Nebenkostenabrechnung – Verjährung

Möchte der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung für seine Mieter erstellen, muss er vor allem auf zwei Punkte achten, die Abrechnungsfrist sowie die Nebenkostenabrechnung Verjährung. Denn nur wenn die Frist korrekt eingehalten wird, kann der Vermieter seine Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung durchsetzen. Die Nebenkostenabrechnung Verjährung für Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung beträgt 3 Jahre. Läuft diese Frist ab, haben Mieter Glück und müssen keine Zahlungen mehr vornehmen.

Im Mietrecht gelten unterschiedliche Verjährungsfristen

 Verjährung (© marco2811 / Fotolia.com)
Verjährung (© marco2811 / Fotolia.com)
Wenn der Vermieter vom Mieter Geld verlangen kann, geht dies nur für einen bestimmten Zeitraum, danach tritt die Verjährung des Anspruchs ein. Dies würde Glück für den Mieter bedeuten, denn er müsste nicht mehr zahlen, selbst dann, wenn einmal ein berechtigter Zahlungsanspruch bestanden hat. Im Mietrecht sind dabei unterschiedliche Verjährungsfristen zu beachten, zum Beispiel für Mietforderungen oder eben für Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung.

Geht es um die Nebenkostenabrechnung, hat der Vermieter gleich drei wichtige Fristen bzw. Zeiträume zu beachten:

  • Abrechnungszeitraum

Das ist der Zeitraum, für den der Verbrauch abgerechnet wird. Oft bezieht man sich hier auf das Kalenderjahr, also vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Doch es ist auch ein individueller Abrechnungszeitraum möglich, zum Beispiel vom 1. August eines Jahres bis zum 31. Juli des Folgejahres. Die Abrechnungsperiode muss aber immer 12 Monate betragen. Hier gilt § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB: „Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen (…).“

  • Abrechnungsfrist

Spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums muss die Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellt und ihm zugestellt werden. Endet der Abrechnungszeitraum also beispielsweise am 31. Dezember eines Jahres, muss die Nebenkostenabrechnung dem Mieter somit spätestens bis zum 31. Dezember des Folgejahres zugehen. Versäumt der Vermieter diese Frist, führt dies meist zur Unwirksamkeit der Abrechnung und Forderungen könne nicht mehr geltend gemacht werden. Eine Ausnahme kann dann bestehen, wenn der Vermieter die Verspätung nicht selbst zu verschulden hat. Als Beispiel kann hier etwa eine verspätete Jahresabrechnung durch den Stromlieferanten genannt werden. In diesem Fall kann die Abrechnung auch später erfolgen. Beliebig viel Zeit lassen darf sich der Vermieter aber auch dann nicht. Denn Die Nebenkostenabrechnung muss dann innerhalb von 3 Monaten erstellt werden, nach dem Grund der Verspätung weggefallen ist, so ein Urteil aus dem Jahr 2006 vom Bundesgerichtshof. Erreicht die Nebenkostenabrechnung innerhalb der Frist den Mieter, kann er auch Einwände gegen diese geltend machen. Einwände sind dabei ebenfalls innerhalb von 12 Monaten vorzubringen.

  • Verjährung

Was die Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen angeht, beträgt die Verjährungsfrist 3 Jahre. Hier ist § 195 BGB einschlägig. Der Paragraph besagt: „Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.“ Der Vermieter muss zunächst die Abrechnungsfrist einhalten, damit er bei Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung auch die Verjährungsfrist geltend machen kann. Denn geht die Nebenkostenabrechnung nicht fristgerecht zu, wird der Nachzahlungsanspruch gar nicht erst fällig. Demnach kann auch nichts verjähren.

Wann verjährt die Nebenkostenabrechnung?

Die dreijährige Verjährungsfrist für die Nebenkostenabrechnung beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch geltend gemacht wurde. Hier kann ein Blick auf § 199 Absatz 1 BGB geworfen werden. Dort heißt es: „Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem 1. der Anspruch entstanden ist und 2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Beispiel:

Die Abrechnungsfrist endet, wie weiter oben schon erwähnt, beispielsweise am 31. Dezember eines Jahres, hier beispielsweise am 31. Dezember 2010. Der Vermieter hat nun ein Jahr Zeit, dem Mieter die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Geschieht dies etwa am 1. September des Folgejahres, ist die Nebenkostenabrechnung fristgerecht zugestellt. Für diese Nebenkostenabrechnung beginnt dann die Verjährungsfrist am 1.1. des kommenden Jahres.

Die Verjährung des Anspruchs des Mieters auf Erstellung der Nebenkostenabrechnung beginnt mit dem Ende des Jahres, in welchem die zwölfmonatige Abrechnungsfrist endet, die in § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB beschrieben ist. Was einen Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung angeht, wird dieser erst fällig, wenn die Abrechnung beim Mieter eingegangen ist. Daher beginn die Verjährungsfrist für Erstattungsansprüche des Mieters als auch Nachzahlungsansprüche des Vermieters mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem der Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalten hat. Daran ändert im Übrigen auch die Tatsache nichts, sollte der Vermieter im nächsten Jahr oder in einem der darauffolgenden Jahre berechtigte Korrekturen an der Nebenkostenabrechnung vornehmen.

Kann die Verjährung gehemmt werden?

Nebenkosten (© Wolfilser / Fotolia.com)
Nebenkosten (© Wolfilser / Fotolia.com)
Der Vermieter kann nun also drei Jahre lang Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung geltend machen und von dem Mieter berechtigte Nachzahlungen fordern. Sollte er diese Nachzahlungen nicht innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist erhalten, verjährt sein Anspruch üblicherweise. Er kann dann weiterhin ausstehende Zahlungsansprüche gegen den Mieter nicht mehr geltend machen.

Es kann unter Umständen jedoch die Möglichkeit bestehen, die Verjährungsfrist zu hemmen. Hierbei ist § 203 BGB zu beachten. Dieser besagt: „Schweben zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger Verhandlungen über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände, so ist die Verjährung gehemmt, bis der eine oder der andere Teil die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert. Die Verjährung tritt frühestens drei Monate nach dem Ende der Hemmung ein.“ Liegen also gewissen Gründe vor, wird die Verjährung des Anspruchs gehemmt. Ein solcher Grund ist beispielsweise gegeben, wenn der Mieter Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung eingelegt hat. Kommt es zu einer Hemmung, folgt eine Unterbrechung der Verjährungsfrist. Zum Beispiel, bis die Nebenkostenabrechnung noch einmal überprüft wurde. Die Hemmung der Verjährung von Ansprüchen kann sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter herbeigeführt werden. Zu beachten ist auch § 209 BGB. Dieser besagt: „Der Zeitraum, während dessen die Verjährung gehemmt ist, wird in die Verjährungsfrist nicht eingerechnet.“ Den Zeitpunkt des Neubeginns der Verjährung regelt schließlich § 212 BGB. Kommt es zu einem Neubeginn, beginnt die Verjährungsfrist in voller Länge wieder von neuem zu laufen. Ein Neubeginn der Verjährung ist möglich, wenn der Schuldner gegenüber dem Gläubiger den Anspruch durch Abschlagszahlung, Sicherheitsleistung, Zinszahlung oder auf andere Weise anerkennt. Alternativ führt auch eine gerichtliche oder behördliche Vollstreckungshandlung zu einem Neubeginn der Verjährung.

Geht es um Mieter und Vermieter, sind in der Praxis einige Fallgestaltungen häufig anzutreffen, durch die die Nebenkostenabrechnung Verjährung gehemmt werden kann. So kommt es zu einer Hemmung der Verjährung, wenn zwischen Mieter und Vermieter Verhandlungen über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände schweben. Und zwar so lange, bis entweder Mieter oder Vermieter sich weigert, weiterhin zu verhandeln. Unter den Begriff des Verhandelns fallen dabei schon alle Arten von Meinungsaustausch. Erhebt der Mieter Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung, kann auch dadurch eine Hemmung der Verjährungsfrist eintreten. Dies gilt für den Fall, dass der Vermieter sich einer Überprüfung der Abrechnung widmet und er darüber mit dem Mieter im Gespräch ist. Sollten Mieter und Vermieter den gerichtlichen Weg einschlagen, tritt nach § 204 BGB ebenfalls eine Hemmung der Verjährung ein.

Die Verwirkung von Ansprüchen aus der Nebenkostenabrechnung

Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung können auch verwirken. Hierbei geht es vor allem um Ansprüche des Vermieters, die er gegen den Mieter auf Nachzahlung hat. Eine Verwirkung kann bereits eintreten, bevor die Ansprüche verjährt sind. Von einer Verwirkung spricht man dann, wenn der Berechtigte sein Recht längere Zeit über nicht geltend gemacht hat. Hierdurch konnte der Verpflichtete dann davon ausgehen, dass der Berechtigte auch zukünftig nicht mehr auf seinem Recht bestehen würde. Hierbei kommt es nicht allein auf den Zeitablauf an. Wichtig sind auch besondere Umstände, die ein solches Vertrauen des Verpflichteten, dass das Recht auch künftig nicht mehr geltend gemacht wird, begründen. Hier wird man von Fall zu Fall entscheiden müssen.

Die Verjährung der Nebenkostenabrechnung  gilt auch für Mieter

Das Gesetz sieht für die Verjährung bei der Nebenkostenabrechnung eine dreijährige Frist vor. Diese gilt aber nicht nur für den Vermieter, sondern auch für den Mieter. Beide Parteien haben sich an diese Frist zu halten. Läuft die Verjährungsfrist ab, kann von beiden Seiten keine Forderung mehr geltend gemacht werden. Für Mieter ist dies wichtig, da sich der Fall natürlich auch andersherum gestalten kann. Nicht immer sind nur Nachzahlungen fällig. Aus einer Nebenkostenabrechnung kann sich auch ein Guthaben für den Mieter ergeben. Das bedeutet, dass der Mieter seinerseits einen Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung hat. Manchmal kann es vorkommen, dass der Vermieter aber die Rückzahlung nicht von sich aus vornimmt. Der Mieter muss dann seinen Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung innerhalb von 3 Jahren geltend machen, andernfalls tritt auch hier die Verjährung ein. Anspruchsberechtigte Mieter sollten sich daher rechtzeitig darum bemühen, die Forderungen anzumahnen. Ihnen steht auch die Möglichkeit offen, den Rechtsweg zu beschreiten. Oftmals lassen sich Mieter hier aber unnötig viel Zeit. Sei es aus Nachlässigkeit, oder weil sie sich davor scheuen, gerichtlich gegen ihren Vermieter vorzugehen. Möchte man dann doch schließlich seine Forderungen geltend machen, hat der Mieter nicht selten das Nachsehen, wenn sich der Vermieter auf die Verjährung des Rückzahlungsanspruchs beruft. Der Mieter erleidet dann einen Rechtsverlust. Denn schließlich hätte ihm das Geld zugestanden, er kann den Anspruch nun nur leider nicht mehr durchsetzen.

Für die Auszahlung eines Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung beträgt die Verjährungsfrist also ebenfalls 3 Jahre, ausgehend von der allgemeinen Verjährungsvorschrift des § 195 BGB.

Fachanwalt.de-Tipp:
§ 548 Absatz 2 BGB ist hier nicht einschlägig. Dort heißt es: „Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.“ Geht es um die Erstattung von Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung, kann dieser Anspruch auch schon während des noch laufenden Mietverhältnisses verjähren. Auf eine Beendigung des Mietverhältnisses kommt es hier also nicht an.

Der Mieter hat erst dann einen Anspruch auf Rückerstattung, wenn der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellt hat. Hierfür hat der Vermieter, wie bereits erwähnt, 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit.

Was, wenn der Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erstellt

Nebenkostenabrechnung (© zerbor / Fotolia.com)
Nebenkostenabrechnung (© zerbor / Fotolia.com)
In der Praxis gibt es immer wieder auch die Fallgestaltung, dass der Vermieter sich weigert, überhaupt eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Dies erweist sich für den Vermieter meist als nachteilig. Denn in der Regel ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung, dass der Mieter eine Nachzahlung zu leisten hat. Macht der Vermieter diese Forderung nicht geltend, schadet er letztlich sich selbst. Fürchtet der Vermieter den Aufwand und die Detailarbeit einer Nebenkostenabrechnung und lässt daher die 12-monatige Abrechnungsfrist verstreichen, kann er ebenfalls keine Forderungen mehr gegen den Mieter geltend machen. Es ist also durchaus im Sinne des Vermieters, eine fristgerechte Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Dennoch kann es auch für den Mieter Sinn machen, eine Nebenkostenabrechnung zu erhalten. Zum Beispiel dann, wenn er die Betriebskostenvorauszahlungen als zu hoch ansieht und auf eine Rückzahlung hofft. Vielleicht möchte er aber auch einfach nur Klarheit haben und eine aussagekräftige Nebenkostenabrechnung seinen Unterlagen hinzufügen. Weigert sich der Vermieter, eine solche Abrechnung zu erstellen, kann der Mieter ihn sogar auf die Erstellung verklagen. Zu beachten ist dabei aber auch wieder die Verjährungsfrist von 3 Jahren.

Was, wenn die Verjährungsfrist abgelaufen ist?

Ist die dreijährige Verjährungsfrist abgelaufen, bedeutet das nicht, dass der Anspruch erloschen ist. Nun hat aber der Schuldner das Recht, die Leistung zu verweigern. Sollte der gerichtliche Weg eingeschlagen worden sein, muss der Beklagte ausdrücklich die Einrede der Verjährung vorbringen. Dies Verjährung wird nicht automatisch berücksichtigt. Beruft sich der Beklagte nicht hierauf, kann er trotzdem zur Zahlung verurteilt werden, obwohl der Anspruch des Klägers eigentlich schon verjährt ist.

Zusammenfassung:

  • Die Verjährungsfrist für Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung beträgt 3 Jahre, einschlägig ist hier § 195 BGB.
  • Gemäß § 203 BGB kann die Verjährungsfrist unter Umständen gehemmt werden.
  • Die dreijährige Verjährungsfrist gilt sowohl für Vermieter wie auch Mieter. Steht einem Mieter ein Anspruch aus Auszahlung eines Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung zu und nimmt der Vermieter die Zahlung nicht von sich aus vor, hat der Mieter drei Jahre Zeit, seine Ansprüche geltend zu machen.
  • Tritt schließlich die Verjährung ein, hat der Schuldner das Recht, die Zahlung zu verweigern. Sollten sich Mieter und Vermieter in einem Gerichtsverfahren gegenüberstehen, muss der Schuldner sich ausdrücklich auf die Verjährung berufen, andernfalls kann er immer noch zur Zahlung verpflichtet werden, trotz verjährtem Anspruch.
  • Schon bevor die Verjährung eintritt, kann ein Anspruch auch verwirken. Dies wäre dann der Fall, wenn der Gläubiger den Anspruch über lange Zeit hinweg nicht geltend gemacht hat und zudem weitere Umstände vorliegen, die den Schuldner berechtigt darauf vertrauen lassen, dass auch in Zukunft der Anspruch nicht mehr geltend gemacht wird.



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