Indexmietvertrag - das sollten Mieter wissen

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 3. November 2023

Allgemein üblich wird bei der Vermietung einer Wohnung ein Mietpreis pro Quadratmeter der Wohnungsfläche vereinbart. Die stellt dann die Netto-Kaltmiete dar. Diese Miete ist fixiert, lediglich unter gewissen Umständen kann die Miete erhöht werden.

Eine andere Art des Mietvertrages stellt der Indexmietvertrag nach § 557b BGB dar, der seit geraumer Zeit nicht nur für privat vermieteten Wohnraum erlaubt ist, sondern vielmehr auch im gewerblichen Bereich zur Verwendung kommt. Mit dem Indexmietvertrag wird die Höhe der Miete an einen bestimmten Index gebunden, regelmäßig wird dies der Lebenshaltungskostenindex sein. Es existiert also eine Basismiete, die dann, den Indexwerten entsprechend, nach oben oder unten differiert.

Die Regelungen im Indexmietvertrag

Mietvertrag (© scatterly / fotolia.com)
Mietvertrag (© scatterly / fotolia.com)
Ein Indexmietvertrag enthält die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, die Miete entsprechend den Lebenshaltungskosten zu gestalten. Steigen die Kosten des Lebensunterhalts nach dem vom Statistischen Bundesamt errechneten und herausgegebenen Verbraucherpreisindex, steigt auch der Mietzins in genauer Relation. Die Änderung der Mietpreishöhe passiert maximal einmal im Jahr, ist jedoch nicht zwingend. Eine Mieterhöhung oder Mietsenkung folgt keinem Automatismus, sondern muss vom Vermieter unter Berufung auf den entsprechenden Index in schriftlicher Form dem Mieter gegenüber geltend gemacht werden. Die angekündigte Mieterhöhung wird dann vom übernächsten Monat an ihre Gültigkeit besitzen. In aller Regel wird der Vermieter jedoch nicht jährlich von seinem Indexmieterhöhungsrecht Gebrauch machen. Es kann in einem Indexmietvertrag auch eine Vereinbarung geben, den Preis erst dann zu erhöhen, wenn eine bestimmte Prozentzahl des Indexwertes erreicht ist.

Fachanwalt.de-Tipp:
Die Berechnung der Mieterhöhung beim Indexmietvertrag erfolgt so: Indexsteigerung in Prozent = Neuer Indexstand dividiert durch alter Indexstand mal 100 minus 100

Der Indexmietvertrag – Vorteile und Nachteile

Der Indexmietvertrag bedeutet, realistisch betrachtet, vor allem Vorteile für den Vermieter. Da der Vermieter, auch nach den seit 2015 neuen Bestimmungen der Mietpreisbremse, selbst dann den Mietpreis erhöhen kann, wenn dieser bereits am oder über dem Vorort üblichen Niveau liegt. Das liegt an der einfachen Tatsache, dass der Verbraucherpreisindex abgekoppelt von den jeweiligen Mietspiegeln funktioniert. So kann eine Indexmiete deutlich höher sein als ein herkömmlicher Mietvertrag, der sich am Mietspiegel orientiert. Dies könnte sich theoretisch jedoch auch als Nachteil für den Vermieter erweisen, wenn standortbedingte Preissteigerungen nicht durchgeführt werden können, weil vertraglich an der Indexregelung festzuhalten ist. Als ein Vorteil für den Mieter durchgehen könnte der Wegfall plötzlicher, drastischer Mieterhöhungen. Auf der anderen Seite steigen die Lebenshaltungskosten ständig, der Mietpreis dadurch zwangsläufig auch. Eine Senkung der Lebenshaltungskosten in nächster Zukunft halten Wirtschaftsexperten für eher unwahrscheinlich. Eine gewisse Sicherheit bietet den Vertragspartnern in Indexverträgen die gesetzliche Regelung gegen Mietpreiswucher. Liegt die Miete nämlich um mehr als 50 Prozent oberhalb des ortsüblichen Niveaus, laut des aktuellen Mietspiegels, wird es sich um den Tatbestand des Mietpreiswuchers handeln.

Wohnwertverbesserung ausgesetzt

Nach dem § 557b Absatz 2 BGB hat der Vermieter sehr wohl die Möglichkeit Baumaßnahmen im Sinne des § 559 BGB als Modernisierungsumlage in den Mietpreis einzurechnen, jedoch lediglich für den Fall, dass er diese nicht zu vertreten hat, sie also von Gesetzes wegen angeordnet waren. Dies führt zu einer ausgesprochenen Trägheit der Vermieter, was Sanierungen, Renovierungen, Wohnwertverbesserung angeht. Denn es ist dem Vermieter in einem Indexmietvertrag nicht möglich, andere Gründe zur Mietpreiserhöhung heranzuziehen, als den im Vertrag vereinbaren Index.

Indexmietvertrag: Goldgrube für Vermieter?

Geldscheine (© Gina Sanders / fotolia.com)
Geldscheine (© Gina Sanders / fotolia.com)
Das eigentliche Ziel eines Indexmietvertrages sollte es sein, den Mietzins den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, den unterschiedlich hohen Lebenshaltungskosten anzupassen. Es existieren jedoch zahlreiche Stimmen, die vor dieser Art von Verträgen nachdrücklich warnen. Ihr Argument ist, der Mieter würde mit dem Abschluss eines Indexmietvertrages eine doppelte Belastung eingehen. Zum einen würden die Nebenkosten, also auch die steigenden Heizungskosten, der Energieaufwand der betrieben werden muss, jährlich zu begleichen sein, zum anderen käme auch noch die steigende Inflationsrate, also der steigende Lebenshaltungskostenindex ins Spiel. Dass die Lebenshaltungskosten sich in nächster Zukunft senken könnten, wird allgemein für abwegig gehalten. Der Mieter mit einem Indexmietvertrag kauft sich also eine fluktuierende Mietpreiserhöhung ein, die ihre Grenze lediglich mit der gesetzlichen Kappungsgrenze von 20 oder 15 Prozent sowie in der ortsüblichen Vergleichsmiete findet. Seit 2014 existiert nämlich eine zweite Kappungsgrenze in bestimmten, von den Bundesländern jeweils ausgewiesenen Gemeinden und Städten, Bereichen. Sie liegt hier bei lediglich 15 Prozent, was etliche Vermieterverbände beziehungsweise deren Lobbyisten als ausgesprochen störend empfinden und mit entsprechenden Protesten auf die Regierungsinitiative reagierten.

Fachanwalt.de-Tipp:
Die durchschnittlich errechneten Kaltmieten aus den vergangenen Jahren boten eine Steigerung von 1,6 Prozent, während die Steigerung bei den Verbraucherpreisen im gleichen Zeitraum bei 2,1 Prozent lag. Weitere Preissteigerungen bei Heizkosten, Strom und Benzin sind zu erwarten.

Die gesetzliche Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze ist beschrieben im Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) § 558 Abs. 3 BGB. Grundsätzlich hat ein Vermieter, der die Miete für eine Wohneinheit erhöhen möchte, zwei Kriterien, die ihn einschränken. Da ist einmal, für den Indexmietvertrag nur bedingt von Bedeutung, die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel. Zum anderen die gesetzlich festgelegte sogenannte Kappungsgrenze. Dabei existieren in der Bundesrepublik mittlerweile zwei unterschiedlich hohe Kappungsgrenzen. Die grundsätzliche Höhe liegt bei 20 Prozent. Will meinen, der Vermieter kann die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent heraufsetzen. Dies gilt im Übrigen, wenn die ortsübliche Miethöhe noch nicht erreicht wurde, denn diese ist die absolute Obergrenze für eine Mietpreiserhöhung in einem herkömmlichen, laufenden Mietvertrag wie auch in einem Indexmietvertrag. Die Kappungsgrenze ist also lediglich unterhalb dieses Niveaus wirksam. Seit 2014 wird den Bundesländern die Möglichkeit eingeräumt, in Ballungszentren die Kappungsgrenze bei 15 Prozent anzusetzen, um so einen zu schnellen Anstieg der Mietpreise zu unterbinden. Viele Bundesländer haben dies umgesetzt und Städte und Gemeinden entsprechend ausgewiesen.

Bezugspunkt der Kappungsgrenze

Hier geht man von der Nettokaltmiete der letzten drei Jahre vor dem Beginn der Mieterhöhung aus. Wenn innerhalb dieser Frist anderweitige Mieterhöhungen vorgenommen wurden aufgrund erhöhter Betriebskosten oder wegen Modernisierungsmaßnahmen, die zurecht vom Mieter veranschlagt wurden, wird dies unberücksichtigt bleiben. Die Kappungsgrenze wird auch für den Fall gelten, dass die Miete über einen Zeitraum von mehr als drei Jahren nicht erhöht wurde.

Zustimmung des Mieters immer notwendig

Ganz egal ob Index-, Staffel- oder herkömmlicher Mietvertrag – immer wird der Mieter seine Zustimmung zu der Mietpreiserhöhung geben müssen. Dabei hat der Mieter als Vertragspartner im herkömmlichen Mietvertrag eine Frist von etwas weniger als drei Monaten, denn er muss erst zwei Monate nach dem Monat des Erhalts der Ankündigung zur Mietpreiserhöhung reagieren. Die Miete wird nur in der Höhe steigen, die der Mieter oder letztlich das Gericht zustimmen. Während dieser Zeit ist es auch möglich, vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Das ergibt eine Frist von weiteren zwei Monaten, die Mietpreiserhöhung wird nicht vollzogen werden. Für den Fall, dass der Vermieter gegen die Kappungsgrenze verstoßen hat, ist deswegen die Erhöhung nicht unwirksam. Die Miete wird lediglich auf das von der Kappungsgrenze bestimmte Maß zurechtgeschnitten. Es ist also immer anzuraten, sich über den örtlichen Mietspiegel zu informieren, beziehungsweise in Erfahrung zu bringen, welche Kappungsgrenze für den jeweiligen Heimatort Gültigkeit hat. Gerne werden Mietervereine, Mieterschutzbünde oder auch ein Fachanwalt für Mietrecht Auskunft geben. Der Indexmietvertrag ist im Übrigen nicht zu verwechseln mit dem sogenannten „Staffelvertrag“. Hier findet eine im Vorhinein vertraglich vereinbarte, gestaffelte Mieterhöhung statt.

FAQ zum Indexmietvertrag

Was ist ein Indexmietvertrag und wie unterscheidet er sich von anderen Mietverträgen?

Ein Indexmietvertrag ist eine spezielle Form eines Mietvertrages, bei dem die Miete an einen bestimmten Preisindex gekoppelt ist. Die Miete ändert sich automatisch entsprechend der Entwicklung des gewählten Indexes. Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Mietvertrag, bei dem die Miete für eine vereinbarte Dauer festgelegt ist, kann die Miete bei einem Indexmietvertrag somit regelmäßig angepasst werden. Im deutschen Mietrecht ist der Indexmietvertrag in § 557b BGB geregelt.

Die Parteien können einen solchen Vertrag schriftlich abschließen und müssen dabei den maßgeblichen Preisindex bestimmen. Häufig wird der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes als Bezugsgröße verwendet. Die Vorteile eines Indexmietvertrages liegen vor allem in der Flexibilität der Mietanpassungen und der Möglichkeit, das Risiko von Mietpreisschwankungen zu reduzieren. Allerdings sind nicht alle Wohnungen für einen Indexmietvertrag geeignet. So darf die Wohnung zum Beispiel nicht preisgebunden sein.

  • Schriftliche Vereinbarung: Ein Indexmietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden.
  • Preisindex: Die Parteien müssen einen maßgeblichen Preisindex bestimmen.
  • § 557b BGB: Die gesetzliche Grundlage für Indexmietverträge.

Beispiel: Ein Vermieter und ein Mieter schließen einen Indexmietvertrag ab. Sie einigen sich darauf, dass die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Steigt dieser Index um 2 %, erhöht sich auch die Miete um 2 %.

Wie erfolgt die Mietanpassung bei einem Indexmietvertrag und welche gesetzlichen Vorgaben sind zu beachten?

Die Mietanpassung bei einem Indexmietvertrag erfolgt in der Regel automatisch entsprechend der Entwicklung des vereinbarten Preisindexes. Allerdings sind bestimmte gesetzliche Vorgaben zu beachten. Gemäß § 557b Abs. 2 BGB darf die Miete frühestens ein Jahr nach der letzten Mietänderung erneut angepasst werden.

Zudem muss der Vermieter die Mieterhöhung gemäß § 557b Abs. 3 BGB in Textform mitteilen und begründen. Weiterhin dürfen die Anforderungen des § 558 BGB hinsichtlich der zulässigen Mieterhöhung nicht überschritten werden. Demnach darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % steigen (Kappungsgrenze).

  1. Mietanpassung: Die Miete wird automatisch an den Preisindex angepasst.
  2. § 557b Abs. 2 BGB: Die Miete darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mietänderung erneut angepasst werden.
  3. § 557b Abs. 3 BGB: Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform mitteilen und begründen.
  4. § 558 BGB: Die zulässige Mieterhöhung ist durch die Kappungsgrenze beschränkt.

Beispiel: Ein Vermieter hat die Miete aufgrund der Entwicklung des Verbraucherpreisindex im Januar 2023 angepasst. Die nächste Anpassung darf laut § 557b Abs. 2 BGB frühestens im Januar 2024 erfolgen.

Welche Vor- und Nachteile bietet ein Indexmietvertrag für Vermieter und Mieter?

Ein Indexmietvertrag bietet sowohl für Vermieter als auch für Mieter verschiedene Vor- und Nachteile: Vorteile:

  • Flexibilität: Die Miete passt sich automatisch an die wirtschaftliche Entwicklung an, was insbesondere bei langfristigen Mietverhältnissen von Vorteil sein kann.
  • Planbarkeit: Sowohl Mieter als auch Vermieter können die zukünftige Mietentwicklung besser abschätzen, da sie an einen objektiven Index gekoppelt ist.
  • Risikoreduktion: Das Risiko von Mietpreisschwankungen wird minimiert, da die Miete an einen stabilen Preisindex gebunden ist.

Nachteile:

  • Unvorhersehbare Mietänderungen: Die Mietanpassungen sind abhängig von der Entwicklung des gewählten Preisindex, was zu unvorhersehbaren Mietänderungen führen kann.
  • Komplexität: Ein Indexmietvertrag ist in der Regel komplexer als ein herkömmlicher Mietvertrag und erfordert ein besseres Verständnis der rechtlichen Regelungen und der gewählten Indexgrundlage.
  • Einschränkungen: Nicht alle Wohnungen sind für einen Indexmietvertrag geeignet, beispielsweise preisgebundene Wohnungen.

Gibt es Besonderheiten bei der Kündigung eines Indexmietvertrages?

Die Kündigung eines Indexmietvertrages unterliegt grundsätzlich denselben Regelungen wie die Kündigung eines herkömmlichen Mietvertrages. Entscheidend sind hierbei die gesetzlichen Regelungen nach §§ 573, 573a und 573c BGB sowie die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen und -gründe. Für Mieter besteht gemäß § 573c Abs. 1 BGB eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Diese Frist verlängert sich auf sechs bzw. neun Monate, wenn der Mieter die Wohnung länger als fünf bzw. acht Jahre ununterbrochen bewohnt hat. Für Vermieter gelten gemäß § 573c Abs. 2 BGB gestaffelte Kündigungsfristen, die von der Dauer des Mietverhältnisses abhängen. Es ist zu beachten, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung für beide Parteien nach § 543 BGB möglich ist, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Solche Gründe können beispielsweise Zahlungsverzug oder erhebliche Vertragsverstöße sein.

  • §§ 573, 573a und 573c BGB: Gesetzliche Regelungen zur Kündigung von Mietverträgen.
  • Kündigungsfristen: Abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und der jeweiligen Vertragspartei.
  • Außerordentliche fristlose Kündigung: Möglich bei Vorliegen eines wichtigen Grundes gemäß § 543 BGB.

Beispiel: Ein Mieter, der seit sieben Jahren in einer Wohnung mit Indexmietvertrag wohnt, möchte den Vertrag kündigen. Gemäß § 573c Abs. 1 BGB beträgt die Kündigungsfrist in diesem Fall sechs Monate.




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