Maklerkosten - wer muss diese tragen?

Unzweifelhaft übernehmen Makler eine wichtige Aufgabe auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt. Grundsätzlich gilt für die Gebühren, die ein Makler im Zuge der Vermietung von Wohnraum erhebt, seit dem Jahre 2015 das sogenannte „Bestellerprinzip“. Das bedeutet schlicht, dass derjenige, der den Makler beauftragt hat, auch die Maklerkosten übernimmt. Ein Mieter, der auf das Angebot eines Maklers reagiert, hat nichts mit dessen Einkünften zu tun, er ist also auch nicht in der Pflicht, dessen Courtage zu zahlen. Auch ist es dem Vermieter nicht erlaubt, die Maklergebühren im Nachhinein auf den Mietzins oder anderswie auf den Mieter umzulegen. Die Provision des Maklers wird grundsätzlich mit dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Miet- oder Kaufvertrages fällig.

Der Grenzbereich des schlüssigen Verhaltens beim Maklervertrag

Makler (© dp@pic / fotolia.com)Nach dem § 653 BGB existiert die „stillschweigende Vereinbarung“, die durch schlüssiges, konkludentes Verhalten des Interessenten oder Verkäufers zustande kommt. Es ist jedoch die Pflicht des Maklers, in geeigneter Form darauf hinzuweisen, dass er eine Maklerprovision erwartet. Dazu genügt regelmäßig ein entsprechender Hinweis in Werbeprospekten, Exposees, Anzeigenschaltungen. Hierzu die Urteile des BGH, Bundesgerichtshofes:

Az.: III ZR 62/11BGH, Az.: III ZR 57/06BGH, Az.: Iva ZR 12/82

Wenn der Makler in irgendeiner schlüssigen Form deutlich macht, dass er eine Provision erwartet, und der Verkäufer oder Käufer widerspricht diesem Ansinnen nicht, fährt vielmehr in seinem Bestreben fort, wird der Makler mitsamt seiner Provision als beauftragt gelten.

Die Höhe der Maklerkosten in Mietverhältnissen

Es existiert eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe der Maklerprovision, die ein Makler dem Mieter abverlangen darf. So legt das Wohnraumvermittlungsgesetz fest, dass die Höhe der Provision zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer nicht überschreiten darf. Wurde der Makler vom Vermieter des Mietobjektes beauftragt, wird der künftige Mieter unbelastet bleiben.

Immobilienkauf und -vermietung

Beim Kauf beziehungsweise Verkauf von Immobilien, auch bei der Vermietung von gewerblichen Immobilien, gilt das oben beschriebene Bestellerprinzip nicht. Hier wird es eine jeweils individuelle Absprache zwischen Auftraggeber und Makler geben, sowohl was die Höhe der Malerkosten anbelangt, als auch die Frage betreffend, wie, zu welchen Teilen, der Käufer und der ehemalige Eigentümer die Courtage-Forderung des Immobilienmaklers begleichen. Dabei gelten in den verschiedenen Bundesländern jeweils unterschiedliche gesetzliche Regulierungen.

Fließende Grenzen bei der Provisionshöhe

Provision mit Symbole (© magele-picture / fotolia.com)Es gibt, neben der Obergrenze, die das Wohnraumvermittlungsgesetz bei Mietwohnungen vorschreibt, keine gesetzliche Regelung zur Höhe der Provision, die ein Makler veranschlagen darf.  Beim Verkauf von Immobilien ist vom „Rahmen des Üblichen“ die Rede. In aller Regel wird dies ein prozentualer Anteil des wirklichen Kaufpreises der Immobilie sein. Der Prozentsatz ist von Bundesland zu Bundesland anders gelagert, er liegt jedoch zwischen drei und sieben Prozent. Dazu kommt regelmäßig die Mehrwertsteuer. Der Bundesgerichtshof entschied etwa mit dem Urteil Az.: I ZR 5/15, dass die Provision nicht 11,5 Prozent betragen dürfe, wenn der Regelfall in der Region eine Provisionshöhe von 7 Prozent sei.

Voraussetzungen für einen Anspruch des Immobilienmaklers nach § 652 BGB

• Der Makler hat nachweislich eine Maklertätigkeit erbracht
• Ein wirksamer Maklervertrag wurde abgeschlossen.
• Es wurde ein Kaufvertrag, Mietvertrag abgeschlossen.

Die Maklerkosten / Provisionshöhe ist verhandelbar

Über die Höhe der Provision bzw. der Maklerkosten kann, zumindest bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrages, durchaus verhandelt werden. Will meinen, es ist möglich, sich mit dem Makler sowohl über die Verteilung der Zahlung zwischen Verkäufer und Käufer, als auch in der letztlichen Höhe der Summe auf einen niedrigeren Prozentsatz, einen anderen Verteilungsschlüssel zu einigen.

Unwirksames Provisionsverlangen

Hat der Makler eine der Voraussetzungen nach § 652 BGB nicht erfüllt, ist es möglich, die bezahlte Summe an Provision zurück zu fordern. Auch wenn der Makler es versäumt, den Verbraucher in rechtskonformer Weise auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen, gilt der Vertrag mit dem Makler als nichtig und nicht zustande gekommen. Die Maklerkosten sind zurück zu erstatten.

Ablösezahlungen

Ein durchaus beliebter Trick von Wohnungsvermietern ist es, sich die Kosten, die für den Makler entstanden sind, auf Umwegen, über Wucher-Ablösezahlungen für Einrichtungsgegenstände in der Wohnung, etwa eine Einbauküche, zurückzuholen. Hier ist der Preis, der für gebrauchte Möbel angesetzt werden darf, auf fünfzig Prozent des jeweiligen Zeitwertes begrenzt. Alles andere ist illegal. Das Gesetz steht dem Mieter zu, das Geld über einen Zeitraum von drei Jahren zurückzufordern. Auch ein oft begangener Weg der Wohnungseigentümer ist es, die Maklerkosten auf die Miete aufzuschlagen. Hier ist allerdings der regionale Mietspiegel ein Hindernis, abgesehen davon verlangen die Vermieter zum großen Teil bereits die höchstmöglichen Preise.

Sozialwohnungen und preisgebundene Wohnungen

Handelt es sich bei der vermittelten Wohnung um eine preisgebundene Wohnung oder auch eine Sozialwohnung, eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnimmobilie, ist es dem Makler weiterhin, auch nach neuer Gesetzgebung, untersagt, eine Maklerprovision zu verlangen.

Maklervertrag bedarf der Textform

Es ist nicht möglich, einen Maklervertrag am Telefon oder mündlich abzuschließen. Er bedarf zu seiner Wirksamkeit grundsätzlich der Textform. Hinreichend sind also SMS, Fax, E-Mail, Brief. Dies findet sich gesetzlich geregelt und niedergeschrieben in dem § 126 BGB.

Maklerkosten - Häufige Fragen (FAQ)

Was sind Maklerkosten und wer muss diese tragen?

Die Maklerkosten, auch als Maklerprovision bezeichnet, sind die Gebühren, die für die Vermittlung einer Immobilie durch einen Immobilienmakler anfallen. Sie sind gesetzlich nicht festgelegt und variieren in der Regel zwischen 3% und 7% des Kaufpreises, je nach Bundesland. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.

Dieses Gesetz, geregelt in § 656c BGB, besagt, dass der Käufer nur dann eine Provision zahlen muss, wenn der Verkäufer ebenfalls eine Provision an den Makler zahlt ("Innenprovision"). Zudem darf die vom Käufer zu zahlende Provision nicht höher sein als die vom Verkäufer gezahlte Provision ("Außenprovision"). Zusammengefasst sieht das Gesetz folgende Regelungen vor:

• Beide Parteien teilen sich die Maklerkosten zu gleichen Teilen.
• Der Käufer muss seine Provision nur zahlen, nachdem der Verkäufer seine Provision gezahlt hat.

Was passiert, wenn der Maklervertrag gegen das Maklerkosten-Gesetz verstößt?

Wenn der Maklervertrag gegen das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten verstößt, etwa wenn der Käufer dazu verpflichtet wird, eine höhere Provision zu zahlen als der Verkäufer, ist diese Klausel gemäß § 656d BGB unwirksam. In solchen Fällen ist der Käufer nicht verpflichtet, die Maklerprovision zu zahlen. Der Makler kann dann lediglich versuchen, die Provision vom Verkäufer einzufordern.

Wie kann man die Höhe der Maklerprovision beeinflussen?

Da die Höhe der Maklerprovision gesetzlich nicht festgelegt ist und frei verhandelbar bleibt, können sowohl Käufer als auch Verkäufer versuchen, mit dem Makler über die Provision zu verhandeln. Dies kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn der Immobilienmarkt sehr umkämpft ist und der Makler ein besonderes Interesse daran hat, die Immobilie zu vermitteln.

In einigen Fällen kann es auch sinnvoll sein, mehrere Makler zu kontaktieren und deren Angebote zu vergleichen. Beachten Sie jedoch, dass der Makler, der die Immobilie letztendlich erfolgreich vermittelt, das Recht auf die Provision hat.