im Ermessen der Vertragsparteien. In jedem Fall muss die Rückzahlung der Mietkaution gewährleistet bleiben.
Die Einbehaltung des vereinbarten Betrages darf erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und nur auf Grundlage berechtigter Forderungen erfolgen. Liegen keine triftigen Gründe vor, muss die Rückzahlung durch den Vermieter sofort nach Ende der Vertragslaufzeit erfolgen.
Besonderheiten während Mietzeit
Während der Mietzeit kommen sowohl auf den Vermieter als auch den Mieter einige Besonderheiten zu, die nicht immer aus dem Mietvertrag hervorgehen. Unter anderem muss beachtet werden, dass der Vermieter kein allgemeines Besichtigungsrecht innehat. Das bedeutet, dass er sachliche Gründe vorbringen muss, um die Wohnung ohne Einwilligung des Mieters in Augenschein nehmen zu können.
Es liegen jedoch auch Rechtsprechungen vor, die die Zustandsprüfung der Mietsache in zeitlichen Abständen von je zwei Jahren als konkreten Anlass zur Erteilung des Besichtigungsrechts sehen. Weitere triftige Gründe sind unter anderem die Feststellung von Mängeln, geplante Umbaumaßnahmen und die Überprüfung der Räume nach unzulässiger Tierhaltung.
Letzteres kommt jedoch nur in Betracht, wenn ein begründeter Verdacht besteht, dass gegen im Mietvertrag festgelegte Vereinbarungen verstoßen wird. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Haltung bestimmter Tiere nur unzulässig ist, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde. Ersatzweise können solche Bestimmungen auch in die Hausordnung aufgenommen werden.
Grillen auf der Dachterasse (© karepa / fotolia.com)Vorgaben zur Gartennutzung und zum Grillen im Garten und auf dem Balkon müssen ebenfalls in den Wortlaut des Mietvertrages oder der Hausordnung aufgenommen werden. Auch Ruhezeiten sind meist Bestandteil der Hausordnung und für alle Bewohner gleichermaßen gültig. Dies betrifft auch wohnungsinterne Baumaßnahmen, wie beispielsweise die Nutzung einer Bohrmaschine.
Zusätzliche Bestimmungen können solche Umbauten jedoch ganz oder teilweise verbieten. So hat der Vermieter das Recht, dem Mieter eine Beschädigung oder Veränderung der Mietsache zu untersagen. Kommt es zu Mängeln innerhalb des Wohnraums, können diese durch den Mieter beanstandet werden. Dies betrifft unter anderem Schimmel, eine kaputte Heizung und jeden anderen Zustand, der von den vertraglich vereinbarten Gegebenheiten abweicht. Als Mieter sollte man dem Vermieter entsprechende Mängel umgehend schriftlich mitteilen.
Zudem empfiehlt es sich, eine angemessene Frist zur Ausbesserung festzulegen. Sollte der Vermieter nicht erreichbar sein, muss der Mieter die nötigen Aufwendungen zur Schadensbeseitigung selbst vornehmen. Entsprechende Kosten kann er sich später allerdings erstatten lassen.
Auch die Mieterhöhung während der Mietzeit ist an einige Bedingungen gekoppelt. Wie bereits erwähnt, muss dabei die Regelung der Mietpreisbremse berücksichtigt werden. Wurden im Mietvertrag keine entsprechenden Bestimmungen getroffen, können in den meisten Fällen nur Anpassungen an den ortsüblichen Mietspiegel, der in Verbindung mit der Nettomiete als Berechnungsgrundlage dient, vorgenommen werden.
Grundsätzlich kann der Vermieter alle zwölf Monate von diesem Recht Gebrauch machen und dem Mieter eine Erhöhung der Miete schriftlich mitteilen. Die Änderungen treten dann nach Ablauf des übernächsten Monats in Kraft, soweit der Mieter nicht dagegen vorgeht.
Mietminderung - Zulässigkeit und Ablauf
Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter das Recht, eine Minderung des Mietpreises zu verlangen. Als Grundlage hierfür dienen nicht etwa veränderte, persönliche Verhältnisse, wie ein gesunkenes Einkommen, sondern lediglich deutliche Mängel an der Mietsache.
Aufzug (© upixa / fotolia.com)Wie bereits festgestellt, hat der Mieter dem Vermieter entsprechende Beanstandungen schriftlich mitzuteilen. Werden die Mängel nicht innerhalb einer angemessenen Frist beseitigt, besteht ein Anspruch auf Mietminderung. Der Zeitraum, in dem die Ausbesserungen vorgenommen werden müssen, richtet sich dabei nach der Art des Defizits. Bei einer Beschädigung der Heizung gilt grundsätzlich, dass der Schaden umgehend behoben werden muss. Insbesondere im Winter stellt ein defekter Heizkörper eine wesentliche Einschränkung dar.
Ein häufiger Grund für Mietminderungen sind beschädigte Aufzüge. Entsprechende Reparaturen nehmen oft viel Zeit in Anspruch. Allerdings muss hierbei auch berücksichtigt werden, in welchem Stockwerk sich die Wohnung des Mieters befindet und ob dieser aus gesundheitlichen Gründen besonders auf die Nutzung eines Fahrstuhls angewiesen ist. Weitere Beanstandungsgrundlagen sind außerdem Baulärm und undichte Fenster. Treten solche Mängel über einen längeren Zeitraum auf, kann der Mieter entsprechend des Ausmaßes Mietminderungen verlangen.
Auch im Falle einer Modernisierung oder Sanierung kommt eine Mietminderung in Betracht. Der Anspruch entsteht dann, wenn der Mieter aufgrund entsprechender Baumaßnahmen Einschränkungen in der Nutzung der Mietsache zu erdulden hat. Allerdings gilt es auch dabei abzuwägen, wie lange diese Mängel auftreten. Umgekehrt kann der Mieter auch eine Minderung der Miete verlangen, wenn unbedingt notwendige Sanierungen oder Modernisierungen trotz Bitte um Erledigung nicht vorgenommen werden.
Nebenkostenabrechnung
Maßgeblich für die Berechnung der Nebenkosten ist ein Zeitraum von zwölf Monaten. Während dieser grundsätzlich frei gewählt werden kann, nehmen die meisten Vermieter das Kalenderjahr als Grundlage. Die Nebenkostenabrechnungsfrist, bis zu der der Mieter die Nebenkostenabrechnung spätestens erhalten muss, endet mit Ablauf des zwölften Monats nach dem Jahr, das als Berechnungszeitraum diente.
Betriebskosten-Nebenkosten (© maurice-tricatelle / fotolia.com)Der Vermieter hat also grundsätzlich genau ein Jahr Zeit, um dem Mieter die Nebenkostenabrechnung schriftlich zukommen zu lassen.
Neben der Berechnungsfrist sollte jeder Vermieter folgendes im Zusammenhang mit der Verjährungsfrist im Auge behalten:
- die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre
- die Verjährungsfrist beginnt gemäß deutschem Mietrecht mit Ablauf des Jahres, das für den Berechnungszeitraum maßgeblich war
- der Vermieter hat somit ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch auf Zahlung der Nebenkosten entstanden ist, drei Jahre Zeit, um die Forderungen geltend zu machen
- verstreicht die Verjährungsfrist, entfällt die Pflicht des Mieters, die beanstandeten Nebenkosten zu bezahlen.
Der Vermieter ist außerdem gemäß der Heizkostenverordnung verpflichtet, die Heizkosten zu erfassen und eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu erstellen. Dies gilt für alle Mietwohnungen mit einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage oder für solche, die mit Fernwärme versorgt werden. Um die Nebenkosten bestimmen zu können, müssen die entsprechenden Wohnräume mit Erfassungssystemen ausgestattet sein.
Ist dies im Mietvertrag festgelegt, kann der Vermieter auch die Kosten für die Gartenpflege als Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Zu den umlagefähigen Kosten zählen beispielsweise die Rasenpflege, das Schneiden der Hecke sowie die Bewässerung. Die Art der Gartenpflege kann dabei vom Vermieter frei bestimmt werden, muss sich allerdings in einem gewissenhaften Rahmen befinden. So sind auch diese Nebenkosten auf eine angemessene Höhe beschränkt.
Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Mietobjekt gehören ebenfalls zu den umlagefähigen Kosten. Die Gesamtbeträge dafür kann der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung zusammenfassen. Sollen anderweitige Versicherungskosten ebenfalls umgelegt werden, muss dies jedoch im Mietvertrag so vereinbart worden sein.
Beendigung des Mietvertrages
Wer den Mietvertrag beenden möchte, muss einige gesetzliche Formvorschriften beachten. So muss eine Kündigung in schriftlicher Form beim Empfänger eingehen. Es empfiehlt sich außerdem dabei ein Einschreiben mit Rückschein zu nutzen, um bei etwaigen Unstimmigkeiten einen Nachweis erbringen zu können. Für Mieter und Vermieter gelten unterschiedliche Kündigungsfristen. Erstere müssen bei unbefristeten Verträgen grundsätzlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten rechnen, es sei denn, es wurde eine andere Dauer vereinbart. Eine Begründung muss der Mieter nicht vorbringen.
Kündigung (© christian-jung / fotolia.com)Anders sieht dies bei der Kündigung durch den Vermieter aus. Diese kann nur unter bestimmten Bedingungen erfolgen und muss daher auch immer begründet werden. Je nach Kündigungsgrund kann die Kündigungsfrist dabei drei bis neun Monate betragen. Der Vermieter ist nicht berechtigt, die gesetzlich festgelegte Kündigungsfrist im Mietvertrag zu seinen Gunsten zu verändern. Ist das Mietverhältnis beendet, so hat der Mieter die Wohnung besenrein an den Vermieter zu übergeben. Geschieht dies nicht und sind deutliche Mängel feststellbar, kann es unter Umständen zur Einbehaltung der Kaution kommen.
Wer als Vermieter Opfer von Mietnomaden wird, sollte sich schnellstmöglich um rechtliche Hilfe bemühen. Da es in den meisten Fällen fast unmöglich ist, solche Mieter ohne gerichtliche Veranlassungen aus der Wohnung zu bekommen, empfiehlt es sich, umgehend einen Fachanwalt für deutsches Mietrecht aufzusuchen. Dieser kann dann die nötigen Schritte zur rechtlichen Klärung einleiten und für eine möglichst unkomplizierte Lösung dieses Problems sorgen.
