Mietvertrag: Kleinreparaturen durch den Mieter erlaubt?

Kleinreparaturen (Bagatellreparaturen) sorgen häufig für Streit zwischen Mieter und Vermieter, denn nicht immer ist klar, wer dabei wie viel bezahlen muss. Als Mieter stellt man sich aus gutem Grund die Frage, ob man für Kleinreparaturen in der Mietwohnung tatsächlich selbst zahlen muss. Entsprechende Klauseln finden sich in vielen Mietverträgen. Doch unter welchen Bedingungen sind diese Klauseln auch gültig? Wann muss der Vermieter doch selbst für die Kosten von Kleinreparaturen aufkommen? Darf der Mieter Kleinreparaturen selbst durchführen?

Kleinreparaturklausel

Bußgeld (© 3dkombinat / fotolia.com)
Bußgeld (© 3dkombinat / fotolia.com)
In den meisten Mietverträgen findet sich eine Kleinreparaturklausel. Der Mieter kann somit für Kleinreparaturen vom Vermieter in Anspruch genommen werden. Grundsätzlich ist der Mieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits dazu verpflichtet „die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten“. Findet sich im Mietvertrag nun die sogenannte „Kleinreparaturklausel“, dann kann der Vermieter, diesen Vorgaben entsprechend, bis zu einer gewissen Grenze den Mieter für Kleinreparaturen in Regress nehmen. Diese Kleinreparaturen jedoch sind gesetzlich als solche gut definiert. So umfassen die kleinen Instandsetzungsarbeitennur das Beheben kleiner Schäden an Installationsgeräten für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“

Fachanwalt.de-Tipp:
Ist die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag aufgrund der Verletzung von gesetzlichen Vorschriften (Obergrenzen) nichtig oder fehlt sie ganz, dann hat grundsätzlich der Vermieter sämtliche Reparaturkosten zu übernehmen.

Für eine Kleinreparaturklausel, die dann auch rechtliche Wirksamkeit hat, sind etliche Punkte von Wichtigkeit. Der Betrag, den der Mieter zu leisten hat (der in der Kleinreparaturklausel zwingend vorkommen muss), hat keinesfalls höher zu sein als 75 bis 100 Euro. Dies gilt jeweils für den Einzelfall. Nicht in Frage kommt, den Mieter zur Ausführung von Reparaturen zu verpflichten. Eine Kleinreparaturklausel wird sich regelmäßig lediglich auf Schäden beziehen, die an sehr oft benutzten Sachen zu erwarten sind. Als Obergrenze für die Kleinreparaturen ist ein Betrag von 200 bis 250 Euro angemessen. Dem Vermieter steht jedoch auch die Möglichkeit offen, 8 Prozent der jährlichen Miete anzusetzen. Doch darf dies die Obergrenze von 250 Euro nicht überschreiten. Eine Berechnung von anteiligen Kosten bei größeren Reparaturen ist nicht erlaubt.

Die Kostenhöhe

Es ist also, wie im § 535 BGB niedergeschrieben, eine Angelegenheit des Vermieters, wenn sich während der Mietzeit in der Wohnungseinrichtung Schadensereignisse durch Verschleiß ergeben. Der Mieter wird jedoch verpflichtet sein, beispielsweise, wenn er Fliesen dadurch beschädigt, dass er eine schwere Last fallen lässt, also wenn die Schuld bei ihm zu suchen ist, den Schaden auch zu bezahlen. Auch kann der Vermieter dem Mieter zur Auflage machen, gewisse Schönheitsreparaturen in zeitlich geregelten Abständen vorzunehmen. Geringere Kosten also kann der Vermieter vertraglich auf den Mieter abwälzen. Dazu ist es aber zwingend notwendig, dass im Mietvertrag beziehungsweise der Kleinreparaturklausel eine Kostenobergrenze fixiert ist.

Das Gesetz regelt nicht eindeutig, welche Obergrenze für eine Reparatur, die eine Kleinreparatur darstellen soll, exakt gilt. Hier wird Bezug auf die generelle Rechtsprechung genommen. Die Höchstsumme wird sich an diversen Punkten orientieren.

  • Kosten für eine Handwerkerstunde
  • Fahrkosten
  • Materialkosten und Mehrwertsteuer

Die Rechtsprechung der diversen Gerichte ist sich nicht wirklich einig, doch der Rahmen ist gesetzt. Der Bundesgerichtshof entschied beispielsweise 1989, dass eine Summe von 50 Euro pro Reparatur in Ordnung wäre [BGH, Urteil vom 07.06.1989, Az.: VIII ZR 91/88]. Im Jahre 2010 entschied das Amtsgericht Würzburg auf die Rechtmäßigkeit einer Mieterbeteiligung von 110 Euro. [AG Würzburg, Urteil vom 17. Mai 2010, Az. 13 C 670/10]

Auswirkungen der Obergrenze

Geldscheine (© Gina Sanders / fotolia.com)
Geldscheine (© Gina Sanders / fotolia.com)
Insofern die Höchstgrenze für die Kleinreparaturen im Mietvertrag den gesetzlichen Vorgaben entspricht, wird der Mieter also die Reparaturen zu begleichen haben, die diesen Betrag nicht übersteigen. Dies hat das Oberlandesgericht Düsseldorf in einem Fall entschieden, in dem es um einen defekten Fenstergriff ging. Würde die Behebung des Schadens bei einer unterzeichneten Obergrenze von 75 Euro lediglich 50 Euro kosten, hätte der Mieter diesen Betrag zu bezahlen. Würde aber die Schadensbehebung 90 Euro kosten, hätte sie der Vermieter ganz alleine zu stemmen. [OLG Düsseldorf, Urteil vom 11. Juni 2002, Az. I-24 U 183/01]

Jahreshöchstgrenze

Natürlich kommt es vor, dass mehrere Kleinschäden während des Verlaufs eines Jahres auftreten. Müsste der Mieter hier jedes Mal die Kosten oder einen Teil der Kosten übernehmen, wäre die finanzielle Belastung, summiert, erheblich. Das Gesetz jedoch nennt hier keine Obergrenze. Die Rechtsprechung ganz allgemein, Mietrechtsexperten und Richter, geht von einem Höchstbetrag von 8 Prozent der Jahresmiete, ohne Nebenkosten und Heizkosten aus. Übersteigen die Rechnungen also diesen Betrag, ist der Vermieter genötigt, alles andere selber zu bezahlen.

Handwerker beauftragen

Als Mieter einen Handwerker zu beauftragen, die Rechnung eventuell auch zu begleichen – das sollte ein Mieter besser unterlassen. Der Vermieter kann ohne Weiteres auf sein gutes Recht pochen, die Auswahl der Handwerker, die in seinem Besitz tätig sind, selbst zu wählen. Will meinen, er kann ganz einfach die Zahlung der Handwerkerrechnung verweigern, mit zum Beispiel dem Argument, er hätte einen preiswerteren Betrieb gefunden oder die Sache selbstständig repariert. Die Kosten für den Handwerker würden also nicht als bereits gezahlter Betrag innerhalb der Höchstgrenze gelten. Auch andere Konstellationen sind durchaus denkbar. Stellt der Handwerker beispielsweise fest, dass nicht nur die Armatur für 60 Euro ausgewechselt werden muss, vielmehr auch noch ein Rohrstück undicht ist, die Rechnung darum doppelt so hoch ist, - die Höchstgrenze für Kleinreparaturen überschritten – könnten die Mieter, bei einer entsprechenden Verneinung der Kostenübernahme durch den Mieter – auf dem kompletten Betrag sitzen bleiben. Beschädigt der Handwerker zudem etwas in der Wohnung, beispielsweise indem er seinen Werkzeugkasten rüde auf den Fliesenboden absetzt, eine Fliese splittert, ist es der Mieter, der gegebenenfalls die Kosten zu tragen hat.

Kleinreparatur oder doch größere Reparatur? – Beispiele

Eine Kleinreparatur wird die Behebung von Schäden sein, „die dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt“ sind. Immer wieder kommt es, letztlich vor Gericht, zu Streitigkeiten über diese Definition.

„Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an Installationsgeräten für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“ - Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz, Zweite Berechnungsverordnung - II. BV, Paragraph 28 Instandhaltungskosten

Im Folgenden einige Beispiele:

  • Die Dichtungen und das Auslaufventil am Wasserhahn
    Es liegt offensichtlich nicht in der Macht eines Mieters, den Kalkgehalt des Wassers zu beeinflussen, um so das Verkalken von Wasserhähnen zu verhindern. Aus diesem hat das Amtsgericht Gießen festgelegt, dass ein Ersatzeinbau von Dichtungen als auch Auslaufventil keine Angelegenheit des Mieters ist, die Kosten für die Instandhaltung der Wasserhähne, Zu- und Abläufe in diesem Zusammenhang also dem Vermieter überlassen bleiben, die Kosten für die Wartung nicht vom Mieter zu tragen sind. [AG Gießen, Urteil vom 30.4.2008, 40-MC 125/08]
  • Spiegel und Glasscheiben, Lampen
    Sind etwa bei Einzug in die neue Wohnung Lampen, also Beleuchtungskörper oder auch Spiegel oder andere Glasflächen bereits mit vermietet und nicht vom Mieter im Nachhinein angeschafft, werden Instandsetzungsarbeiten oder Reparaturen an diesen Gegenständen nicht unter die Kostenpflicht des Mieters fallen. Vielmehr hat der Vermieter, aufgrund der Tatsache, dass es sich nicht um Kleinreparaturen handelt, weil der Mieter herkömmlicherweise so gut wie keinen körperlichen Kontakt zu diesen Sachen hat, die Kosten zu tragen. [AG Zossen, Urteil vom 11.06.2015, 4 C 50/15]
  • Ventil der WC-Spülung
    Da die Spülung vom Bewohner der Mietwohnung regelmäßig sehr häufig benutzt wird, hat der Vermieter die Kosten für einen Austausch nicht zu zahlen, dies ist eine Kleinreparatur. [AG Köln, Urteil vom 10.06.2011, 224 C 460/10]
  • Jalousie und Rollladen
    Hier sieht die Rechtsprechung mit einem Urteil des Amtsgerichts Leipzig einen Unterschied zwischen dem Rollladenkasten und den Rollladengurten. Während ein Schaden an ersterem keine Kleinreparatur wäre, müsste der Mieter die Reparatur der Gurte bis zur Höchstgrenze bezahlen, da diese Vorrichtung von ihm des Öfteren benutzt wird. [AG Köln, Urteil vom 10.06.2011, 224 C 460/10]

Grundsätzlich wird sich unter dem Stichwort „größere Reparaturen“ alles finden, was mit Wasserleitungen, Gasleitungen oder Stromleitungen in direkten Zusammenhang steht. Ein defekter Lichtschalter dagegen wird eine Kleinreparatur sein.

Vornahmeklauseln

prüfen, genau hinsehen (© Wellnhofer Designs / fotolia.com)
prüfen, genau hinsehen (© Wellnhofer Designs / fotolia.com)
Vornahmeklauseln sind im Übrigen grundsätzlich nicht zulässig. Unter einer Vornahmeklausel versteht man Passagen des Mietvertrages, die dem Mieter zur Verpflichtung machen, Wartungsarbeiten oder auch Reparaturen eigenständig vorzunehmen oder auch sie in Auftrag zu geben. Ein Mieter kann nicht vertraglich oder in anderer Art zu einer direkten Übernahme von Kosten, die für Wartungsarbeiten entstehen, in die Pflicht genommen werden. Dies nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes 06.05.1992 - VIII ZR 129/91 und in Ergänzung dazu das Urteil des Amtsgerichtes Schöneberg vom 19.08.2008  AZ: 3 C 220/08.

Zusammenfassung

  • Es ist dem Vermieter nicht gestattet, den Mietvertrag mit einer Klausel zu versehen, die den Mieter zur Ausführung größerer Reparaturen zwingt.
  • Die sogenannte „Kleinreparaturklausel“ bezieht sich lediglich auf häufig benutzte Sachen.
  • Der Jahreshöchstbetrag sollte keinesfalls die Grenze von 250 Euro überschreiten.
  • Es ist dem Vermieter möglich, entweder einen im Rahmen liegenden Betrag anzusetzen, oder aber 6-8 Prozent der jährlichen Miete als Grundlage für seine Höchstbeträge zu verwenden.
  • Vornahmeklauseln, welchen den Mieter zwingen sollen, Wartungsarbeiten oder auch größere Reparaturen, wie sie rechtlich betrachtet werden, durchzuführen, haben schlicht keine Wirkung, sie sind nichtig.
  • Eine Kleinreparatur soll nicht mehr als in etwa 75 bis 110 Euro kosten.
  • Ist eine Rechnung für eine sogenannte Kleinreparatur höher als der Höchsteinzelbetrag, der im Mietvertrag in der Kleinreparaturklausel vereinbart ist, wird die Kleinreparatur zur Großreparatur und der Vermieter hat aus eigenem Vermögen für die Begleichung der Rechnung des Handwerksbetriebes einzustehen. Es dürfen also keine anteiligen Kosten berechnet werden.



Ihre Spezialisten
INHALTSVERZEICHNIS

TOOLS

Gratis-eBook „Mietrecht“


Alle Infos zum Mietrecht!
Wichtige Fragen zu Vermieter & Co!

  • Besonderheiten während der Mietzeit
  • Aktuelles zur Nebenkostenabrechnung
  • Kostenloser PDF-Download

Gratis-eBook „Fachanwalt finden“


Alle Infos zur Fachanwaltssuche!
Informationen und Tipps zur Fachanwaltssuche!

  • Was ist ein Fachanwalt?
  • Wichtige Infos zu Anwaltskosten, Beratungshilfe!
  • Kostenlos als PDF-Download