Wohnungsübergabe bei Auszug / Einzug: Was ist zu beachten?

Mit der Wohnungsübergabe bei Einzug kommt der Vermieter seiner Pflicht aus dem Mietvertrag nach, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren (vgl. § 535 Absatz 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch [BGB]). Umgekehrt erfüllt der Mieter bei seinem Auszug mit der Wohnungsübergabe an den Vermieter seine Pflicht, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben (vgl. § 546 Absatz 1).

Mietrechtliche Pflichten

Mietvertrag (© scatterly / fotolia.com)
Mietvertrag (© scatterly / fotolia.com)
Das deutsche Mietrecht ist in den §§ 535 ff. BGB geregelt und enthält in den §§ 549 bis 577a BGB besondere Vorschriften über Mietverhältnisse über Wohnraum, die zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften der §§ 535 bis 548 BGB gelten.

Eine wesentliche Hauptleistungspflicht des Vermieters ist es, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu gewähren (vgl. § 535 Absatz 1 Satz 1 BGB). Hierfür ist erforderlich, dass Vermieter dem Mieter den Besitz an der Wohnung einräumt. Dies hat spätestens an dem im Vertrag genannten Stichtag zu erfolgen.

Erklärt der Vermieter sich mit einem früheren Nutzen der Wohnung einverstanden, etwa einige Tage vor dem vertraglichen Einzugsdatum, so kann er hierfür nicht automatisch die anteilige Zahlung von Miete verlangen. Für die Einräumung des Besitzes an der Wohnung ist der bloße Zugang zur Wohnung nicht ausreichend. Vielmehr muss der vorherige Mieter die Wohnung geräumt haben und der Vermieter muss dem Mieter sämtliche Schlüssel übergeben (vgl. Oberlandesgericht [OLG] Düsseldorf, Beschluss vom 5. September 2011 – Az.: I-24 U 4/11).

Der Mieter muss dem Vermieter die im Mietvertrag vereinbarte Miete entrichten (vgl. § 535 Absatz 2 BGB) und ihm die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgeben (vgl. § 546 BGB).

Theoretisch müssen Vermieter und Mieter bei der Wohnungsübergabe (sei es bei Einzug oder die Wohnungsrückgabe bei Auszug) nicht beide anwesend sein, solange dem Mieter der Zugang ermöglicht und der Besitz eingeräumt wird. Vereinbaren die Parteien etwa, da die Schlüssel per Post übersandt werden, so kann dies durchaus zulässig und ausreichend sein. In der Praxis wird dies eher selten der Fall sein, da so ein erhöhte Gefahr besteht, dass es nach der Wohnungsübergabe (oder -rückgabe) zu Streitigkeiten über die Haftung für eventuelle Mängel und Schäden kommt.

Haftung für Mängel und Schäden

Neben der Gebrauchsüberlassung trifft den Vermieter ebenfalls die Pflicht, die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (vgl. § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB). Der Viermieter haftet insofern grundsätzlich sowohl für Mängel, die bei der Wohnungsübergabe vorliegen, als auch für Mängel, die während der Mietzeit auftreten. In letzterem Fall muss der Mieter dem Vermieter den Mangel unverzüglich (also ohne schuldhaftes Zögern, vgl. § 121 Absatz 1 Satz 1 BGB) anzeigen (vgl. § 536c Absatz 1 Satz 1 BGB), da der Vermieter sonst aufgrund der Einräumung des Besitzes an den Mieter keine Möglichkeit hat, von dem Mangel zu erfahren. Der Mieter verliert dementsprechend seine Gewährleistungsrechte (etwa Mietminderung oder Schadensersatzansprüche), wenn er die Mängelanzeige unterlässt und der Vermieter infolgedessen den Mangel nicht beseitigen konnte (vgl. § 536c Absatz 2 BGB). Der Vermieter ist grundsätzlich auch verpflichtet, sogenannte Schönheitsreparaturen, die der Instandhaltung dienen, zu übernehmen (vgl. §§ 535 Absatz 1, 538 BGB).

Der Mieter haftet nicht für Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden (vgl. § 538 BGB). Das bedeutet, dass der Mieter grundsätzlich nicht für normale Abnutzungserscheinungen haftet. Allerdings enthalten Mietverträge in aller Regel Vorschriften, nach denen der Mieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich ist. Da es sich bei der gesetzlichen Pflicht des Vermieters um abdingbares Recht handelt, sind solche Vereinbarungen auch grundsätzlich zulässig. Gleiches gilt, wenn der Vertrag eine Endrenovierung vor Auszug des Mieters verlangt. Verursacht der Mieter schuldhaft Schäden in der Wohnung, so hat er diese zu beseitigen (vgl. §§ 280 I, 241 II BGB in Verbindung mit § 538 BGB im Umkehrschluss).

Sowohl über bei Einzug vorliegende und später auftretende Mängel (also über den genauen Inhalt des „vertragsgemäßen Zustands“) als auch Klauseln über Schönheitsreparaturen und Endrenovierung führen in der Praxis oft zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Um mehr Klarheit zu schaffen, setzen Vermieter und Mieter daher in der Praxis oft ein Übergabeprotokoll auf, um den Zustand bei der Wohnungsübergabe genau zu dokumentieren.

Anfertigung eine Übergabeprotokolls

 Wohnungsübergabeprotokoll (© tina7si / fotolia.com)
Wohnungsübergabeprotokoll (© tina7si / fotolia.com)
Übergabeprotokolle sind nicht gesetzlich vorgeschrieben oder geregelt, ihre Anfertigung kann daher grundsätzlich nicht eingeklagt werden, es sei denn der Mietvertrag enthält eine entsprechende Klausel. Ihre rechtliche Bedeutung ist darauf beschränkt, dass sie in der Beweisführung relevant werden können. Ihnen kommt in der Regel jedoch nicht die Wirkung eines Vertrags beziehungsweise Schuldanerkenntnisses zu, sondern allenfalls die Bedeutung eines tatsächlichen Anerkenntnisses durch Realakt, ähnlich der Zahlung einer Rechnung oder dem Ausstellen einer Quittung.

Die Fragen, inwieweit ein Übergabeprotokoll bestimmte Erklärungen enthält und welche Rechtsfolgen sich daraus ergeben, können in der Praxis schnell zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter führen. Wird zum Beispiel festgehalten, dass der Mieter bestimmte, bei Auszug vorhandene und im Protokoll dokumentierte Schäden beseitigen muss, kann in der Folge Streit darüber entstehen, ob die Wohnung damit im Übrigen vom Vermieter als vertragsgemäß zurückgegeben anerkannt wurde.

Die Übergabe- und Rückgabeprotokolle sollten daher möglichst detailliert sein und zumindest die folgenden Informationen enthalten:

  • Sämtliche Zählerstände (Wasser, Heizung, Gas, Strom)
  • Die Anzahl der übergebenen Schlüssel und zu welchen Türen sie gehören (Haustür, Wohnungstür, Briefkasten, Keller etc.)
  • Funktionsfähigkeit von Wasserhähnen, Steckdosen, Heizungen, Toilettenspülung etc.
  • Zustand von Wänden (Tapete, Anstrich etc.) und Böden
  • Zustand und Funktionsfähigkeit von Türen, Fenstern und Schlössern
  • Bei Einzug: vom Vermieter noch vorzunehmende Renovierungen und/oder Reparaturen
  • Bei Auszug: während der Mietzeit vorgenommene Renovierungen und/oder Reparaturen

Die Wohnungsübergabe sollte zeitlich so gelegen sein, dass Renovierungen und/oder Reparaturen abgeschlossen sind und sich in der Wohnung keine Möbel mehr befinden. Nur eine geräumte (und gegebenenfalls renovierte) Wohnung ermöglicht es den Parteien, etwaige Mängel und/oder Schäden zu erkennen und entsprechend in das Übergabeprotokoll aufzunehmen. Falls eine der Parteien das Aufsetzen eines Protokolls verweigert, so besteht die Möglichkeit, ein eigenes Protokoll im Beisein eines (möglichst neutralen) Zeugen anzufertigen. Mieter haben unter Umständen zudem die Möglichkeit, sich mit dem Vormieter in Verbindung zu setzen.

Muster eines Übergabeprotokolls

Ein Muster für ein Protokoll zur Wohnungsübergabe bei Auszug finden Sie hier

Das Protokoll Wohnungsübergabe Muster können Sie kostenlos nutzen.




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