Mietkaution im Überblick

Es gibt im Mietrecht keine gesetzliche Regelung, die einen Mieter oder Vermieter verpflichten würde, in einem Mietvertrag eine Kaution, in welcher Höhe auch immer, zu vereinbaren. Nichtsdestotrotz wird die vollkommen überwiegende Zahl von Mietverträgen immer mit dieser Option gehandelt, will meinen, als Mieter kommen Sie nicht umhin, für eine Anmietung auch eine Kaution zu hinterlegen. Gesetzlich geregelt dagegen ist die Höhe der Kaution: Sie darf drei Nettokaltmieten nicht überschreiten.

Was ist eine Kaution?

Kündigung (© Maurice Tricatelle / fotolia.com)
Kündigung (© Maurice Tricatelle / fotolia.com)
Der Begriff Kaution bedeutet Sicherheitsleistung. Das Wort stammt aus der lateinischen Sprache, von „cautio“, der Vorsicht oder Sicherheit. Kautionen tauchen in vielen Bereichen des gesellschaftlichen Lebens auf. So gibt es sie im Pfandrecht, bei Bürgschaften und eben auch bei Mietverträgen. So versteht man in Deutschland unter einer Kaution generell die Mietsicherheit, die sich der Vermieter vorbehält, um gegen Risiken abgesichert zu sein, etwa für den Fall, der Mieter würde Schadenersatzpflichten nicht erfüllen oder auch den Mietzins nicht leisten. Eine andere durchaus geläufige Anwendung des Begriffes findet man umgangssprachlich bei der Hinterlegung einer „angemessenen Sicherheit“ nach dem § 116 Absatz 1 Nummer 4 StPO, der deutschen Strafprozessordnung. Besteht ein Haftbefehl, kann der Beschuldigte gegen eine Zahlung von der Untersuchungshaft verschont bleiben.

Welchen Zwecken dient die Kaution im Mietvertrag?

Es ist gesetzlich geregelt, für welche Zwecke der Vermieter die Kaution verwenden darf. Der Mieter erhält diese Summe Geldes im Übrigen verzinst zurück, wenn er auszieht und die Wohnungsübergabe getätigt ist.

Für diese Ansprüche ist es dem Mieter gestattet, die Kaution anzugreifen:

  • für einen vom Mieter verursachte Schaden an der Wohnung
  • für zu erwartende Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung
  • für nicht gezahlte Betriebskosten
  • für nicht gezahlte Miete
Fachanwalt.de-Tipp:
Für Empfänger von beispielsweise Arbeitslosengeld kann der Leistungsträger nach § 22 Abs. 6 SGB II die Kaution als Darlehen zur Verfügung stellen.

Die Anlageform der Bürgschaft

Drei Nettokaltmieten ergeben eine stolze Summe, die, auf dem Finanzmarkt richtig angelegt, einen satten Profit abwerfen könnten. Der § 551 Absatz 3 BGB schreibt dem Vermieter zwingend vor, die Mietkaution in korrekter Weise anzulegen. Das will meinen, die Kaution hat sicher vor einer eventuellen Insolvenz des Vermieters (der Baugenossenschaft, der Wohnbaugesellschaft), getrennt von dessen Vermögen auf einem Mietkautionssparbuch oder Mietkautionskonto hinterlegt zu werden. Die Kaution hat zu einem üblichen Zinssatz verzinst zu werden. Der übliche Zinssatz ist derjenige für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Das Konto läuft auf den Namen des Mieters. Der Mieter hat zudem die Möglichkeit, eine Spareinlage auf seinen eigenen Namen oder aber auch auf den Namen des Vermieters anzulegen, diese dann an den Vermieter zu verpfänden. Es ist auch, anders als die landläufige Meinung spricht, durchaus möglich, dass der Vermieter die Kaution auf ein Konto mit seinem eigenen Namen anlegt, solange er die Summe getrennt von anderen Vermögenswerten verwahrt und dem Mieter die Verzinsung, wie ihm das Gesetz vorschreibt, in regelmäßigen Abständen mitteilt.

Fachanwalt.de-Tipp:
Der Mieter hat im Übrigen das Recht, jederzeit einen Nachweis zu verlangen, dass sein für die Kaution hinterlegtes Geld auch tatsächlich verzinst und getrennt vom übrigen Vermögen deponiert ist.

Ausfallbürgschaft und selbstschuldnerische Bürgschaft

Bürgschaften (© DOC RABE Media / fotolia.com)
Bürgschaften (© DOC RABE Media / fotolia.com)
Es gibt grundlegend zwei Arten der Bürgschaft. Geht es um eine selbstschuldnerische Bürgschaft, ist es dem Vermieter an die Hand gegeben, sich für den Fall, dass Zahlungen aus der Kaution fällig werden, ohne Umwege an den Bürgen zu wenden. Dabei spielt die Zahlungsfähigkeit des Mieters keine Rolle. Im Fall einer Ausfallbürgschaft jedoch, wird der Bürge erst dann in seine Pflichten eintreten, nachdem der Vermieter sich schließlich erfolglos mit einer Zwangsvollstreckung an den Mieter gewandt hatte.

Welche Vorausaussetzungen muss ein Bürge mitbringen?

Ein Bürge muss ein finanziell solventer Volljähriger sein. Hier bieten sich in vielen Fällen, unter anderem häufig bei Studenten und Auszubildenden, die Eltern an.

Achtung: Leisten Sie niemals eine Kaution ohne Quittung!

Verschiedene Methoden der Kautionshinterlegung

Wenn der Mieter mit dem Vermieter eine Kaution vereinbart, wird es verschiedene Möglichkeiten geben, das Geld, gewöhnlich immerhin die Summe aus drei Nettokaltmieten, zu deponieren. Das passiert natürlich möglichst in der Art, dass das Geld einen Zinsertrag einbringt. Gestaltete sich dies bis zu den diversen Entscheidungen über den Leitzins und Staatsanleihen noch recht einfach, bringt heute die Platzierung auf einem Sparkonto eher noch einen negativen Saldo. Es existieren jedoch noch etliche andere Möglichkeiten.

  • Treuhandkonto
  • Bankbürgschaft
  • Tagesanleihe (nicht mehr möglich)
  • Bausparvertrag
  • Mietbürgschaft
  • Mietkautionsversicherung
  • Mietkautionsdepot

Das Treuhandkonto

Hier spricht man von einer sogenannten „Barkaution“. Der Begriff an sich ist irreführend, denn heutzutage wird der Zahlungsverkehr in aller Regel digital sein. Gemeint ist vielmehr die Zahlung des Mieters an den im Mietvertrag genannten Vermieter, der dann ein Treuhandkonto anlegt. Dieses Konto ist getrennt vom Vermögens des Vermieters zu führen und läuft auch auf den Namen des Mieters im Mietvertrag. Aufgrund der niedrigen Zinsen erscheint es vorteilhafter, eine andere Art der Kautionshinterlegung zu wählen.

Die Bankbürgschaft

prüfen, genau hinsehen (© Wellnhofer Designs / fotolia.com)
prüfen, genau hinsehen (© Wellnhofer Designs / fotolia.com)
Bankaval oder Mietaval
bedeutet, eine Bankinstitution übernimmt eine Bürgschaft in Höhe der Kautionsforderung. Im Falle der Inanspruchnahme der Kautionssumme oder Teilen davon, wird die Bank an den Vermieter auszahlen. Das kann passieren, wenn Mietrückstände über längere Zeit nicht beglichen werden oder Schäden an der Wohnung entstehen, die der Mieter verursacht hat. Auch dieser Weg ist nicht der optimale, denn die Banken fordern natürlich das Geld mit Zins und Zinseszins zurück, berechnen außerdem regelmäßig Gebühren für ein Mietaval. Zumeist ist es außerdem zwingend notwendig, Kunde der Bank zu sein, die an derartigen Geschäften regelmäßig ohnehin wenig Interesse zeigen. Wenn von der Bank eine Sperreinlage in Höhe der Kaution gefordert wird, also festgefrorenes Geld, stellt sich der Sinn der Bankkaution ohnehin in Frage.

Die Tagesanleihe

Eine durchaus interessante Art und Weise der Kautionshinterlegung war die Tagesanleihe mit Tagesanleihen des Bundes. Diese Art der Geldablage, zuletzt mit 0,00 Prozent verzinst, jedoch mit der Sicherheit der Bundesrepublik als Hintergrund. Die Tagesanleihe wurde 2012 aufgrund mangelnden Interesses eingestellt.

Der Bausparvertrag

Eine intelligente, wenn auch ein klein wenig aufwendige Methode ist ein Bausparvertrag für die Mietkaution. Hier hat der Mieter einen Bausparvertrag, natürlich in seinem eigenen Namen, anzulegen oder aber die Kaution wird auf einen bereits bestehenden Bausparvertrag hinterlegt. Gewöhnlich ist es möglich, vermögenswirksame Leistungen vom Arbeitgeber zu bekommen. So erweist sich der Bausparvertrag zur Mietkaution als gelungener Coup. Die Mietkaution und ein Bausparprogramm in einem. Wenn der Mieter nun berechtigterweise Geldforderungen nachweist, die entstanden sind, weil der Mieter den Mietzins nicht überwiesen hat oder weil die Renovierung beim Auszug bezahlt werden muss, oder ähnliches, wird dieser Betrag mittels einer sogenannten „Teilkündigung“ aus dem Bausparvertrag abgezogen, der ansonsten aber weiter laufen kann. Abschließen kann man solche Verträge mit Banken oder Bausparklassen.

Die Mietbürgschaft

Grundsätzlich gibt es die Ausfallbürgschaft sowie die selbstschuldnerische Bürgschaft. Wurde eine Ausfallbürgschaft abgeschlossen, wird sich der Gläubiger, in diesem Fall also der Vermieter, zuerst an den Mieter selber wenden. Der Bürge wird erst ins Spiel kommen, wenn auch eine Zwangsvollstreckung beim Mieter nicht zielführend ist. Wird hingegen eine sogenannte „selbstschuldnerische Bürgschaft“ vereinbart, ist es dem Vermieter möglich, sich in direkter Weise, ohne dass die Zahlungsfähigkeit des Mieters dabei eine Rolle spielen würde, an den Bürgen zu wenden. Der Bürge hat hier jedoch grundsätzlich die Möglichkeit mittels einer „Einrede der Vorausklage“ eine Zahlung bis zum Zeitpunkt einer Zwangsvollstreckung beim Mieter zu verneinen. Zumeist findet sich jedoch in den Kautionsvereinbarungen, wenn es sich also um eine selbstschuldnerische handelt, der sogenannte „Einredeverzicht“.

Grundsätzlich sollten bei einer Mietbürgschaft die folgenden Punkte beachtet werden:

  • Es sollte unbedingt ein Höchstbetrag festgelegt werden
  • Der Gegenstand der Bürgschaft muss benannt werden
  • Die Bürgschaft muss in schriftlicher Form vorliegen
  • Unbedingt anzuraten ist die Einbindung des Verzichts auf Einrede der Anfechtbarkeit
  • Unbedingt anzuraten ist der Verzicht auf die Einrede der Vorausklage
  • Die Bezeichnung Bürge und Gläubiger muss zwingend im Text erscheinen

In der deutschen Rechtsprechung existieren verschieden Arten von Bürgschaften. Es gibt beispielsweise die Privatpersonenbürgschaft, die Elternbürgschaft als auch das Bankaval und die Mietkautionsversicherung. Handelt es sich um eine Privatpersonenbürgschaft, wie die Elternbürgschaft, wird eine Privatperson aus eigenem Vermögen die Schadenersatzforderung, die aus dem Mietverhältnis entstanden sind, übernehmen.

Wer seine Kaution über eine Mietbürgschaft regelt, übergibt dem Vermieter anstatt von Geld, also einer Barkaution, eine Bürgschaftsurkunde. Bürgschaften sind zwingend schriftlich zu vereinbaren.

Die Mietkautionsversicherung

Mietkautionsversicherung (© kamasigns / fotolia.com)
Mietkautionsversicherung (© kamasigns / fotolia.com)
Das Prinzip der Mietkautionsversicherung ist einfach. Wer eine solche Versicherung abschließt, wird damit keineswegs die geforderte Kaution bezahlen. Es wird kein Geld im Spiel sein. Stattdessen erhält der Vermieter die Bürgschaftsurkunde. Der Mieter, der die Bürgschaftsversicherung, die Mietkautionsversicherung abschließt, zahlt dafür einen jährlichen Beitrag. Den Mieter treffen so durch die Kaution nur sehr geringe finanzielle Belastungen.

Vorteile der Mietkautionsversicherung

Der Mieter braucht kein Mietkautionskonto zu eröffnen, weil die Summe für die Mietkaution nicht auf ein Vermieterkonto eingezahlt wird. So wird der Verlust des Geldes bei Insolvenz des Vermieters oder einer etwaigen Veruntreuung des Geldes durch denselben verhindert. Dem Mieter, der eine Mietkautionsversicherung in Anspruch nimmt, bleibt letztlich mehr Geld in der Tasche. Der Zinsertrag, der bei einer Hinterlegung beim Vermieter zu erwarten wäre, ist zumeist ohnehin heutzutage gleich Null.

Fachanwalt.de-Tipp:
Der nachträgliche Abschluss einer Mietkautionsversicherung könnte ein eine unerwartete Geldspritze für den Haushalt bedeuten!

Wichtiges zur Mietkautionsversicherung

Achten Sie beim Abschluss einer solchen Kautionsvereinbarung darauf, wie hoch die Bearbeitungsgebühren oder auch Abschlussgebühren sind. Eine beliebte Masche von unseriösen Anbietern ist es, mit ausgesprochen niedrigen Jahresbeiträgen zu werben, dann aber immense Bearbeitung/Abschlussgebühren in Rechnung zu stellen. Der Jahresbeitrag sollte konstant bleiben. Der Vertrag sollte flexible Kündigungszeiten aufweisen. Immens wichtig für den Mieter ist die Schutzklausel „nicht auf erstes Anfordern“. Beinhaltet der Vertrag diese Klausel, ist es dem Vermieter nicht möglich, direkt auf den Bürgen zuzugreifen. Regelmäßig wird die Versicherung den Fall zuerst überprüfen.

Das Bankaval

Eine mittlerweile wohl überholte Methode ist es, sich die Kaution von einem Bankinstitut auslegen zu lassen. Bei dem sogenannten Mietaval oder Bankaval würde das Bankinstitut für die geforderten Beträge zur Regulierung von Mietausfällen oder durch den Mieter verursachten Schäden an der vermieteten Wohnung einspringen. Der Mieter würde die an den Vermieter bezahlten Geldbeträge dann an das Bankinstitut zurückbezahlen. Banken verlangen in unseren Tagen jedoch für Mietavale hohe Gebühren, Sperreinlagen oder auch Kontoführung bei der betreffenden Bank zu unabdingbaren Voraussetzungen.

Das Mietkautionsdepot

Ganz im Zeitgeist handelt, wer die Möglichkeit des Mietkautionsdepots in Anspruch nimmt. Bei dieser recht cleveren Form der Mietkautionshinterlegung ist es möglich, Fondsanteile des Vermieters zu verpfänden. Wichtig ist hier, einen sehr sicheren Fonds zu wählen, das könnte beispielsweise ein Rentenfonds sein. Auch Investmentfonds und Indexfonds sind eventuell geeignet.  Auf diese Art und Weise wird der Vermieter kein übermäßiges Risiko sehen. Die Zinssätze für Rentenfonds, Immobilienfonds und Aktienfonds liegen zwischen etwa vier Prozent p.aca. und neun 9 % p.a. Hierbei handelt es sich lediglich um Richtwerte, die Verzinsung ist von Fonds zu Fonds unterschiedlich.

Die Rückforderung der Kautionssumme

Der Sinn und Zweck einer Mietkaution ist, den Vermieter gegen finanzielle Schäden zu schützen, die ihm durch die Vermietung seiner Räumlichkeiten entstehen könnten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses, regelmäßig mit der ordnungsgemäßen Wohnungsübergabe, gewinnt der Mieter jedoch sein Anrecht auf die Summe, die er hinterlegt hat, zurück. Der Vermieter ist verpflichtet, sie ihm mitsamt den angelaufenen Zinsen zurückzuzahlen. Dass der Mieter ein Anrecht auf die Kaution hat, bedeutet jedoch nicht, dass das Geld sofort zur Verfügung stehen wird. Der Vermieter hat ein Recht auf eine angemessene Frist, in der er überprüfen kann, ob irgendwelche Forderungen gegen den Mieter eventuell aus der Kaution bezahlt werden müssen. So ist es möglich, dass die Kautionssumme erst mit bis zu 6 Monaten, unter Umständen sogar bis zu 12 Monaten Verzögerung ausbezahlt wird, denn diese Überlegungsfrist spricht ihm das Gesetz über den Umweg des § 548 Absatz 1 BGB zu. Diese Frist stellt eine enorme finanzielle Belastung dar, wenn man zur selben Zeit die Kaution für eine neue Wohnung aufbringen muss. Hier erweisen sich die Mietkautionsversicherungen als sehr sinnvoll.

Fachanwalt.de-Tipp:
Lassen Sie bei der Wohnungsübergabe ein Wohnungsübergabeprotokoll unterzeichnen! So vermeiden Sie späteren Ärger.

Zinsen auf die Kaution

Geld 956 (© K.-U. Häßler / fotolia.com)
Geld 956 (© K.-U. Häßler / fotolia.com)
Der Vermieter ist verpflichtet, das Geld mitsamt der angelaufenen Zinsen zurückzuerstatten. Doch sind heutzutage Anlegemöglichkeiten, die tatsächlich Zinsen generieren, immer schwieriger zu finden. Die Postbank beispielsweise bietet Zinssätze von 0,3 Prozent an, Fonds oder Aktien hingegen können bis zu 9 Prozent Rendite erwirtschaften. So ist es ausgesprochen sinnvoll, sich bei Abschluss des Mietvertrages dementsprechend mit dem Vermieter zu verständigen, eine Regelung zur Verzinsung beziehungsweise zur Anlage der Kaution abzusprechen.

Fachanwalt.de-Tipp:
Bei einer Verletzung der Anlagepflicht hat der Mieter für den Zinsertrag Schadensersatzanspruch aus dem § 280 Abs. 1, 551 Abs. 3 BGB.

Rückzahlungsforderung des Mieters

Sollte der Automatismus der Kautionsrückzahlung nicht funktionieren, hat der Mieter die Möglichkeit, mit weiterer Fristsetzung den Vermieter zur Rückzahlung der Kaution inklusive angelaufener Zinsen aufzufordern. Aus formellen Gründen sollte man dies mit einem Einschreiben abwickeln. Nun ist es am Vermieter, Stellung zu beziehen. Hat er noch Ansprüche gegen den Mieter, etwa wegen einer fehlenden Mietzahlung, wegen der Renovierung der Wohnung oder fälligen Reparaturen, die der Mieter zu bezahlen hat, so darf er diese als Teilbetrag geltend machen. Auch wenn der Vermieter beispielsweise die Zahlung noch verweigert, weil er die Betriebskostenendabrechnung abwarten möchte, darf er die Kaution lediglich in der Höhe zurückbehalten, für „die auch ein voraussichtliches Sicherheitsbedürfnis“ besteht. Es ist ihm also nicht gestattet, die gesamte Kaution zurückzuhalten, vielmehr darf es lediglich um den Teilbetrag gehen, welcher einer anzunehmenden Nachforderung entspricht. Ein Urteil hierzu hat das Oberlandesgericht Hamburg im Januar 1988 gefällt [OLG Hamburg, Urteil vom 06.01.1988, 4 U 36/87]. Hat der Mieter die formellen Anforderungen zur Rückerstattung seiner Kaution erfüllt, zahlt der Vermieter trotzdem nicht, gerät der Vermieter in Verzug. Das will meinen, dass er die Kosten, die für die Beitreibung der Summe anfallen, Rechtsanwaltskosten, Gerichtsgebühren etc. ebenfalls tragen muss.

Fachanwalt.de-Tipp:
Ein gerichtliches Mahnverfahren funktioniert für die Rückforderungsdurchsetzung schneller als ein herkömmliches Zivilverfahren.

Die Mietkaution in Raten

Der Gesetzgeber erlaubt es dem Mieter mit dem § 551 Absatz 2 BGB ausdrücklich, die Mietkaution in drei Raten zu begleichen. Die erste Rate wird bei Wohnungsbezug, also dem Beginn des Mietverhältnisses fällig, die anderen beiden in den darauffolgenden Monaten. [BGH, Urteil vom 25. Juni 2003, Az. VIII ZR 344/02]

Die Risiken bei der Privatpersonenbürgschaft

Warnschild Risiko (© AK-DigiArt / fotolia.com)
Warnschild Risiko (© AK-DigiArt / fotolia.com)
Grundsätzlich ist klar, dass eine Bürgschaft ein gewisses Risiko darstellt. Für große Unternehmen kein Problem, bei der Privatpersonenbürgschaft oder auch der Elternbürgschaft doch mit einem gewissen Risiko behaftet. Ein Rücktritt von einer Bürgschaft ist nur dann möglich, wenn dies in einem entsprechenden Vertrag auch deutlich formuliert wurde. Die Dimensionen, die die Bürgschaft im Ernstfall annehmen kann, hängen also vom Wortlaut der Bürgschaftsvereinbarung ab. Zumeist wird in Kautionsverträgen die Formulierung „Auf Einrede der Vorausklage wird verzichtet“ zu finden sein. Das bedeutet, da es sich grundsätzlich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft handelt, der Geschädigte, der Vermieter die Möglichkeit hat, sich direkt, ohne den Mieter anzusprechen oder auf dessen Zahlungsfähigkeit Rücksicht zu nehmen, an den Bürgen zu wenden. Es ist dringend zu vermeiden, als Privatbürge eine Vereinbarung zu unterschreiben, welche „auf erste Anforderung“ gilt. Das will meinen, die Forderungen, die vom Vermieter kommen, müssen auf der Stelle, ohne dass eine vorherige Prüfung stattfinden könnte, wie sie bei Versicherungen gang und gäbe ist, bezahlt werden. In unseren Tagen finden sich solche Verträge jedoch nur selten. Gesetzt den Fall, jemand hätte eine solche „erste Aufforderung“ unterschrieben, ist diese regelmäßig nichtig. Das Recht auf Einspruch ist immer gewährt.

Höhe der Bürgschaft

Die Höhe der Bürgschaft ist, was die Vermietung von Wohnraum angeht, von Gesetzes wegen auf drei Nettokaltmieten begrenzt. Diese gesetzliche Obergrenze wird auf jeden Fall Gültigkeit haben, wobei es keine Rolle spielt, was in der Vereinbarung über die Bürgschaft geschrieben steht. Ausnahmen bestätigen die Regel. Bietet der Bürge, die besorgten Eltern vielleicht, jedoch, um eine Kündigung zu verhindern, seine Haftung unaufgefordert an, existiert trotz der gesetzlichen Höchstgrenze im Ausnahmefall eine unbegrenzte Bürgenhaftung. Diese Ausnahme wird dann Relevanz haben, wie ein Urteil des Bundesgerichtshofes bestätigt, wenn „der Schutzzweck des § 551 Absatz 1 BGB nicht greift“.

Sollte das Gericht es also als nicht gegeben betrachten, dass der Mieter vor zu großen Belastungen bewahrt werden müsste, die Kautionsforderung nicht Erschwerungen für den Abschluss eines Mietvertrages bedeuten, eine unbegrenzte Haftung des Bürgen zumutbar ist. Es existiert ebenfalls ein Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahre 1990, nach dem eine unbegrenzte Haftung in Frage kommt, „wenn der Bürge von sich aus an den Vermieter herantritt und der Mieter dadurch keine Nachteile erleidet“. [BGH, Urteil vom 07.06.1990, Az.: IX ZR 16/99]

Wenn der Bürge seine Haftung unaufgefordert anbietet, um so den Vermieter zum Abschluss des Vertrages mit dem Mieter zu bewegen, existiert keine Haftungsbeschränkung, falls der Mieter dadurch nicht offensichtlich unzumutbar belastet wird.




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