Abmahnung durch den Vermieter

Kommt ein Mietverhältnis zustande, gehen sowohl Mieter als auch Vermieter gewissen Pflichten ein. Verstößt ein Mieter gegen diese Pflichten, kann es zu einer Abmahnung durch den Vermieter kommen. Unter einer Abmahnung versteht man die Aufforderung unter konkreter Nennung des Verstoßes gegen den Mietvertrag, die vertraglichen Pflichten zu erfüllen. Ein Vermieter kann also nicht willkürlich abmahnen, vielmehr muss es dafür konkrete Gründe geben, die auf einem mietvertraglichen Verstoß beruhen. Für eine ordnungsgemäße Abmahnung Vermieter müssen zudem einige Formalien beachtet werden.

Welche Gründe kann es für eine Abmahnung geben?

Rechte und Pflichten (© momius / fotolia.com)
Rechte und Pflichten (© momius / fotolia.com)
Die Gründe, aus denen ein Vermieter seinen Mieter abmahnen will, können sehr unterschiedlich sein. Möglich sind u.a.:

  • Eine fortwährende Missachtung der Ruhezeiten: Zu laute Musik, bohren oder hämmern zu Zeiten, zu denen es laut Hausordnung oder gesetzlicher Ruhezeiten verboten ist, kann bei fortwährender Missachtung zu einer Abmahnung Vermieter führen.
  • Mietzahlung: Der Mieter ist verpflichtet, die Miete bis zum 3. Werktag des Monats auf das Vermieterkonto zu überweisen. Geschieht dies wiederholt zu spät, kann auch dies eine Abmahnung Vermieter rechtfertigen.
  • gegen die Reinigungspflichten: Ist in der Hausordnung ein Putzplan festgelegt, haben sich die Mieter hieran zu halten. Tut dies ein Mieter nicht, kann er durch den Vermieter abgemahnt werden.
  • gestattete Untervermietung: Wer seine Wohnung untervermietet, ohne hierzu die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, verhält sich ebenfalls vertragswidrig und kann mit einer Abmahnung rechnen.
  • gestattete Hundehaltung: Ist im Mietvertrag eine Hundehaltung ausgeschlossen, muss sich der Mieter hieran halten. Ein Verstoß kann eine Abmahnung nach sich ziehen.

Mündliche wie auch schriftliche Abmahnungen möglich

Vermieter können die Abmahnung sowohl mündlich als auch schriftlich aussprechen. In der Praxis wird aber die schriftliche Variante vorzugswürdig sein, da sie hier am sichersten nachzuweisen ist.

Abmahnung Vermieter auf die leichte Schulter nehmen?

Mieter, die eine Abmahnung erhalten haben, sollten sich damit auseinandersetzen. Wichtig ist in erster Linie, sein Verhalten zu ändern und die Verstöße gegen die Pflichten aus dem Mietvertrag umgehend zu unterlassen. Letztlich ist es so, dass auf Abmahnungen auch eine fristlose Kündigung folgen kann. Eine fristlose Kündigung kann nicht einfach so ausgesprochen werden, es ist üblicherweise zunächst eine Abmahnung erforderlich. Wird diese durch den Mieter ignoriert und die Pflichtverletzungen bestehen weiter, muss keine weitere Abmahnung mehr folgen, damit das Mietverhältnis fristlos beendet werden kann. Stattdessen kann sogar sofort in das Räumungsverfahren übergegangen werden.

Keine festen Regelungen, was Fristen betrifft

Wird mit der Abmahnung Vermieter das Unterlassen einer Pflichtverletzung gefordert, kommt auch die Frage nach einer Fristsetzung auf. Diesbezügliche gesetzliche Regelungen gibt es jedoch nicht. Vielmehr sollte hier auf den Einzelfall bzw. auf die Art des Pflichtverstoßes Rücksicht genommen werden. Wird beispielsweise eine Ruhestörung abgemahnt, ist es dem Mieter möglich, die Pflichtverletzung sofort einzustellen. Im Fall einer unerlaubten Tierhaltung hingegen sollte dem Mieter eine ausreichende Frist eingeräumt werden, um ein neues Zuhause für das Tier finden zu können.

Ist eine Abmahnung immer erforderlich?

Nein, es gibt durchaus Fälle, in denen der Vermieter direkt zu einer fristlosen Kündigung übergehen kann, ohne den Umweg über eine Abmahnung nehmen zu müssen. Dies ist dann möglich, wenn der Mieter keine Miete zahlt, bedrohlich oder gewalttätig gegenüber den Nachbarn auftritt oder den Vermieter beleidigt.

Worauf bei einer Abmahnung achten?

Die Abmahnung Vermieter sollte einige formale Kriterien erfüllen. In der Abmahnung muss das vertragswidrige Verhalten des Mieters präzise genannt werden. Für den Mieter muss erkennbar sein, was er an seinem Verhalten ändern muss. Zudem muss der Vermieter klar formulieren, dass, sollte der Mieter sein Verhalten nicht ändern, eine Kündigung erfolgt. Weiterhin muss die Abmahnung Vermieter an den richtigen Ansprechpartner gerichtet sein. Gehen aus dem Mietvertrag mehrere Vertragsparteien hervor, sind alle in der Abmahnung zu nennen.

Was tun bei einer ungerechtfertigten Abmahnung?

Ein Vermieter wird in der Regel nur dann eine Abmahnung aussprechen, wenn er sichergehen kann, dass tatsächlich ein vertragswidriges Verhalten des Mieters gegeben ist. Die Möglichkeiten des Mieters, sich gegen eine Abmahnung zu wehren, sind daher meist sehr beschränkt. Sollte ein Dritter im Namen des Vermieters abgemahnt haben, etwa dessen Rechtsanwalt, kann die Abmahnung durch den Mieter zurückgewiesen werden, wenn keine Originalvollmacht beigefügt ist. Hierdurch wird die Abmahnung unwirksam. Die Zurückweisung muss jedoch unverzüglich erfolgen und wird letztlich jedoch nicht mehr als nur einen zeitlichen Aufschub bringen, da der Vermieter sicher eine neue Abmahnung aussprechen wird.

Fachanwalt.de-Tipp:
Es ist dem Mieter zudem natürlich unbenommen, auf eine Abmahnung hin eine Gegendarstellung abzugeben. Sollte es zu einer Kündigung und daraufhin zu einem Gerichtsverfahren kommen, ist es Sache des Gerichts, die Abmahnung auf ihre Rechtmäßigkeit hin zu prüfen.

Abmahnung Vermieter – Ein Muster

Wer als Vermieter seinen Mieter abmahnen möchte, kann das folgende Muster als Orientierung nutzen. Das Muster bezieht sich dabei auf eine Abmahnung aufgrund von Lärmbelästigung.

Name des Vermieters                                                                                   Ort, Datum

Adresse des Vermieters

Postleitzahl und Ort

 

Name des Mieters

Adresse des Mieters

Postleitzahl und Ort

 

Abmahnung wegen Verstoßes gegen Mietvertrag

 

Sehr geehrte Frau … / Sehr geehrter Herr …

hiermit mahne ich Sie in Ihrer Eigenschaft als Mieter der Wohnung (genaue Adresse eingeben) ab.

Wie ich von anderen Mietern des Hauses erfahren habe, spielen Sie regelmäßig am Abend Klavier (bzw. genauen Grund der Lärmbelästigung nennen). Erstmalig wurde das abendliche Klavierspiel am …. vernommen, zudem wiederholt es sich regelmäßig wochentags in der Uhrzeit von …. bis …. . Durch das Spielen des Instrumentes kommt es zu einer nicht unerheblichen Lärmbelästigung der anderen Hausbewohner. Ich verweise diesbezüglich auf den § … Ihres Mietvertrages vom . Demnach ist das Musizieren im Haus außerhalb der Ruhezeiten auf zwei Stunden beschränkt. Ich weise Sie daher darauf hin, die vertraglich geregelten Ruhezeiten einzuhalten und das Musizieren während der Ruhezeiten zu unterlassen.

Kommen Sie dieser Aufforderung nicht nach, sehe ich mich dazu gezwungen, das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß, zu kündigen.

 

Mit freundlichen Grüßen,

 

Unterschrift   

Sie können hier das Muster einer Abmahnung seitens des Vermieters als Word Dokument herunterladen

Rechtlicher Hinweis zu den Vorlagen: Bei dem kostenlosen Muster handelt es sich um ein unverbindliches Muster aus unserem Magazin. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Vorlage wird keine Gewähr übernommen. Es ist nicht auszuschließen, dass die abrufbaren Muster nicht den zurzeit gültigen Gesetzen oder der aktuellen Rechtsprechung genügen. Die Nutzung erfolgt daher auf eigene Gefahr. Das unverbindliche Muster muss vor der Verwendung durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater individuell überprüft und dem Einzelfall angepasst werden.

Zusammenfassung:

  • Eine Abmahnung kann mündlich oder schriftlich erfolgen. Eine schriftliche Abmahnung ist aus Gründen der Beweislast vorzugswürdig.
  • Mögliche Gründe für eine Abmahnung sind u.a. Ruhestörung, verbotene Tierhaltung, verspätete Mietzahlungen oder eine unerlaubte gewerbliche Nutzung der Wohnung.
  • Möchte ein Vermieter dem Mieter fristlos kündigen, muss der Mieter vorher abgemahnt worden sein.
  • Dem Mieter muss dargelegt werden, gegen welche mietvertraglichen Pflichten er verstoßen hat. Die Abmahnung umfasst eine Aufforderung zu einem Tun oder Unterlassen sowie eine Kündigungsandrohung, sollte der Mieter sich weiterhin weigern, seinen Pflichten nachzukommen.
  • Sind mehrere Personen Vertragspartei, müssen alle davon auch in der Abmahnung genannt werden bzw. es muss ihnen eine eigene Abmahnung zugestellt werden.



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