Mieterhöhung bei Modernisierung vom Bad bei der Mietwohnung

Auf die Modernisierung des Bades ihrer Mietwohnung haben Mieter keinen generellen Anspruch, um so den Wohnkomfort zu verbessern. Der Vermieter hat lediglich bei der energetischen Nachrüstung von Wohngebäuden bestimmte Modernisierungspflichten zu erfüllen, um den der Wert der Mietwohnung zu erhalten bzw. zu steigern. Im Falle von Modernisierungsmaßnahmen hat der Mieter diese jedoch bei rechtzeitiger Ankündigung gemäß § 555d I BGB zu dulden. Ein Widerspruch seitens des Mieters ist nur in Ausnahmefällen möglich (§ 555d II BGB).

Modernisierung und Mieterhöhung

Mieterhöhung (© Marco2811 / Fotolia.com)
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Als Modernisierungsmaßnahme werden durchgeführte Änderungen oder Reparaturen im Bad (z. B. Austausch der Fliesen oder Badewanne) bezeichnet, für die es einen konkreten Anlass gibt. Allerdings muss der Vermieter diese dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen und begründen, warum es sich um eine Modernisierung handelt. Der Vermieter ist berechtigt, nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen bis zu 11% der aufgewendeten Kosten auf den jeweiligen Mieter umzulegen, wenn es sich hierbei um eine nachhaltige Verbesserung der Wohnsituation oder um eine energetische Einsparung handelt (§ 559 II BGB). Erfolgt die Ankündigung der geplanten Modernisierung nicht fristgemäß, so ist eine Mieterhöhung erst nach neun Monaten möglich. Führt der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen durch, ist der Vermieter allerdings nicht zur Erhöhung der Mietkosten berechtigt. Gleiches gilt für die Mieterhöhung auf die „ortsübliche Vergleichsmiete“. Einrichtungen, die vom Mieter geschaffen wurden, darf der Vermieter nicht zu seinen Gunsten werten.

Mieterhöhung Modernisierung Bad: Was ist bei der Modernisierung des Bades erlaubt?

Die Modernisierungsmaßnahmen müssen den Gebrauchswert des Badezimmers nachhaltig erhöhen und/oder die allgemeinen Wohnverhältnisse des Mieters dauerhaft verbessern. Modernisierungsmaßnahmen können z. B. sein

  • eine zeitgemäße Optik des Badezimmers,
  • eine Verringerung des Wasserverbrauchs (z. B. Einbau einer Wasseruhr, eines Spartasten-WC-Spülkastens, eines regulierbaren Duschkopfs),
  • die Erhöhung der Sicherheit des Mieters (z. B. Badewannen-Einstiegshilfe, Austausch rissiger Fliesen zur Verringerung der Verletzungsgefahr).

In einem Urteil des Landgerichts Berlin [LG Berlin, Urteil vom 22.03.2011, Az.: 65 S 321/10] wurde festgestellt, dass der Einbau eines Handtuch- und Wäschetrockners anstelle eines Wandheizkörpers aufgrund seiner Doppelfunktion als Modernisierungsmaßnahme zu bewerten sei. Gleiches gilt für den Einbau

  • einer Mischbatterie sowie eines Einhandmischers,
  • eines Hänge-WCs mit einer Spülstoppvorrichtung,
  • eines größeren Waschbeckens.

In einem Urteil des Bundesgerichtshofes [BGH, Urteil vom 13.02.2008, Az.: VIII ZR 105/07] heißt es, dass vor allem Mieter einer größeren Altbauwohnung eine Grundrissänderung der Mietwohnung akzeptieren müssen. Dieses ist z. B. dann der Fall, wenn durch die Modernisierung des Bades ein Raum (z. B. die Speisekammer) wegfällt. Allerdings muss bei einer Grundrissveränderung der Mietwohnung der Nutzungsgewinn der Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich den Verlust durch den Wegfall der Räumlichkeit übertreffen.

Widerspruch gegen Modernisierungsmaßnahme durch den Mieter

Mieterrechte (© bluedesign / Fotolia.com)
Mieterrechte (© bluedesign / Fotolia.com)
Stellt die Modernisierung des Badezimmers für den Mieter eine zu große Härte dar, hat er die Möglichkeit, der Modernisierungsmaßnahme z. B. aus folgenden Gründen zu widersprechen (§ 555d II BGB):

  • Die Bauarbeiten sind z. B. wegen möglicher Gesundheitsschäden oder aufgrund der Jahreszeit nicht zumutbar.
  • Die Modernisierungsmaßnahme würde zu einem dauerhaften Nachteil für den Mieter führen (z. B. dauerhafte Verringerung der Wohnfläche, geringerer Lichteinfall durch die Fenster).
  • Der Mieter mit Zustimmung des Vermieters bereits in Eigenleistung bestimmte Bauarbeiten verrichtet hat, die durch die Modernisierungsmaßnahme nutzlos würden oder er diese umsonst erbracht hätte. Hier gilt in der Regel ein Abnutzungszeitraum von vier Jahren.
  • Die Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung des Bades würde sich zu stark auf die finanziellen Verhältnisse des Mieters auswirken. Allerdings ist dieses nicht möglich, wenn der Vermieter durch die Modernisierungsmaßnahme einen vergleichbaren Standard mit anderen Mietobjekten erzielen will (z. B. in einem Altbau mit Treppenhaus-WC erhält jede Wohnung eine eigene Toilette). Auch bei einer Modernisierung des Badezimmers einer Mietwohnung aus energetischen Gründen ist ein Widerspruch aus finanziellen Gründen nicht möglich.

Modernisierung des Bades durch den Mieter

Kleinere Veränderungen durch den Mieter sind ohne Zustimmung des Vermieters möglich, wenn sich diese später problemlos wieder rückgängig machen lassen und keine Schäden verursachen. So muss der Vermieter z. B. Bohrlöcher in Fliesen oder Fugen akzeptieren, um Spiegel, Badezimmerschränke etc. anbringen zu können. Bevor ein Mieter selbst größere bauliche Veränderungen in der Mietwohnung vornimmt, muss er zuvor generell die Zustimmung des Vermieters einholen. Hat er keine Zustimmung erteilt, kann der Vermieter beim späteren Auszug vom Mieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen

Mietminderung bei Modernisierungsmaßnahmen

Manchmal kann die Bewohnbarkeit der Mietwohnung durch die Bauarbeiten eingeschränkt sein. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, die Miete für die Dauer der Modernisierungsmaßnahmen mindern.




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