Rauchen in der Mietwohnung

Das starke Rauchen in der Mietwohnung oder auf dem Balkon bzw. der Terrasse führt häufig auch zu einer Belästigung der Nachbarn und somit unweigerlich zum Streit. Denn durch das Rauchen betroffene Mieter können je nach Stärke und Dauer der Belästigung unter bestimmten Voraussetzungen die Miete kürzen oder sogar die Mietwohnung fristlos kündigen. In der deutschen Rechtsprechung gibt es mittlerweile eine Vielzahl an Urteilen zum Thema Rauchen in der Mietwohnung.

Rauchen in der Mietwohnung: grundsätzlich erlaubt!

Rauchen ( © Walter Luger / Fotolia.com)
Rauchen ( © Walter Luger / Fotolia.com)
Gemäß einem Urteil des Landgerichts Berlin [LG Berlin, Az. 63 S 470/08] ist das Rauchen in der eigenen Mietwohnung oder auf dem Balkon erlaubt und vertragsgemäß. Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung wird lediglich durch die Pflicht des Mieters eingeschränkt, mit dem Eigentum des Vermieters respektvoll umzugehen. Zudem muss der Mieter auf andere Mieter Rücksicht nehmen. So sollte der rauchende Mieter z. B. die Wohnung regelmäßig lüften. Von rauchenden Mietern kann insbesondere dann mehr Rücksichtnahme erwartet werden, wenn der durch den Nikotinrauch gestörte Nachbar unter Asthma oder einer Allergie leidet. Denn durch das Passivrauchen könnte es bei dem betroffenen Nachbarn möglicherweise zu einer Verschlimmerung seiner Beschwerden kommen.

a) Innerhalb der Mietwohnung

Sofern es keine besondere Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter gibt, ist das Rauchen innerhalb der Mietwohnung gestattet und somit vertragsgemäß. Der Vermieter hat dann weder einen Unterlassungsanspruch, noch kann er das Mietverhältnis aus diesen Gründen ordentlich bzw. außerordentlich kündigen. Bei den Fristen für Renovierungs- bzw. Schönheitsreparaturen ist eine besonders starke Abnutzung der Wohnung durch das Rauchen zu berücksichtigen. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung durch das Rauchen und die daraus resultierenden Nikotinablagerungen wird überschritten, wenn sich diese nicht mehr durch normale Schönheitsreparaturen beseitigen lassen und zusätzliche Instandsetzungsarbeiten (z. B. Putzarbeiten, Abschleifen von Holz etc.) erforderlich werden. Der Vermieter hat dann gemäß § 280 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Schadenersatz durch den rauchenden Mieter.

b) Im Treppenhaus

Gemäß einem Urteil des Amtsgericht Düsseldorf [AG Düsseldorf, Az. 24 C 1355/13] müssen Vermieter es nicht dulden, wenn der Nikotinrauch im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses zu einer unzumutbaren Belästigung für andere Mieter wird. Denn die körperliche Gesundheit der anderen Mieter hat Vorrang vor der Handlungsfreiheit des rauchenden Mieters. Der Vermieter ist somit berechtigt, ein Rauchverbot für das Treppenhaus auszusprechen.

c) Auf dem Balkon

Der Mieter hat grundsätzlich das Recht, auf seinem Balkon zu rauchen, um in den eigenen Wänden den Nikotingeruch zu vermeiden oder die eigene Familie vor dem Passivrauchen und seinen Gefahren zu schützen. Allerdings können Vermieter oder Nachbarn Unterlassungsansprüche geltend machen, wenn dadurch in erheblichem Maße Nikotingeruch in benachbarte Mietwohnungen dringen kann.

Fachanwalt.de-Tipp:
In diesem Fall müssen Vermieter und Mieter gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofes [BGH, Az. V ZR 110/14] eine Regelung für die zeitliche Nutzung des Balkons finden (z. B. stundenweiser Rauchverzicht).

Denn durch den Rauch belästigte Mieter können gegen den Vermieter Gewährleistungsansprüche geltend machen (z. B. Mietminderung wegen der eingeschränkten Nutzung des Balkons aufgrund des Tabakrauchs gemäß § 536 BGB). Allerdings stellte der BGH auch fest, dass der rauchende Mieter im Gegenzug auch Zeitabschnitte gewährt bekommen muss, in denen er zum Rauchen seinen Balkon nutzen kann. Ein generelles Rauchverbot ist nicht zulässig.

d) In Gemeinschaftsräumen

Ein Mieter darf jedoch in einem Mehrfamilienhaus nicht überall uneingeschränkt rauchen. Ein Rauchverbot ist auf allen Gemeinschaftsflächen (z. B. Treppenhaus, Fahrstuhl, Waschküche, Keller, Tiefgarage) zulässig. Entsprechende Verbotsschilder dürfen vom Vermieter angebracht werden und müssen vom Mieter beachtet werden. Ein gleichlautender Vermerk in der Hausordnung ist ebenfalls zulässig.

Dürfen Vermieter und Mieter ein Rauchverbot vereinbaren?

Rauchverbot (© 3dkombinat / Fotolia.com)
Rauchverbot (© 3dkombinat / Fotolia.com)
Vermieter haben das Recht, sich bei ihren Mietern nach deren Rauchverhalten zu erkunden, um mögliche Konflikte mit anderen Mietern zu vermeiden. Die Frage ist wahrheitsgemäß zu beantworten, allerdings müssen Mieter auch nicht ungefragt Auskunft über ihre Rauchgewohnheiten geben.

Es gibt keine einheitliche Entscheidung der Gerichte, ob ein Rauchverbot zwischen Vermieter und Mieter wirksam vereinbart werden kann. Die Tendenz geht jedoch dahin, dass ein in einem Mietvertrag pauschal vorformuliertes Rauchverbot unwirksam ist und vom Mieter nicht eingehalten werden muss. Denn das generelle Rauchverbot per Mietvertrag würde für den Mieter einen zu großen Einschnitt in seine Lebensführung bedeuten. Individuell vereinbarte Rauchverbote, die sich auf die Häufigkeit, bestimmte Zeiten oder auf bestimmte Räume beschränken, sind dagegen vom Mieter einzuhalten und können bei Nichteinhaltung sogar zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Rauchen Mietwohnung: Ist eine Mietminderung möglich?

In Urteilen des Landgerichts Stuttgart [LG Stuttgart, Az. 5 S 421/97] und Hamburg [LG Hamburg, Az. 311 S 59/10] wurde festgestellt, dass eine Mietminderung dann möglich ist, wenn z. B. bauliche Mängel vorliegen, die dazu führen, dass Nachbarn durch Nikotinrauch unnötig stark belästigt werden. Auch wenn Nachbarn dadurch die eigenen Fenster nicht mehr öffnen können, ist eine Mietminderung möglich.

Fachanwalt.de-Tipp:
Das Landgericht Berlin stellte jedoch in einem Urteil [LG Berlin, Az. 63 S 470/08] fest, dass eine Mietminderung nicht möglich ist, wenn durch das geöffnete Fenster nur wenig Nikotinrauch in die Nachbarwohnung gelangen kann.

Muss ein rauchender Mieter die Kosten für Schönheitsreparaturen übernehmen?

Für Schäden (z. B. gelbe Tapeten, verfärbte Fensterrahmen, Nikotingeruch), die durch das intensive Rauchen des Mieters entstehen, hat dieser aufzukommen. In den meisten Fällen lassen sich diese mit Tapeten oder Farbe beseitigen. Ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, müssen auch keine Nikotinspuren von ihm beseitigt werden [BGH, Az. VIII ZR 124/05]. Ist in der Wohnung durch intensives Rauchen eine Substanzschädigung entstanden, die sich im Rahmen von Schönheitsreparaturen nicht beseitigen lässt, sondern nur durch Instandsetzungsmaßnahmen, so ist der Mieter zum Schadenersatz verpflichtet und muss für die Kosten aufkommen [BGH, Az. VIIIZR 37/07]. Dieses gilt auch, wenn der Mieter gegen das vereinbarte Rauchverbot verstößt.

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