Vermieterwechsel – was hat das für Folgen?

In dem § 566 BGB ist der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ festgehalten. Wird also ein neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen, tritt er an die Stelle, die vorher der alte Vermieter besetzt hat. Damit tritt er auch in sämtliche Pflichten und Rechte des Vorbesitzers ein. Juristisch formuliert ordnet der Grundstückserwerber einen unmittelbaren Rechtserwerb kraft Gesetzes an. Dies passiert vom Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an. Der Grundstückserwerber ist gemäß des § 566 Abs. 1 BGB hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte und Pflichten nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers.

Vermieterwechsel - fällige Ansprüche

Mietvertrag - Schlüsselübergabe (© fabstyle / fotolia.com)Das bedeutet, dass bei einem Vermieterwechsel die schon vor dem Verkauf fällig gewordenen Ansprüche bei dem bis dato fungierenden Besitzer bleiben. Dem neuen Besitzer stehen lediglich nach dem Eigentumswechsel generierte Forderungen zu. Auch etwaige vertragliche Ansprüche von Mietern, wenn diese nach dem Vermieterwechsel entstehen, sind an den neuen Besitzer zu richten. Dies unterstreichen die Urteile des Bundesgerichtshofes BGH, aus Dezember 2003 und Oktober 1988 – VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851 unter II 1;  VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 unter II 2 b mit weiteren Nachweisen. Dies, so nach dem Urteil des BGH vom 9. Februar 2005 – VIII ZR 22/04 gelte ebenso für Schadenersatzansprüche aus den §§ 536a Abs. 1 3. Fall, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB. Die vorhandene Verzugslage hat nach der Veräußerung dem neuen Eigentümer gegenüber Wirksamkeit.

Eigentümer wird eine Person erst mit dem Eintrag in das Grundbuch. Es ist dem Verkäufer einer vermieteten Mietwohnung regelmäßig nicht möglich, den Mietvertrag für diese zu kündigen.

Mietzahlungen bei einem Vermieterwechsel

Mietzahlungen sind grundsätzlich aufgrund des § 566 e BGB gesichert. Erhält der Mieter vom Vermieter die Nachricht, die Wohnung sei an einen Dritten veräußert worden, ist es angebracht, Mietzahlungen fortan auf das angegebene Konto zu bezahlen. Nur die Mitteilungen, die auch vom Vermieter stammen, sind von rechtlicher Relevanz. Alle anderen Mitteilungen, Aufforderungen oder Nachrichten sind rechtlich unerheblich. Irgendwelche Unstimmigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer – beispielsweise eine Insolvenz – der Kaufvertrag verliert seine Wirksamkeit, haben auf den Mieter keinerlei Einfluss. Keinesfalls hat er die Miete doppelt zu bezahlen. Die Mitteilung des Vermieters über einen Eigentümerwechsel ist unwiderrufbar. Lediglich, wenn auch der neue Inhaber unterschreibt und so seine Zustimmung gibt, ist die Mitteilung zurückzunehmen.

Was passiert mit der Kaution bei einem Vermieterwechsel?

Wenn ein Dritter das Eigentum an der Wohnung übernimmt, tritt dieser neue Eigentümer auch zur Gänze in die vorhandenen Kautionsverpflichtungen ein. Das meint, er ist verpflichtet, die Kaution ordnungsgemäß abzurechnen, wenn das Mietverhältnis endet, die Kaution mitsamt Zinsen zurückzuzahlen. Mit dem § 566 a BGB erfährt der Mieter sogar noch einen weitgehenderen Schutz. Denn hier ist festgelegt, dass, sollte es bei einem Vermieterwechsel dem neuen Eigentümer aus pekuniären Gründen nicht möglich sein, die Kaution ordnungsgemäß zurück zu erstatten, der vorherige Besitzer, der alte Vermieter, der die Wohnung vorher besessen hat, somit auch die Kaution erhalten hat, in Haftung tritt.

Nebenkosten und Betriebskostenzahlungen bei einem Vermieterwechsel

Betriebskosten Nebenkosten (© Maurice Tricatelle / fotolia.com)Was den Mieter angeht, ergeben sich bei Nebenkosten oder Betriebskosten keinerlei Änderungen durch einen Wechsel des Wohnungsbesitzers. Auch wenn etwaige Vorauszahlungen an den alten Mieter adressiert waren, beschloss das AG Hamburg WM 92, 380, ist es dem neuen Vermieter auferlegt, die Abrechnung zu erstellen. Nebenkosten, welche abgeschlossene Abrechnungsperioden anbelangen, ganz ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs, ebenso Erstattungen überzahlter Beträge und Nachzahlungen, sind alleinig zwischen den Mietvertragsparteien zu regeln. Dies bestätigt der Bundesgerichtshof mit dem BGH-Urteil vom 14. September 2000, Az: III ZR 211/99, OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 1101 f.

Der neue Vermieter sollte beim Kauf beachten, sich Vorauszahlungen der Mieter auszahlen zu lassen. Andernfalls muss er für diese Summen aus eigener Tasche einstehen.

Eigenbedarf des neuen Besitzers – Kündigungsbeschränkungen

Kündigung wegen Eigenbedarfs - eine nicht immer sehr angenehme Situation für den Mieter bei einem Vermieterwechsel. Es existieren hier vom Grundsatz her keinerlei Wartezeiten. Hat der Käufer der Mietwohnung also die Eintragung im Grundbuch hinter sich, ist der Kaufvertrag ordentlich beurkundet, ist er rechtmäßiger neuer Eigentümer der Immobilie, und er kann unverzüglich auf sein Recht auf Eigenbedarf pochen. Natürlich sind entsprechende gesetzliche Bestimmungen und Kündigungsfristen einzuhalten. Ein menschlich agierender neuer Besitzer wird, so er denn vorhat, die neue Immobilie auch selbst zu bewohnen, beziehungsweise Eigenbedarf anzumelden, vor dem Erwerb einen sogenannten Mietaufhebungsvertrag mit den Mietern aushandeln.

Kündigungsbeschränkungen

Mit dem Urteil vom 16.10.2013 (VIII ZR 57/13) bekräftigte der Bundesgerichtshof erneut das vereinbarte Kündigungsbeschränkungen, die noch mit dem Vorbesitzer vereinbart und vertraglich geregelt wurden, auf alle Fälle vom neuen Besitzer der Immobilie mit übernommen werden. Auch das vereinfachte Kündigungsverfahren für Eigenbedarf in Zweifamilienhäuser, nämlich nach § 573 a BGB, kann hier, insoweit eine Kündigungsbeschränkung vereinbart wurde, nicht greifen.

Eigentumswohnungen

Gibt es in der neu erstandenen Immobilie Wohnungen, die in Eigentumswohnungen umgeändert wurden, ist eine Kündigung aufgrund Eigenbedarfs des nunmehrigen Besitzers erst nach einer mehr oder minder angemessenen Wartezeit von drei Jahren überhaupt möglich. Es sind jedoch Regionen in der Bundesrepublik ausgewiesen, etliche Städte, in denen nach den Grundsätzen der „Gefährdung der Bevölkerung mit angemessenen Wohnraum“ beurteilt wird. Hier würde die entsprechende Wartezeit für den neuen Eigentümer der Immobilie mit den Eigentumswohnungen 10 Jahre betragen. Auskunft kann das Wohnungs- oder Bauamt geben.

FAQ zum Vermieterwechsel

Was geschieht bei einem Vermieterwechsel und welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus für den Mieter?

Ein Vermieterwechsel findet statt, wenn der bisherige Vermieter seine Eigentumsrechte an einer vermieteten Immobilie an eine andere Person oder ein anderes Unternehmen überträgt. In solchen Fällen tritt der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Gemäß § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) wird der Erwerber anstelle des Vermieters Vertragspartner des Mieters.

• Rechte des Mieters: Der Mieter behält alle Rechte aus dem bestehenden Mietvertrag, wie z.B. das Recht auf ungestörten Gebrauch der Mietsache oder das Recht auf Mietminderung bei Mängeln.
• Pflichten des Mieters: Der Mieter ist verpflichtet, die vereinbarte Miete an den neuen Vermieter zu zahlen und die im Mietvertrag festgelegten Pflichten zu erfüllen.

Ein Beispiel: Der bisherige Vermieter verkauft seine Eigentumswohnung an einen neuen Eigentümer. In diesem Fall tritt der neue Eigentümer in die Rolle des Vermieters ein und der Mieter muss die Miete fortan an den neuen Vermieter zahlen.

Muss der Mieter einem Vermieterwechsel zustimmen?

Nein, der Mieter muss einem Vermieterwechsel nicht zustimmen. Der Wechsel des Vermieters hat keine Auswirkungen auf den bestehenden Mietvertrag, da dieser gemäß § 566 BGB unverändert fortbesteht. Der Mieter ist jedoch verpflichtet, den neuen Vermieter als Vertragspartner anzuerkennen und die Miete an diesen zu zahlen.

Was passiert, wenn der neue Vermieter die Mietbedingungen ändern möchte?

Der neue Vermieter kann nicht einseitig die Bedingungen des bestehenden Mietvertrages ändern. Sollte der neue Vermieter Änderungen wünschen, müssen diese im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben und in Absprache mit dem Mieter erfolgen. Beispielsweise ist eine Mieterhöhung nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, wie in § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) geregelt.

Wie muss der Mieter informiert werden und wie sollte er reagieren?

Der bisherige Vermieter oder der neue Vermieter ist verpflichtet, den Mieter über den Vermieterwechsel zu informieren. Dies sollte schriftlich erfolgen und Angaben zum neuen Vermieter, dessen Kontaktdaten sowie Informationen über den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs enthalten. Der Mieter sollte diese Information sorgfältig aufbewahren und ab dem angegebenen Zeitpunkt die Mietzahlungen an den neuen Vermieter leisten. Es empfiehlt sich, die Bankverbindung des neuen Vermieters schriftlich zu bestätigen und gegebenenfalls einen Nachweis über die Eigentumsübertragung anzufordern.

Kann der neue Vermieter das Mietverhältnis kündigen?

Der neue Vermieter kann das Mietverhältnis nur unter den gesetzlich vorgesehenen Gründen kündigen, wie sie in den §§ 573-573c BGB (ordentliche Kündigung des Vermieters) geregelt sind. Dazu zählen zum Beispiel:

1. Eigenbedarf: Der neue Vermieter benötigt die Wohnung für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts.
2. Vertragsverletzung: Der Mieter verletzt schuldhaft seine vertraglichen Pflichten, z.B. durch wiederholte unpünktliche Mietzahlungen oder Störung des Hausfriedens.
3. Wirtschaftliche Verwertung: Der Vermieter kann durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert werden und dadurch erhebliche Nachteile erleiden.

Die Kündigungsfristen richten sich nach den gesetzlichen Bestimmungen in § 573c BGB. Der neue Vermieter kann jedoch nicht aufgrund des Eigentumsübergangs allein das Mietverhältnis kündigen.

Welche Besonderheiten gelten bei einer Zwangsversteigerung?

Bei einer Zwangsversteigerung kann es ebenfalls zu einem Vermieterwechsel kommen. Auch in diesem Fall bleibt der bestehende Mietvertrag gemäß § 57a ZVG (Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Versteigerung) grundsätzlich bestehen. Allerdings hat der Ersteher (neue Eigentümer) das Recht, das Mietverhältnis innerhalb von drei Monaten nach Zuschlag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß § 57a Abs. 2 ZVG zu kündigen.

Was sollten Mieter bei einem Vermieterwechsel noch beachten?

Mieter sollten die Kommunikation mit dem neuen Vermieter aufnehmen, um ein gutes Verhältnis aufzubauen und eventuelle Fragen oder Probleme zeitnah zu klären. Zudem ist es ratsam, sich über Änderungen in der Hausverwaltung oder bei Ansprechpartnern zu informieren.