Gewerbemietvertrag – Nebenkostenabrechnung, Frist, Verjährung, Umlagen

Bei einem Gewerbemietvertrag können Mieter und Vermieter die Nebenkosten individuell vereinbaren. Auch hier werden die Betriebskosten einmal im Jahr abgerechnet, oder es erfolgt eine monatliche Abgeltung in Form einer Pauschale. Damit der Vermieter eine mögliche Nachforderung geltend machen kann, muss auch hier eine Gewerbeabrechnung fristgerecht erstellt werden. Der Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung verjährt dabei nach Ablauf von drei Jahren.

Gewerbemietrecht ist nicht mit Wohnraummietrecht gleichzusetzen

Mietvertrag (© Marek Gottschalk / fotolia.com)
Mietvertrag (© Marek Gottschalk / fotolia.com)
Bei einem Gewerbemietvertrag kommt es zu Unterschieden zum gewöhnlichen Mietvertrag über Wohnraum. Dies liegt daran, dass der gewerbliche Mieter vom Gesetzgeber nicht als schwächere Partei angesehen wird und daher automatisch einen geringeren gesetzlichen Schutz erfährt, was die Umlage von Betriebskosten angeht. Bei einem Gewerbemietvertrag stehen sich Mieter und Vermieter gleichstark als Kaufleute gegenüber.

Auch im Gewerbemietrecht gibt es die Nebenkostenabrechnung

Genauso wie im Wohnraummietrecht, wird auch im Gewerbemietrecht eine Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter erstellt. Hiervon können die geleisteten Vorauszahlungen abgerechnet werden. Damit die Nebenkosten aber überhaupt umlagefähig sind, müssen sie zunächst im Gewerbemietvertrag vereinbart worden sein. Der Vermieter kann die umlagefähigen Nebenkosten aufzählen oder dem Mietvertrag einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung beifügen. In diesem Fall können die in § 2 Ziffer 1 bis 17 BetrKV genannten Betriebskosten umgelegt werden. Da die Aufzählung jedoch auf die Nebenkosten für Wohnräume ausgelegt ist, wird sie für das Gewerbemietrecht nicht ausreichen, da hier üblicherweise weitere Nebenkosten anfallen. § 2 Ziffer 17 BetrKV gibt daher dem Vermieter die Möglichkeit, auch „sonstige Betriebskosten“ in die Nebenkostenabrechnung aufzunehmen. Möchte er dies, muss er die „sonstigen Betriebskosten“ aber genauer benennen. Er muss die Nebenkosten detailliert bestimmen und für den gewerblichen Mieter nachvollziehbar sowie kalkulierbar machen.

Welche Frist gilt für die gewerbliche Nebenkostenabrechnung?

Die Nebenkostenabrechnung für Gewerberäume ist innerhalb einer angemessenen Frist zu erstellen. In § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB heißt es dazu: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“ Eigentlich gilt diese Vorschrift für das Wohnraummietrecht, sie wird aber auch bei der Vermietung von Gewerberäumen angewendet. Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung also innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erstellen.

Nebenkosten von Lohn, Gehalt und Miete (© Wolfilser / fotolia.com)
Nebenkosten von Lohn, Gehalt und Miete (© Wolfilser / fotolia.com)
Einen Unterschied zum Wohnraummietrecht gibt es aber doch: Diese 12-monatige Frist stellt im Gewerbemietrecht keine Ausschlussfrist dar! Denn in Satz 3 heißt es eigentlich: „Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“ Hier soll der Mieter von Wohnraum geschützt werden. Denn wenn es der Vermieter versäumt, eine Nachzahlung geltend zu machen, soll der Mieter irgendwann auch einmal die Sicherheit haben, nicht mehr zahlen zu müssen. Im Gewerbemietrecht sieht dies etwas anders aus. Da die 12-monatige Frist, innerhalb derer die Nebenkostenabrechnung erstellt werden muss, keine Ausschlussfrist darstellt, kann der Vermieter auch nach Ablauf der Frist noch die Abrechnung anfertigen und etwaige Nachforderungen gegenüber dem gewerblichen Mieter geltend machen. Der Mieter kann also auch nach Ablauf der 12 Monate nach der Abrechnungsperiode nicht darauf vertrauen, dass ihm nicht doch noch eine Nebenkostenabrechnung zugestellt wird.

Die Abrechnungsfrist bezieht sich stets auf einen Abrechnungszeitraum. Im besten Fall erstreckt sich der Abrechnungszeitraum auf ein Kalenderjahr. Läuft der Abrechnungszeitraum ab, beginnt die Abrechnungsfrist zu laufen. Sollte der Abrechnungszeitraum also beispielsweise das Kalenderjahr 1. Januar 2013 bis 31. Dezember 2013 gewesen sein, beginnt die Abrechnungsfrist zum 1. Januar 2014 und endet zum 31. Dezember 2014. Wie erwähnt, ist diese Frist im Gewerbemietrecht jedoch nicht als Ausschlussfrist zu verstehen. Der Vermieter von Gewerberaum kann auch noch später als 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode die Nachzahlung von Nebenkosten verlangen.

Nebenkostenabrechnung muss formell und materiell korrekt sein

Ebenso wie im Wohnraummietrecht, muss die Nebenkostenabrechnung im Gewerbemietrecht auch frei von formellen und materiellen Mängeln sein, andernfalls wird ein Anspruch auf Nachzahlung nicht wirksam.

Bei formellen Fehlern steht es dem Mieter zu, die laufenden Vorauszahlungen einzustellen. Liegen hingegen materielle, also inhaltliche Mängel vor, wird es darauf ankommen, ob die Fehler korrigierbar sind oder ob es sich um schwerwiegende inhaltliche Mängel handelt. Wenn sich die Fehler leicht korrigieren lassen, zum Beispiel bei einem offensichtlichen Zahlendreher, bleibt die Zahlungsverpflichtung zur Nachzahlung bestehen. Sollte der Fehler hingegen schwerwiegend sein, kann der Mieter eine Neuberechnung verlangen.

Wann verjähren Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung?

Verjährung (© marco2811/ fotolia.com)
Verjährung (© marco2811/ fotolia.com)
Generell ist § 195 BGB einschlägig. Das heißt, dass die Abrechnungsansprüche sowie die Rückforderungsansprüche für geleistete Vorauszahlungen einer dreijährigen Verjährungsfrist unterliegen. Ansprüche wegen Nebenkostenvorauszahlungen oder Nebenkostennachforderungen, ebenso wie Ansprüche auf Erstattung von zu viel gezahlter Nebenkosten, verjähren also innerhalb von 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt dabei gemäß § 199 Absatz 1 BGB „mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.“ Geht es um die Nachforderung von Nebenkosten, kommt es also auf das Ende des Jahres an, in welchem dem Mieter die Nebenkostenabrechnung zugegangen ist.

Dem Mieter steht ein Zurückbehaltungsrecht zu

Auch wenn ein Gewerbemietvertrag abgeschlossen wurde, kann es in der Praxis immer wieder einmal Vermieter geben, die einfach keine Abrechnung erstellen. Der Mieter hat in diesem Fall Möglichkeiten, diesen zur Abrechnung zu veranlassen. Zunächst muss der Mieter die Jahresfrist ablaufen lassen. Dann kann er sich auf § 273 BGB berufen. Dort geht es um das Zurückbehaltungsrecht: „Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, so kann er, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird.“ Dadurch kann der Mieter die laufenden Vorauszahlungen einstellen – allerdings erst, nachdem er den Vermieter dazu aufgefordert hat, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Das Zurückbehaltungsrecht kann so lange ausgeübt werden, bis der Mieter den Betrag der Nebenkostenvorauszahlungen erreicht hat, über welche noch keine Abrechnung durch den Vermieter erstellt wurde. Wenn der Vermieter dann schließlich die Nebenkostenabrechnung erstellt, ist auch der Mieter wieder zur Zahlung der Vorauszahlungen verpflichtet. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters wurde auch ausdrücklich durch den Bundesgerichtshof bestätigt.

Fachanwalt.de-Tipp:
Der Mieter ist nicht dazu berechtigt, im Rahmen des Zurückbehaltungsrechts die Miete einzustellen. Mietzahlungen müssen weiterhin vorgenommen werden.

Welche Betriebskosten sind im Gewerbemietrecht umlagefähig?

Nicht nur im Wohnraummietrecht, sondern auch im Gewerbemietrecht kommt immer wieder die Frage auf, welche Betriebskosten eigentlich auf den Mieter umgelegt werden können. Schließlich kann es gerade bei gewerblichen Immobilien aufgrund der Größe und der Nutzungsintensität häufig um sehr hohe Beträge gehen.

Vermieter und Mieter können die Betriebskosten bereits im Detail im Gewerbemietvertrag benennen. Hier besteht aber immer das Risiko, dass sich sprachliche und inhaltliche Unsicherheiten einschleichen. Zudem ist die detaillierte Aufzählung mit viel Aufwand verbunden.

Alternativ kann auch einfach pauschal auf die Betriebskostenverordnung verwiesen werden. Wer die in § 2 Ziffer 17 BetrKV genannten „sonstigen Betriebskosten“ umlegen will, muss diese allerdings wiederum näher bezeichnen, da die Formulierung sonst zu allgemein ist.

Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören gemäß § 2 Ziffern 1 bis 16 BetrKV u.a. die Posten: Entwässerung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Warmwasserversorgung, Hauswart, Beleuchtung, Personen- und Lastenaufzug, Heizungsversorgung oder auch die Schornsteinreinigung.

Fachanwalt.de-Tipp:
Was Wartungskosten angeht, gab es immer wieder Unstimmigkeiten, ob diese nun als umlagefähige Betriebskosten oder als nicht umlagefähige Instandhaltungskosten anzusehen sind. Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden, dass regelmäßige Kosten der Prüfung der Funktionsfähigkeit und der Betriebssicherheit technischer Anlagen als Betriebskosten gelten, wenn die Prüfung nicht durch eine technische Störung veranlasst wurde.

Der Vermieter kann im Gewerbemietvertrag nicht einfach pauschal darauf hinweisen, der Mieter habe „sämtliche“ oder „alle“ Betriebskosten zu tragen. Solche Formulierungen sind unwirksam, da sie nicht bestimmt genug und damit für den Mieter wenig nachvollziehbar sind. Dadurch würde es ihm erschwert bzw. unmöglich gemacht, zu kalkulieren. Daher gilt hier das Transparenzgebot, das besagt, dass umlegbare Betriebskosten beschrieben werden müssen, so dass der Mieter sie nachvollziehen kann. Wenn dem so ist, sind Nebenkosten im Gewerbemietrecht durchaus umfassend auf den Mieter umlegbar.

Nebenkosten, die in der Zukunft anfallen

Euro (© downer / fotolia.com)
Euro (© downer / fotolia.com)
Was Nebenkosten angeht, die erst in Zukunft anfallen, können auch diese auf den Mieter umgelegt werden. Hierzu gehört die Erhöhung von Nebenkosten sowie deren Neueinführung. Damit dies jedoch möglich ist, muss die Mehrbelastung in der Höhe des Betrages beschränkt sein. Hier kann man sich auf einen Prozentsatz der vereinbarten Nebenkosten einigen.

Zusammenfassung:

  • Damit Nebenkosten umlegbar sind, muss dies im Gewerbemietvertrag festgehalten werden.
  • Der Vermieter kann die umlagefähigen Posten im Gewerbemietvertrag detailliert aufzählen, was jedoch ein hohes Maß an Sorgfalt erfordert.
  • Alternativ kann auch pauschal auf § 2 Ziffern 1 bis 17 BetrKV verwiesen werden.
  • Die unter § 2 Ziffer 17 BetrKV genannten „sonstigen Betriebskosten“ müssen jedoch näher bezeichnet werden.
  • Was die Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung angeht, wird auch im Gewerbemietrecht § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB herangezogen. Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung also innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen. Im Gewerbemietrecht stellt diese 12-monatige Frist jedoch keine Ausschlussfrist dar. Der Vermieter kann also auch nach Abschluss der Frist noch etwaige Nachzahlungsforderungen gegenüber dem Mieter geltend machen.
  • Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung verjähren gemäß § 195 BGB innerhalb von 3 Jahren.
  • Dem Mieter kann unter Umständen ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zustehen, wenn der Vermieter keine Abrechnung erstellt. Der Mieter kann dann die laufenden Vorauszahlungen einstellen.



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