Nebenkosten: Versicherung umlegen

Jeder möchte natürlich dafür Sorge tragen, dass sein Eigentum im Falle von Schäden entsprechend abgesichert ist. So geht es auch Vermietern, die ihr Gebäude entsprechend versichern wollen. Dabei stellt sich sowohl für Vermieter als auch Mieter die Frage, ob denn dann die Kosten für die Versicherung auch auf den Mieter umgelegt werden können. In der Praxis ist es in der Regel so, dass das Umlegen der Nebenkosten Versicherung auf den Mieter tatsächlich möglich ist. Wobei aber immer auch einige Punkte beachtet werden müssen.

Die Betriebskostenverordnung als Orientierung

Betriebskosten (© Maurice Tricatelle / Fotolia.com)
Betriebskosten (© Maurice Tricatelle / Fotolia.com)
Wenn im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde, dass Nebenkosten umgelegt werden können, zählen dazu auch die Prämien für bestimmte Versicherungen. Als Orientierungspunkt dient hier § 2 Nr. 13 BetrKV. Demnach sind Betriebskosten auch „die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.“ Sollte der Vermieter von Beitragsrückerstattungen oder Schadensfreiheitsrabatten profitieren, müssen diese an den Mieter weitergegeben werden. Die Umlage der Nebenkosten Versicherung erfolgt nach Wohnfläche soweit keine anderslautenden Vereinbarungen getroffen wurden.

Fachanwalt.de-Tipp:
Die in § 2 Nr. 13 BetrKV genannten Versicherungsarten sind nicht abschließend aufgezählt. Es ist also durchaus auch möglich, noch andere Versicherungen in die Nebenkostenabrechnung aufzunehmen.

Vermieter muss wirtschaftlich handeln

Manch ein Vermieter möchte gern einen so umfassenden Versicherungsschutz wie möglich in Anspruch nehmen, um gegen alle Eventualitäten gewappnet zu sein. Tatsächlich ist es aber so, dass beim Abschluss der Versicherungen der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit berücksichtigt werden muss. So wird beispielsweise eine Versicherung gegen Erdbebenschäden nur dann als wirtschaftlich angesehen, wenn sich die Immobilie auch tatsächlich in einem gefährdeten Gebiet befindet. Es gilt also, im Rahmen des Kosten-Nutzen-Verhältnisses abzuwägen. Gibt es Nebenkosten Versicherung, die das Wirtschaftlichkeitsgebot übersteigen und gegenüber dem Mieter dennoch abgerechnet werden, kann der Vermieter sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig machen.

Weiterhin sollte der Vermieter nicht einfach die erstbeste Versicherung abschließen. Er ist vielmehr dazu angehalten, sich zunächst mindestens drei verschiedene Angebote einzuholen. Eine Verpflichtung, immer das günstigste Angebot anzunehmen, besteht jedoch nicht.

Einige Versicherungen sind nicht umlegbar

Versicherungen (© nmann77 / Fotolia.com)
Versicherungen (© nmann77 / Fotolia.com)
Während Versicherungen wie die Glasversicherung, Gebäudehaftpflichtversicherung, Fahrstuhlhaftpflichtversicherung, Gastankhaftpflichtversicherung oder die Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm und Wasserschäden als Betriebskosten anerkannt sind, gibt es auch einige Versicherungen, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann. Hierzu gehört beispielsweise die Reparaturversicherung. Denn Reparaturen sowie Instandsetzungen gehören ohnehin in Aufgabenbereich des Vermieters, daher sollte der Mieter nicht mit diesbezüglichen Versicherungsbeiträgen belastet werden. Weiterhin nicht umlegen kann der Vermieter eine Rechtsschutzversicherung, eine Gebäudehausratversicherung, die Privathaftpflichtversicherung des Vermieters oder eine Mietausfallversicherung. Generell lassen sich nur hausbezogene Versicherungen umlegen. Private Versicherungen des Vermieters hat er ausschließlich selbst zu tragen.

Sollte die Immobilie teilweise auch gewerblich genutzt werden, ist es Aufgabe des Vermieters, die Versicherungskosten aufzuschlüsseln und Abzüge vorzunehmen. Mieter des nicht gewerblichen Teils des Hauses sollen nicht durch Mehrkosten belastet werden.

Was eine Terrorversicherung angeht, wird individuell zu prüfen sein, ob diese als Nebenkosten umgelegt werden kann. Möglich wird dies nur sein, wenn Art und Lage der Immobilie eine gewisse Grundgefährdung für einen terroristischen Anschlag objektiv rechtfertigen. So hatte der BGH über einen Gebäudekomplex mit spezieller Architektur zu entscheiden. Die Immobilie hatte einen hohen Wert und befand sich zudem in direkter Nähe zu einer Bundesbehörde sowie einem Fußballstadium. In diesem konkreten Fall wurde bejaht, dass eine Terrorversicherung zu den umlegbaren Nebenkosten Versicherungen gehört.

Versicherungen müssen nicht einzeln genannt werden

Die Nebenkosten Versicherungen müssen in der Abrechnung nicht einzeln aufgeführt werden. Der Vermieter kann die einzelnen Versicherungsposten auch unter dem Punkt „Versicherungen“ zusammenfassen. Möchte der Mieter sich aber genauer darüber informieren und Einsicht in die Unterlagen erhalten, muss der Vermieter diesem Wunsch nachkommen. Sollte der Mieter daraufhin Einwendungen haben, kann er diese innerhalb einer Frist von 12 Monaten dem Vermieter gegenüber vorbringen.

Kann der Vermieter beliebig viele Nebenkosten Versicherungen umlegen?

Für Mieter dürfte zudem die Frage interessant sein, ob der Vermieter denn nun beliebig viele Versicherungen abschließen und diese als Nebenkosten auf den Mieter umlegen kann. Die Anzahl an Versicherungen, deren Kosten der Mieter mittragen muss, sollte jedoch jeweils von Fall zu Fall beurteilt werden, konkrete Vorgaben gibt es hierzu nicht. Dasselbe gilt auch für die maximale Höhe der umlagefähigen Versicherungen. Zulässige Höchstbeträge für die Nebenkosten Versicherung lassen sich nicht pauschal festlegen, denn die jeweiligen Versicherungsbeiträge hängen immer auch vom entsprechenden Versicherungsobjekt ab, hier gibt es immer Unterschiede in Umfang und Art.

Wenn plötzlich Versicherungen abgerechnet werden

Taschenrechner (© zerbor / Fotolia.com)
Taschenrechner (© zerbor / Fotolia.com)
Damit Versicherungen als Nebenkosten umgelegt werden können, muss das im Mietvertrag zunächst vereinbart werden. Abgerechnet werden können nämlich nur die Nebenkosten, die mietvertraglich geregelt sind. Sollte es aber nun der Fall sein, dass der Vermieter dennoch einfach über mehrere Jahre hinweg bestimmte Nebenkosten wie beispielsweise die Versicherungen nicht abrechnet, geht man von einer stillschweigenden Änderung des Vertrages aus. In diesem Fall findet dann das Gewohnheitsrecht Anwendung. Dem Vermieter wird es dadurch unmöglich gemacht, plötzlich nach Jahren doch Versicherungen abzurechnen, für die er zuvor nie Geld von seinem Mieter verlangt hat. Das Gewohnheitsrecht findet aber auch im gegenteiligen Fall Anwendung. Sind keine Vereinbarungen im Mietvertrag zu finden und dennoch rechnet der Vermieter schon viele Jahre bestimmte Nebenkosten ab, ist der Mieter zur Zahlung verpflichtet. Denn auch hier ist dann von einer stillschweigenden Vertragsänderung auszugehen.

Auch der Mieter profitiert von den Versicherungen

Der Mieter muss natürlich nicht nur die Nebenkosten Versicherungen tragen. Wenn der Vermieter den Mieter über die Nebenkostenabrechnung die entsprechenden Versicherungen mitbezahlen lässt, zum Beispiel eine Brandversicherung, wird der Mieter so behandelt, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Kommt es dann also zu einem Schadensfall durch den Mieter, muss dieser der Versicherung gemeldet werden. Hierbei wird es dann aber auch auf eine etwaige Fahrlässigkeit des Mieters ankommen.

Zusammenfassung:

  • Gemäß § 2 Nr. 13 BetrKV können auch Versicherungen als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden.
  • Die Aufzählung in § 2 Nr. 13 BetrKV ist nicht abschließend.
  • Der Vermieter muss beim Abschluss der Versicherungen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten und u.a. auch stets mehrere Angebote miteinander vergleichen. Er ist aber nicht dazu verpflichtet, immer nur das günstigste Angebot auszuwählen.
  • Beitragsrückerstattungen und Schadensfreiheitsrabatte sind an den Mieter weiterzugeben.
  • Nicht alle Versicherungen sind umlegbar. Allein vom Vermieter zu tragen sind beispielsweise Reparaturversicherungen sowie alle privaten von ihm abgeschlossenen Versicherungen.
  • Der Mieter muss die Nebenkosten Versicherung nicht nur zahlen, er hat auch das Recht, im Schadensfall von der Versicherung zu profitieren.
  • Ist die Versicherung als Teil der Nebenkosten im Mietvertrag geregelt und berechnet der Vermieter sie dennoch über Jahre hinweg nicht, kommt es zu einer stillschweigenden Änderung des Vertrages und das Gewohnheitsrecht findet Anwendung. Jahre später kann der Vermieter dann nicht plötzlich doch die Versicherungen einfach abrechnen.



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