Vermieterwechsel – was hat das für Folgen?

In dem § 566 BGB ist der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ festgehalten. Wird also ein neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen, tritt er an die Stelle, die vorher der alte Vermieter besetzt hat. Damit tritt er auch in sämtliche Pflichten und Rechte des Vorbesitzers ein. Juristisch formuliert ordnet der Grundstückserwerber einen unmittelbaren Rechtserwerb kraft Gesetzes an. Dies passiert vom Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an. Der Grundstückserwerber ist gemäß des § 566 Abs. 1 BGB hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte und Pflichten nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers.

Vermieterwechsel - fällige Ansprüche

Mietvertrag - Schlüsselübergabe (© fabstyle / fotolia.com)
Mietvertrag - Schlüsselübergabe (© fabstyle / fotolia.com)
Das bedeutet, dass bei einem Vermieterwechsel die schon vor dem Verkauf fällig gewordenen Ansprüche bei dem bis dato fungierenden Besitzer bleiben. Dem neuen Besitzer stehen lediglich nach dem Eigentumswechsel generierte Forderungen zu. Auch etwaige vertragliche Ansprüche von Mietern, wenn diese nach dem Vermieterwechsel entstehen, sind an den neuen Besitzer zu richten. Dies unterstreichen die Urteile des Bundesgerichtshofes BGH, aus Dezember 2003 und Oktober 1988 – VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851 unter II 1;  VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 unter II 2 b mit weiteren Nachweisen. Dies, so nach dem Urteil des BGH vom 9. Februar 2005 – VIII ZR 22/04 gelte ebenso für Schadenersatzansprüche aus den §§ 536a Abs. 1 3. Fall, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB. Die vorhandene Verzugslage hat nach der Veräußerung dem neuen Eigentümer gegenüber Wirksamkeit.

Eigentümer wird eine Person erst mit dem Eintrag in das Grundbuch. Es ist dem Verkäufer einer vermieteten Mietwohnung regelmäßig nicht möglich, den Mietvertrag für diese zu kündigen.

Mietzahlungen bei einem Vermieterwechsel

Mietzahlungen sind grundsätzlich aufgrund des § 566 e BGB gesichert. Erhält der Mieter vom Vermieter die Nachricht, die Wohnung sei an einen Dritten veräußert worden, ist es angebracht, Mietzahlungen fortan auf das angegebene Konto zu bezahlen. Nur die Mitteilungen, die auch vom Vermieter stammen, sind von rechtlicher Relevanz. Alle anderen Mitteilungen, Aufforderungen oder Nachrichten sind rechtlich unerheblich. Irgendwelche Unstimmigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer – beispielsweise eine Insolvenz – der Kaufvertrag verliert seine Wirksamkeit, haben auf den Mieter keinerlei Einfluss. Keinesfalls hat er die Miete doppelt zu bezahlen. Die Mitteilung des Vermieters über einen Eigentümerwechsel ist unwiderrufbar. Lediglich, wenn auch der neue Inhaber unterschreibt und so seine Zustimmung gibt, ist die Mitteilung zurückzunehmen.

Fachanwalt.de-Tipp:
Es muss bei einem Vermieterwechsel ein Mitteilungsschreiben des alten Vermieters geben, bevor die Miete auf das Konto des neuen Besitzers überwiesen wird. Eine Aufforderung des neuen Besitzers, fortan auf sein Konto zu überweisen, ohne eine Unterschrift des alten Besitzers, die dies bestätigt, ist nicht beachtenswert.

Was passiert mit der Kaution bei einem Vermieterwechsel?

Wenn ein Dritter das Eigentum an der Wohnung übernimmt, tritt dieser neue Eigentümer auch zur Gänze in die vorhandenen Kautionsverpflichtungen ein. Das meint, er ist verpflichtet, die Kaution ordnungsgemäß abzurechnen, wenn das Mietverhältnis endet, die Kaution mitsamt Zinsen zurückzuzahlen. Mit dem § 566 a BGB erfährt der Mieter sogar noch einen weitgehenderen Schutz. Denn hier ist festgelegt, dass, sollte es bei einem Vermieterwechsel dem neuen Eigentümer aus pekuniären Gründen nicht möglich sein, die Kaution ordnungsgemäß zurück zu erstatten, der vorherige Besitzer, der alte Vermieter, der die Wohnung vorher besessen hat, somit auch die Kaution erhalten hat, in Haftung tritt.

Nebenkosten und Betriebskostenzahlungen bei einem Vermieterwechsel

Betriebskosten Nebenkosten (© Maurice Tricatelle / fotolia.com)
Betriebskosten Nebenkosten (© Maurice Tricatelle / fotolia.com)
Was den Mieter angeht, ergeben sich bei Nebenkosten oder Betriebskosten keinerlei Änderungen durch einen Wechsel des Wohnungsbesitzers. Auch wenn etwaige Vorauszahlungen an den alten Mieter adressiert waren, beschloss das AG Hamburg WM 92, 380, ist es dem neuen Vermieter auferlegt, die Abrechnung zu erstellen. Nebenkosten, welche abgeschlossene Abrechnungsperioden anbelangen, ganz ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs, ebenso Erstattungen überzahlter Beträge und Nachzahlungen, sind alleinig zwischen den Mietvertragsparteien zu regeln. Dies bestätigt der Bundesgerichtshof mit dem BGH-Urteil vom 14. September 2000, Az: III ZR 211/99, OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 1101 f.

Der neue Vermieter sollte beim Kauf beachten, sich Vorauszahlungen der Mieter auszahlen zu lassen. Andernfalls muss er für diese Summen aus eigener Tasche einstehen.

Eigenbedarf des neuen Besitzers – Kündigungsbeschränkungen

Kündigung wegen Eigenbedarfs - eine nicht immer sehr angenehme Situation für den Mieter bei einem Vermieterwechsel. Es existieren hier vom Grundsatz her keinerlei Wartezeiten. Hat der Käufer der Mietwohnung also die Eintragung im Grundbuch hinter sich, ist der Kaufvertrag ordentlich beurkundet, ist er rechtmäßiger neuer Eigentümer der Immobilie, und er kann unverzüglich auf sein Recht auf Eigenbedarf pochen. Natürlich sind entsprechende gesetzliche Bestimmungen und Kündigungsfristen einzuhalten. Ein menschlich agierender neuer Besitzer wird, so er denn vorhat, die neue Immobilie auch selbst zu bewohnen, beziehungsweise Eigenbedarf anzumelden, vor dem Erwerb einen sogenannten Mietaufhebungsvertrag mit den Mietern aushandeln.

Kündigungsbeschränkungen

Mit dem Urteil vom 16.10.2013 (VIII ZR 57/13) bekräftigte der Bundesgerichtshof erneut das vereinbarte Kündigungsbeschränkungen, die noch mit dem Vorbesitzer vereinbart und vertraglich geregelt wurden, auf alle Fälle vom neuen Besitzer der Immobilie mit übernommen werden. Auch das vereinfachte Kündigungsverfahren für Eigenbedarf in Zweifamilienhäuser, nämlich nach § 573 a BGB, kann hier, insoweit eine Kündigungsbeschränkung vereinbart wurde, nicht greifen.

Eigentumswohnungen

Gibt es in der neu erstandenen Immobilie Wohnungen, die in Eigentumswohnungen umgeändert wurden, ist eine Kündigung aufgrund Eigenbedarfs des nunmehrigen Besitzers erst nach einer mehr oder minder angemessenen Wartezeit von drei Jahren überhaupt möglich. Es sind jedoch Regionen in der Bundesrepublik ausgewiesen, etliche Städte, in denen nach den Grundsätzen der „Gefährdung der Bevölkerung mit angemessenen Wohnraum“ beurteilt wird. Hier würde die entsprechende Wartezeit für den neuen Eigentümer der Immobilie mit den Eigentumswohnungen 10 Jahre betragen. Auskunft kann das Wohnungs- oder Bauamt geben.

•    Deutescher- Mietbund - Mieterrechte bei Hausverkauf und Eigentümerwechsel
•    Vermieterwechsel – Was kann passieren?
•    Allgemeines über den Eigentümerwechsel




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