Mieterhöhung bei Modernisierung vom Bad bei der Mietwohnung

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 4. Mai 2024

Auf die Modernisierung des Bades ihrer Mietwohnung haben Mieter keinen generellen Anspruch, um so den Wohnkomfort zu verbessern. Der Vermieter hat lediglich bei der energetischen Nachrüstung von Wohngebäuden bestimmte Modernisierungspflichten zu erfüllen, um den der Wert der Mietwohnung zu erhalten bzw. zu steigern. Im Falle von Modernisierungsmaßnahmen hat der Mieter diese jedoch bei rechtzeitiger Ankündigung gemäß § 555d I BGB zu dulden. Ein Widerspruch seitens des Mieters ist nur in Ausnahmefällen möglich (§ 555d II BGB).

Modernisierung und Mieterhöhung

Mieterhöhung (© Marco2811 / Fotolia.com)
Mieterhöhung (© Marco2811 / Fotolia.com)
Als Modernisierungsmaßnahme werden durchgeführte Änderungen oder Reparaturen im Bad (z. B. Austausch der Fliesen oder Badewanne) bezeichnet, für die es einen konkreten Anlass gibt. Allerdings muss der Vermieter diese dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen und begründen, warum es sich um eine Modernisierung handelt. Der Vermieter ist berechtigt, nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen bis zu 8% (früher 11 %) der aufgewendeten Kosten auf den jeweiligen Mieter umzulegen, wenn es sich hierbei um eine nachhaltige Verbesserung der Wohnsituation oder um eine energetische Einsparung handelt (§ 559 II BGB). Erfolgt die Ankündigung der geplanten Modernisierung nicht fristgemäß, so ist eine Mieterhöhung erst nach neun Monaten möglich. Führt der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen durch, ist der Vermieter allerdings nicht zur Erhöhung der Mietkosten berechtigt. Gleiches gilt für die Mieterhöhung auf die „ortsübliche Vergleichsmiete“. Einrichtungen, die vom Mieter geschaffen wurden, darf der Vermieter nicht zu seinen Gunsten werten.

Mieterhöhung Modernisierung Bad: Was ist bei der Modernisierung des Bades erlaubt?

Die Modernisierungsmaßnahmen müssen den Gebrauchswert des Badezimmers nachhaltig erhöhen und/oder die allgemeinen Wohnverhältnisse des Mieters dauerhaft verbessern. Modernisierungsmaßnahmen können z. B. sein

  • eine zeitgemäße Optik des Badezimmers,
  • eine Verringerung des Wasserverbrauchs (z. B. Einbau einer Wasseruhr, eines Spartasten-WC-Spülkastens, eines regulierbaren Duschkopfs),
  • die Erhöhung der Sicherheit des Mieters (z. B. Badewannen-Einstiegshilfe, Austausch rissiger Fliesen zur Verringerung der Verletzungsgefahr).

In einem Urteil des Landgerichts Berlin [LG Berlin, Urteil vom 22.03.2011, Az.: 65 S 321/10] wurde festgestellt, dass der Einbau eines Handtuch- und Wäschetrockners anstelle eines Wandheizkörpers aufgrund seiner Doppelfunktion als Modernisierungsmaßnahme zu bewerten sei. Gleiches gilt für den Einbau

  • einer Mischbatterie sowie eines Einhandmischers,
  • eines Hänge-WCs mit einer Spülstoppvorrichtung,
  • eines größeren Waschbeckens.

In einem Urteil des Bundesgerichtshofes [BGH, Urteil vom 13.02.2008, Az.: VIII ZR 105/07] heißt es, dass vor allem Mieter einer größeren Altbauwohnung eine Grundrissänderung der Mietwohnung akzeptieren müssen. Dieses ist z. B. dann der Fall, wenn durch die Modernisierung des Bades ein Raum (z. B. die Speisekammer) wegfällt. Allerdings muss bei einer Grundrissveränderung der Mietwohnung der Nutzungsgewinn der Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich den Verlust durch den Wegfall der Räumlichkeit übertreffen.

Widerspruch gegen Modernisierungsmaßnahme durch den Mieter

Mieterrechte (© bluedesign / Fotolia.com)
Mieterrechte (© bluedesign / Fotolia.com)
Stellt die Modernisierung des Badezimmers für den Mieter eine zu große Härte dar, hat er die Möglichkeit, der Modernisierungsmaßnahme z. B. aus folgenden Gründen zu widersprechen (§ 555d II BGB):

  • Die Bauarbeiten sind z. B. wegen möglicher Gesundheitsschäden oder aufgrund der Jahreszeit nicht zumutbar.
  • Die Modernisierungsmaßnahme würde zu einem dauerhaften Nachteil für den Mieter führen (z. B. dauerhafte Verringerung der Wohnfläche, geringerer Lichteinfall durch die Fenster).
  • Der Mieter mit Zustimmung des Vermieters bereits in Eigenleistung bestimmte Bauarbeiten verrichtet hat, die durch die Modernisierungsmaßnahme nutzlos würden oder er diese umsonst erbracht hätte. Hier gilt in der Regel ein Abnutzungszeitraum von vier Jahren.
  • Die Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung des Bades würde sich zu stark auf die finanziellen Verhältnisse des Mieters auswirken. Allerdings ist dieses nicht möglich, wenn der Vermieter durch die Modernisierungsmaßnahme einen vergleichbaren Standard mit anderen Mietobjekten erzielen will (z. B. in einem Altbau mit Treppenhaus-WC erhält jede Wohnung eine eigene Toilette). Auch bei einer Modernisierung des Badezimmers einer Mietwohnung aus energetischen Gründen ist ein Widerspruch aus finanziellen Gründen nicht möglich.

Modernisierung des Bades durch den Mieter

Kleinere Veränderungen durch den Mieter sind ohne Zustimmung des Vermieters möglich, wenn sich diese später problemlos wieder rückgängig machen lassen und keine Schäden verursachen. So muss der Vermieter z. B. Bohrlöcher in Fliesen oder Fugen akzeptieren, um Spiegel, Badezimmerschränke etc. anbringen zu können. Bevor ein Mieter selbst größere bauliche Veränderungen in der Mietwohnung vornimmt, muss er zuvor generell die Zustimmung des Vermieters einholen. Hat er keine Zustimmung erteilt, kann der Vermieter beim späteren Auszug vom Mieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen

Mietminderung bei Modernisierungsmaßnahmen

Manchmal kann die Bewohnbarkeit der Mietwohnung durch die Bauarbeiten eingeschränkt sein. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, die Miete für die Dauer der Modernisierungsmaßnahmen mindern.

FAQ zu Mieterhöhung durch Modernisierung

Was bedeutet "Mieterhöhung durch Modernisierung"?

Eine Mieterhöhung durch Modernisierung tritt auf, wenn Vermieter bestimmte Modernisierungsmaßnahmen an einer Mietwohnung durchführen und dadurch die Miete erhöhen möchten.

Welche Modernisierungsmaßnahmen können zu einer Mieterhöhung führen?

Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen sind:

  • Erneuerung von Fenstern
  • Installation einer Zentralheizung
  • Sanierung von Bädern
  • Einbau von Fahrstühlen
  • Dämmung von Fassaden

Diese Maßnahmen können zu einer höheren Energieeffizienz der Wohnung führen und damit auch zu einer Einsparung von Heizkosten für den Mieter.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Mieterhöhung durch Modernisierung erfüllt sein?

Um eine Mieterhöhung durch Modernisierung durchführen zu können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Die Modernisierungsmaßnahmen müssen zu einer nachhaltigen Verbesserung der Wohnverhältnisse führen.
  • Die Modernisierungsmaßnahmen müssen für den Mieter eine Einsparung von Energiekosten oder eine sonstige nachhaltige Verbesserung der Wohnverhältnisse bewirken.
  • Die Mieterhöhung darf nicht höher sein als die jährliche Miete um maximal 8 Prozent erhöhen oder bei einer Modernisierungsumlage auf die Miete um maximal 3 Euro pro Quadratmeter und Monat ansteigen.
  • Der Vermieter muss die Mieterhöhung mindestens drei Monate vor dem geplanten Mieterhöhungsbeginn ankündigen und dem Mieter die geplanten Modernisierungsmaßnahmen mitteilen.
  • Der Mieter hat ein Widerspruchsrecht gegen die Mieterhöhung.

Wie hoch darf die Mieterhöhung durch Modernisierung sein?

Die Mieterhöhung durch Modernisierung darf nicht höher sein als die jährliche Miete um maximal 8 Prozent erhöhen oder bei einer Modernisierungsumlage auf die Miete um maximal 3 Euro pro Quadratmeter und Monat ansteigen.

Wie kann der Mieter gegen eine Mieterhöhung durch Modernisierung vorgehen?

Der Mieter hat das Recht, gegen die Mieterhöhung durch Modernisierung innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung Widerspruch einzulegen. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und begründet sein.

Was passiert, wenn der Vermieter trotz Widerspruch des Mieters die Miete erhöht?

Erhöht der Vermieter die Miete trotz Widerspruch des Mieters, so kann der Mieter die Erhöhung der Miete gerichtlich überprüfen lassen. Hierzu muss der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Mieterhöhungsklage des Vermieters Klage beim zuständigen Gericht einreichen.

Was ist eine Modernisierungsumlage?

Eine Modernisierungsumlage ist eine Umlage der Kosten für eine Modernisierungsmaßnahme auf die Miete. Die Umlage darf höchstens 8 Prozent der jährlichen Miete betragen oder bei einer Umlage auf die Miete um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter und Monat steigen.

Wie lange darf der Vermieter nach einer Modernisierung die Miete erhöhen?

Der Vermieter darf die Miete nach einer Modernisierung für maximal 8 Jahre erhöhen. Ab dem neunten Jahr darf der Vermieter keine weitere Modernisierungsmieterhöhung mehr vornehmen.

Fachanwalt.de-Tipp: Eine Mieterhöhung durch Modernisierung ist für Vermieter eine Möglichkeit, die Miete für eine Wohnung zu erhöhen. Allerdings sind hierfür bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen. Der Vermieter muss nachweisen können, dass die Modernisierungsmaßnahmen zu einer nachhaltigen Verbesserung der Wohnverhältnisse führen und für den Mieter eine Einsparung von Energiekosten oder eine sonstige nachhaltige Verbesserung der Wohnverhältnisse bewirken. Mieter haben das Recht, gegen eine Mieterhöhung durch Modernisierung Widerspruch einzulegen und gegebenenfalls gerichtlich dagegen vorzugehen.

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