Nebenkosten: Versicherung umlegen

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 28. September 2023

Jeder möchte natürlich dafür Sorge tragen, dass sein Eigentum im Falle von Schäden entsprechend abgesichert ist. So geht es auch Vermietern, die ihr Gebäude entsprechend versichern wollen. Dabei stellt sich sowohl für Vermieter als auch Mieter die Frage, ob die Kosten für die Versicherung auch auf den Mieter umgelegt werden können? In der Praxis ist es in der Regel so, dass das Umlegen der Nebenkosten Versicherung auf den Mieter tatsächlich möglich ist. Hierbei müssen aber einige Punkte beachtet werden.

Nebenkosten Versicherung - Betriebskostenverordnung

Betriebskosten (© Maurice Tricatelle / Fotolia.com)
Betriebskosten (© Maurice Tricatelle / Fotolia.com)
Wenn im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde, dass Nebenkosten umgelegt werden können, zählen dazu auch die Prämien für bestimmte Versicherungen. Als Orientierungspunkt dient hier § 2 Nr. 13 BetrKV. Demnach sind Betriebskosten auch „die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.“ Sollte der Vermieter von Beitragsrückerstattungen oder Schadensfreiheitsrabatten profitieren, müssen diese an den Mieter weitergegeben werden. Die Umlage der Nebenkosten Versicherung erfolgt nach Wohnfläche soweit keine anderslautenden Vereinbarungen getroffen wurden.

Fachanwalt.de-Tipp:
Die in § 2 Nr. 13 BetrKV genannten Versicherungsarten sind nicht abschließend aufgezählt. Es ist also durchaus auch möglich, noch andere Versicherungen in die Nebenkostenabrechnung aufzunehmen.

Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Manch ein Vermieter möchte gern einen so umfassenden Versicherungsschutz wie möglich in Anspruch nehmen, um gegen alle Eventualitäten gewappnet zu sein. Tatsächlich ist es aber so, dass beim Abschluss der Versicherungen der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit berücksichtigt werden muss. So wird beispielsweise eine Versicherung gegen Erdbebenschäden nur dann als wirtschaftlich angesehen, wenn sich die Immobilie auch tatsächlich in einem gefährdeten Gebiet befindet. Es gilt also, im Rahmen des Kosten-Nutzen-Verhältnisses abzuwägen. Gibt es Nebenkosten Versicherung, die das Wirtschaftlichkeitsgebot übersteigen und gegenüber dem Mieter dennoch abgerechnet werden, kann der Vermieter sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig machen.

Weiterhin sollte der Vermieter nicht einfach die erstbeste Versicherung abschließen. Er ist vielmehr dazu angehalten, sich zunächst mindestens drei verschiedene Angebote einzuholen. Eine Verpflichtung, immer das günstigste Angebot anzunehmen, besteht jedoch nicht.

Welche Versicherungen sind umlegbar?

Nebenkosten Versicherung (© nmann77 / Fotolia.com)
Nebenkosten Versicherung (© nmann77 / Fotolia.com)
Während Versicherungen wie die Glasversicherung, Gebäudehaftpflichtversicherung, Fahrstuhlhaftpflichtversicherung, Gastankhaftpflichtversicherung oder die Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm und Wasserschäden als Betriebskosten anerkannt sind, gibt es auch einige Versicherungen, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann. Hierzu gehört beispielsweise die Reparaturversicherung. Denn Reparaturen sowie Instandsetzungen gehören ohnehin in Aufgabenbereich des Vermieters, daher sollte der Mieter nicht mit diesbezüglichen Versicherungsbeiträgen belastet werden. Weiterhin nicht umlegen kann der Vermieter eine Rechtsschutzversicherung, eine Gebäudehausratversicherung, die Privathaftpflichtversicherung des Vermieters oder eine Mietausfallversicherung. Generell lassen sich nur hausbezogene Versicherungen umlegen. Private Versicherungen des Vermieters hat er ausschließlich selbst zu tragen.

Sollte die Immobilie teilweise auch gewerblich genutzt werden, ist es Aufgabe des Vermieters, die Versicherungskosten aufzuschlüsseln und Abzüge vorzunehmen. Mieter des nicht gewerblichen Teils des Hauses sollen nicht durch Mehrkosten belastet werden.

Was eine Terrorversicherung angeht, wird individuell zu prüfen sein, ob diese als Nebenkosten umgelegt werden kann. Möglich wird dies nur sein, wenn Art und Lage der Immobilie eine gewisse Grundgefährdung für einen terroristischen Anschlag objektiv rechtfertigen. So hatte der BGH über einen Gebäudekomplex mit spezieller Architektur zu entscheiden. Die Immobilie hatte einen hohen Wert und befand sich zudem in direkter Nähe zu einer Bundesbehörde sowie einem Fußballstadium. In diesem konkreten Fall wurde bejaht, dass eine Terrorversicherung zu den umlegbaren Nebenkosten Versicherungen gehört.

Versicherungen nicht einzeln nennen

Die Nebenkosten Versicherungen müssen in der Abrechnung nicht einzeln aufgeführt werden. Der Vermieter kann die einzelnen Versicherungsposten auch unter dem Punkt „Versicherungen“ zusammenfassen. Möchte der Mieter sich aber genauer darüber informieren und Einsicht in die Unterlagen erhalten, muss der Vermieter diesem Wunsch nachkommen. Sollte der Mieter daraufhin Einwendungen haben, kann er diese innerhalb einer Frist von 12 Monaten dem Vermieter gegenüber vorbringen.

Kann Vermieter beliebig viele Nebenkosten Versicherungen umlegen?

Für Mieter dürfte zudem die Frage interessant sein, ob der Vermieter denn nun beliebig viele Versicherungen abschließen und diese als Nebenkosten auf den Mieter umlegen kann. Die Anzahl an Versicherungen, deren Kosten der Mieter mittragen muss, sollte jedoch jeweils von Fall zu Fall beurteilt werden, konkrete Vorgaben gibt es hierzu nicht. Dasselbe gilt auch für die maximale Höhe der umlagefähigen Versicherungen. Zulässige Höchstbeträge für die Nebenkosten Versicherung lassen sich nicht pauschal festlegen, denn die jeweiligen Versicherungsbeiträge hängen immer auch vom entsprechenden Versicherungsobjekt ab, hier gibt es immer Unterschiede in Umfang und Art.

Gewohnheitsrecht

Taschenrechner (© zerbor / Fotolia.com)
Taschenrechner (© zerbor / Fotolia.com)
Damit Versicherungen als Nebenkosten umgelegt werden können, muss das im Mietvertrag zunächst vereinbart werden. Abgerechnet werden können nämlich nur die Nebenkosten, die mietvertraglich geregelt sind. Sollte es aber nun der Fall sein, dass der Vermieter dennoch einfach über mehrere Jahre hinweg bestimmte Nebenkosten wie beispielsweise die Versicherungen nicht abrechnet, geht man von einer stillschweigenden Änderung des Vertrages aus. In diesem Fall findet dann das Gewohnheitsrecht Anwendung. Dem Vermieter wird es dadurch unmöglich gemacht, plötzlich nach Jahren doch Versicherungen abzurechnen, für die er zuvor nie Geld von seinem Mieter verlangt hat. Das Gewohnheitsrecht findet aber auch im gegenteiligen Fall Anwendung. Sind keine Vereinbarungen im Mietvertrag zu finden und dennoch rechnet der Vermieter schon viele Jahre bestimmte Nebenkosten ab, ist der Mieter zur Zahlung verpflichtet. Denn auch hier ist dann von einer stillschweigenden Vertragsänderung auszugehen.

Mieter profitiert von Versicherungen

Der Mieter muss natürlich nicht nur die Nebenkosten Versicherungen tragen. Wenn der Vermieter den Mieter über die Nebenkostenabrechnung die entsprechenden Versicherungen mitbezahlen lässt, zum Beispiel eine Brandversicherung, wird der Mieter so behandelt, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Kommt es dann also zu einem Schadensfall durch den Mieter, muss dieser der Versicherung gemeldet werden. Hierbei wird es dann aber auch auf eine etwaige Fahrlässigkeit des Mieters ankommen.

Zusammenfassung

  • Gemäß § 2 Nr. 13 BetrKV können auch Versicherungen als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden.
  • Die Aufzählung in § 2 Nr. 13 BetrKV ist nicht abschließend.
  • Der Vermieter muss beim Abschluss der Versicherungen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten und u.a. auch stets mehrere Angebote miteinander vergleichen. Er ist aber nicht dazu verpflichtet, immer nur das günstigste Angebot auszuwählen.
  • Beitragsrückerstattungen und Schadensfreiheitsrabatte sind an den Mieter weiterzugeben.
  • Nicht alle Versicherungen sind umlegbar. Allein vom Vermieter zu tragen sind beispielsweise Reparaturversicherungen sowie alle privaten von ihm abgeschlossenen Versicherungen.
  • Der Mieter muss die Nebenkosten Versicherung nicht nur zahlen, er hat auch das Recht, im Schadensfall von der Versicherung zu profitieren.
  • Ist die Versicherung als Teil der Nebenkosten im Mietvertrag geregelt und berechnet der Vermieter sie dennoch über Jahre hinweg nicht, kommt es zu einer stillschweigenden Änderung des Vertrages und das Gewohnheitsrecht findet Anwendung. Jahre später kann der Vermieter dann nicht plötzlich doch die Versicherungen einfach abrechnen.

FAQ zum Thema Nebenkostenabrechnung und Versicherungen

Was ist eine Nebenkostenabrechnung?

Eine Nebenkostenabrechnung ist eine Aufstellung der Kosten, die dem Mieter durch den Vermieter in Rechnung gestellt werden, zusätzlich zur Miete. In der Regel umfasst die Nebenkostenabrechnung die Kosten für Heizung, Wasser, Müllabfuhr und Gebäudereinigung. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, eine solche Abrechnung zu erstellen und dem Mieter zu übergeben.

Welche Versicherungen können in einer Nebenkostenabrechnung enthalten sein?

Eine Nebenkostenabrechnung kann auch die Kosten für bestimmte Versicherungen enthalten, die der Vermieter für das Mietobjekt abgeschlossen hat.

Diese Versicherungen können sein:

  • Gebäudeversicherung
  • Haftpflichtversicherung
  • Glasversicherung
  • Hausratversicherung

Welche Kosten sind durch die Gebäudeversicherung abgedeckt?

Die Gebäudeversicherung ist eine Versicherung, die Schäden am Gebäude selbst abdeckt. Sie umfasst Schäden durch Feuer, Wasser, Sturm, Hagel und weitere Naturereignisse. Auch Schäden durch Einbruch oder Vandalismus können durch eine Gebäudeversicherung abgedeckt sein.

Welche Kosten sind durch die Haftpflichtversicherung abgedeckt?

Eine Haftpflichtversicherung deckt Schäden ab, die durch den Vermieter oder seine Beauftragten verursacht wurden. Zum Beispiel, wenn ein Mitarbeiter des Vermieters versehentlich ein Fenster beschädigt, während er das Gebäude reinigt.

Was ist eine Glasversicherung?

Eine Glasversicherung deckt Schäden an den Glasflächen des Gebäudes ab. Dazu gehören zum Beispiel Fensterscheiben, Glaswände und Glasdächer.

Welche Kosten sind durch eine Hausratversicherung abgedeckt?

Eine Hausratversicherung deckt Schäden am Eigentum des Mieters ab, die durch bestimmte Ereignisse verursacht wurden.

Dazu können gehören:

  • Einbruch
  • Feuer
  • Wasserschäden

Muss der Vermieter die Kosten für Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung angeben?

Ja, der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kosten für Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung anzugeben. Dabei muss er jedoch unterscheiden, ob es sich um umlagefähige oder nicht umlagefähige Kosten handelt. Umlagefähige Kosten sind Kosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Dazu gehören auch die Kosten für bestimmte Versicherungen. Nicht umlagefähige Kosten sind hingegen Kosten, die der Vermieter allein tragen muss und die nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

Was kann der Mieter tun, wenn er Zweifel an der Nebenkostenabrechnung hat?

Wenn der Mieter Zweifel an der Nebenkostenabrechnung hat, kann er diese prüfen und gegebenenfalls Einspruch einlegen. Dazu hat der Mieter in der Regel eine Frist von einem Monat nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Abrechnung erneut zu prüfen und gegebenenfalls zu korrigieren.

Fachanwalt.de-Tipp: In der Nebenkostenabrechnung können auch Kosten für bestimmte Versicherungen enthalten sein, die der Vermieter für das Mietobjekt abgeschlossen hat. Dabei handelt es sich um umlagefähige Kosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Die Kosten werden in der Regel nach dem Anteil berechnet, den das Mietobjekt an der gesamten Versicherungssumme hat. Wenn der Mieter Zweifel an der Nebenkostenabrechnung hat, kann er Einspruch einlegen und die Abrechnung prüfen lassen.



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