Was ist bei einer Mietminderung wegen Baulärm zu beachten?

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 1. September 2023

Überall werden an Immobilien von Zeit zu Zeit Baumaßnahmen durchgeführt, die mit einem gewissen Potenzial an Lärm einhergehen. Doch auch, wenn diese Modernisierungen zum Erhalt der Bausubstanz und des Wohnobjektes notwendig sind und bis zu einem gewissen Teil geduldet werden müssen, kann die Miete bei Baulärm zum Teil gemindert werden. Hierbei gibt es berechtigte und unberechtigte Gründe, um eine Mietminderung bei Baulärm zu rechtfertigen und geltend zu machen.

Baulärm als Grund für Mietminderung

Lärm auf einer Baustelle (© Wellnhofer Designs / fotolia.com)
Lärm auf einer Baustelle (© Wellnhofer Designs / fotolia.com)
Dort, wo gebaut wird, überschreitet der Lärmpegel in aller Regel die normale Belastungsgrenze, die für uns erträglich ist. Vor allem dann, wenn dieser Lärm über einen längeren Zeitraum geht, kann es nicht nur zur Beeinträchtigung der Lebensqualität kommen, sondern sich durchaus auch im Einzelfall auf die Psyche eines Menschen auswirken. Nicht immer sind aber Mieter allein vom Baulärm im Wohnhaus betroffen, wenn etwa entsprechende Umbau- oder Erhaltungsmaßnahmen anstehen. Oftmals kommt es auch zur Lärmbelästigung durch Baustellen, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum Wohnhaus befinden. In beiden Fällen ist es möglich, die Miete für die Zeit der Bauarbeiten zu mindern. Doch dabei gibt es einiges zu beachten.

Was genau wird als Baulärm bezeichnet?

Grundsätzlich wird der Lärm von einer gewerblichen Baustelle als Baulärm bezeichnet. Doch auch jene lauten Geräusche, die beispielsweise mit einem Ausbau des Dachgeschosses oder einer energetischen Sanierung in einem Wohnhaus einhergehen, gelten als Baulärm. Hingegen gelten Heimwerkertätigkeiten nicht als diese Art von Lärm. Wenn also eine Privatperson die Bohrmaschine in Betrieb nimmt oder mehrere Nägel in die Wand schlägt, handelt es sich nicht um Baulärm. Ergo können diese Tätigkeiten des Nachbarn nicht als begründete Mietminderung gelten.

Beispiele für Baulärm:

  • Abrissarbeiten und damit einhergehende Detonationen
  • der Einsatz von einem Presslufthammer
  • Baggerlärm
  • langanhaltendes Hämmern bei der Dacherneuerung oder dem Dachgeschossausbau
  • Abtransport von Bauschutt über eine Schüttrutsche

Welche Regelungen gelten für Baulärm?

Straßenarbeiten (© vulkanismus / fotolia.com)
Straßenarbeiten (© vulkanismus / fotolia.com)
Da andauernder Lärm ganz allgemein zu einer Art Dauerbelastung führt und durchaus als gesundheitsschädlich eingestuft wird, gelten auch für Baulärm bestimmte gesetzliche Regelungen. So regelt der Emissionsschutz den Ausstoß von Lärm und der Immissionsschutz sorgt dafür, dass auf den einzelnen Menschen einwirkender Lärm gemindert oder ganz abgewehrt wird. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass der Verursacher von Baulärm Maßnahmen zu ergreifen hat, damit die schädlichen Einflüsse weitestgehend vermieden oder zumindest minimiert werden. Insbesondere jene lärmenden Arbeiten auf der Baustelle, die in einer Wohngegend 55 Dezibel übersteigen, sind stark von diesen Vorgaben betroffen.

Da man aber im Falle von Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten zum Erhalt der Wohnimmobilie den Lärm kaum umgehen kann, hat der Gesetzgeber hier im Hinblick auf die jeweiligen Mietverhältnisse eindeutige Regelungen geschaffen. So haben Mieter bei Baulärm, der durch den Vermieter verursacht wird und welcher im Zusammenhang mit den angedachten Sanierungsarbeiten steht, grundsätzlich eine Duldungspflicht. Diese Duldung bezieht sich jedoch auf die Werktage, einschließlich Samstage und erstreckt sich über den Zeitraum von 7 Uhr bis 22 Uhr. Der Sonntag ist hier jedoch von dieser Duldung ausgenommen.

Im Gegensatz dazu sieht es bei Baumaßnahmen des Mieters etwas anders aus. Wenn dieser etwa nach Absprache mit dem Vermieter eigene, werterhaltende Bauarbeiten in der Wohnung oder auch im gemieteten Haus durchführt, gelten hier die bestehenden Hausordnungen inklusive der dort verankerten Ruhezeiten. Das bedeutet also, dass ein Mieter beispielsweise in seiner Wohnung eine Wand nur dann einreisen kann und darf, wenn er dies außerhalb der vereinbarten Ruhezeiten tut. Also meist zwischen 8 Uhr und 12 Uhr sowie zwischen 15 Uhr und 20 Uhr.

Fachanwalt.de-Tipp:
Generell wird vernehmbarer Baulärm an Sonn- und Feiertagen als Ordnungswidrigkeit geahndet. Man kann also selbst bei der Baustelle auf dem Nachbargrundstück eine Unterlassung veranlassen, wenn dort zum Beispiel am Sonntag weitergebaut wird. Das betrifft im Übrigen auch jene Tage im Jahr, wo im Bundesland mit der entsprechenden Baustelle Feiertag ist, die Bauarbeiter aber aus dem benachbarten Bundesland ohne diesen Feiertag anreisen, um zu arbeiten.

Wann darf die Miete wegen Baulärm gemindert werden?

Zunächst einmal müssen entsprechende Arbeiten im Haus durch den Vermieter frühzeitig angemeldet werden. Hier wird vom Gesetzgeber ein Zeitraum von 3 Monaten angegeben, damit der Mieter sich auch auf die damit verbundenen Unannehmlichkeiten einstellen kann. Der Vermieter steht hier also in der Informationspflicht gegenüber seinen Mietern.

Darüber hinaus besteht im Allgemeinen kein Anspruch auf eine geminderte Miete, wenn der Vermieter bereits bei der Unterzeichnung des Mietvertrages die geplanten Sanierungs- und Umbauarbeiten am und im Haus anzeigt und den Mieter darüber informiert. Davon betroffen sind im Übrigen auch jene Fälle, wo sich in unmittelbarer Nachbarschaft bereits beim Einzug eine Großbaustelle befindet. Insbesondere beim Einzug in ein sogenanntes Neubaugebiet, muss sich der Mieter mit dem Baustellenlärm abfinden und kann die Miete nicht einfach herabsetzen.

Gesetz den Fall, dass der Vermieter eine energetische Sanierung im Sinne des § 536, Abs. 1a BGB vornimmt, also beispielsweise die Fassade dämmen und neue Fenster einsetzen lässt, um den Energieverbrauch zu mindern, darf die Miete in den ersten drei Monaten nicht gemindert werden. Denn hier gehen die späteren Vorteile inklusive der Wertsteigerung der Immobilie vor.

Höhe der Mietmminderung wegen Baulärm

Geldscheine (© gina sanders / fotolia.com)
Geldscheine (© gina sanders / fotolia.com)
Ab wann man als Mieter eine Mietminderung wegen Baulärm geltend machen kann, hängt von den jeweiligen Gegebenheiten ab. In aller Regel muss schon eine entsprechende Belastungsgrenze überschritten und die Lebensqualität stark in Mitleidenschaft gezogen sein, um diesen Anspruch geltend machen zu können.

Allgemein kann man, unter Berücksichtigung der vorher genannten Gründe, die Miete zwischen 5 und 35 Prozent mindern. Ist die Belastung durch den Baulärm also eher gering, wird in der Regel eine Mietminderung von 5% zugesprochen. Ist jedoch die Belastung durch den Lärm von der Baustelle sehr stark und kommen noch in großem Umfang Dreck und Staub hinzu, können durchaus auch bis zu 35% von der Warmmiete abgezogen werden.

In jedem Fall handelt es sich in der gerichtlichen Instanz immer um Einzelfallentscheidungen. Denn zum Beispiel ist der Mieter in der obersten Etage definitiv immer mehr durch den Baulärm vom Dachgeschossausbau belastet, wie jener Mieter aus dem Erdgeschoss.

Fachanwalt.de-Tipp: Eine Mietminderung bei Baulärm kann nur für die jeweilige Zeit der Belastung vorgenommen werden! Verstreicht also bis zum Abschluss der Bauarbeiten beispielsweise ein Vierteljahr, aber nur einen Monat davon ist es zur Lärmbelästigung gekommen, so kann auch nur einen Monat lang die Miete gemindert werden.

FAQ zu Mietminderung Baulärm

Was versteht man unter Mietminderung?

Mietminderung bedeutet, dass der Mieter einer Wohnung oder eines Hauses bei Vorliegen bestimmter Mängel oder Beeinträchtigungen des Mietobjekts die Miete mindern darf. Die Minderung soll dabei das Verhältnis zwischen Mietpreis und tatsächlicher Nutzung der Wohnung oder des Hauses wieder in Einklang bringen.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um die Miete zu mindern?

Grundsätzlich muss der Mangel oder die Beeinträchtigung erheblich sein, d.h. er muss die Nutzung der Wohnung oder des Hauses spürbar beeinträchtigen. Zudem muss der Vermieter über den Mangel oder die Beeinträchtigung informiert worden sein und ausreichend Zeit gehabt haben, den Mangel zu beseitigen.

Welche Mängel oder Beeinträchtigungen berechtigen zur Mietminderung?

Zu den Mängeln, die zur Mietminderung berechtigen können, gehören beispielsweise Schimmelbildung, Feuchtigkeit, undichte Fenster, defekte Heizungen, Lärm oder Geruchsbelästigungen. Dabei kommt es immer auf den Einzelfall an und ob der Mangel bzw. die Beeinträchtigung erheblich genug ist, um eine Mietminderung zu rechtfertigen.

Was ist unter Baulärm zu verstehen?

Unter Baulärm versteht man alle Geräusche, die durch Baumaßnahmen entstehen, z.B. durch Bohrungen, Hämmern, Sägen oder durch den Einsatz von schweren Maschinen wie Baggern und Kränen. Der Lärm kann sowohl von der Baustelle selbst als auch von An- und Abtransporten von Materialien verursacht werden.

Kann man wegen Baulärm die Miete mindern?

Ja, bei erheblichem Baulärm kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Dabei kommt es jedoch immer auf den Einzelfall an, insbesondere darauf, ob der Lärm so laut ist, dass er eine spürbare Beeinträchtigung darstellt.

Wie hoch darf die Mietminderung bei Baulärm ausfallen?

Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere des Mangels ab. Bei erheblichem Baulärm kann die Mietminderung bis zu 100% betragen, d.h. der Mieter muss keine Miete mehr zahlen, solange der Baulärm andauert.

Wie geht man bei einer Mietminderung wegen Baulärm vor?

Zunächst sollte der Mieter den Vermieter schriftlich über den Baulärm informieren und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Zugleich sollte man dem Vermieter mit einer Mietminderung drohen. Wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt, kann der Mieter die Miete mindern. Eine angemessene Höhe der Mietminderung sollte ebenfalls angegeben werden. Im Zweifel kann der Mieter auch einen Anwalt oder einen Mieterverein hinzuziehen.

Was passiert, wenn der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptiert?

Wenn der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptiert, sollte der Mieter in diesem Fall einen Anwalt oder einen Mieterverein hinzuziehen und von der bereits angedrohten Mietminderung Gebrauch machen und somit die Miete mindern. Es empfiehlt sich jedoch, weiterhin eine Einigung anzustreben.

Kann der Vermieter den Baulärm als "unvermeidbar" oder "ortsüblich" abtun?

Ja, der Vermieter kann den Baulärm als "unvermeidbar" oder "ortsüblich" abtun, um die Mietminderung abzuwehren. Allerdings muss er in diesem Fall darlegen und beweisen können, dass der Baulärm tatsächlich unvermeidbar oder ortsüblich war und der Mieter ihn daher hinnehmen musste.

Wie lange darf der Baulärm andauern, bevor eine Mietminderung gerechtfertigt ist?

Eine pauschale Antwort gibt es hier nicht, da es immer auf den Einzelfall ankommt. In der Regel kann eine Mietminderung jedoch gerechtfertigt sein, wenn der Baulärm über einen längeren Zeitraum andauert, z.B. mehrere Wochen oder Monate.

Kann man eine Mietminderung rückwirkend geltend machen?

Eine Mietminderung kann grundsätzlich nicht rückwirkend geltend gemacht werden. Der Mieter muss den Vermieter daher unverzüglich über den Mangel informieren und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Erst danach kann er die Miete mindern.

Fachanwalt.de-Tipp: Baulärm kann eine erhebliche Beeinträchtigung für den Mieter darstellen und daher eine Mietminderung rechtfertigen. Dabei kommt es jedoch immer auf den Einzelfall an, insbesondere darauf, ob der Lärm so laut ist, dass er eine spürbare Beeinträchtigung darstellt. Der Mieter sollte den Vermieter schriftlich über den Baulärm informieren und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen, bevor er die Miete mindert. Im Zweifel kann er einen Anwalt oder einen Mieterverein hinzuziehen, um seine Rechte durchzusetzen.



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