Schönheitsreparaturen als Mieter – Endrenovierung notwendig?

Auch wenn die Vorfreude auf die neue Wohnung schon groß ist, muss man sich als Mieter noch mit der Frage auseinandersetzen, inwieweit Schönheitsreparaturen an der alten Wohnung durchzuführen sind. Hier hilft zunächst ein Blick in den Mietvertrag, denn fort finden sich in aller Regel entsprechende Klauseln. Doch genau über diese gibt es nicht selten Streit zwischen Mieter und Vermieter, der sogar vor Gericht enden kann. Denn einige mietvertragliche Klauseln, die sich mit den Pflichten des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen befassen, sind schlichtweg unwirksam.

Klauseln im Mietvertrag müssen wirksam sein

Mietvertrag (© Marek Gottschalk / fotolia.com)
Mietvertrag (© Marek Gottschalk / fotolia.com)
Wichtig für den Mieter ist es zu wissen, dass nicht jede Klausel im Mietvertrag wirksam ist! So sagt die Rechtsprechung, dass starre Renovierungsfristen generell ungültig sind. So muss sich ein Mieter beispielsweise nicht danach richten, wenn im Mietvertrag nur steht, dass Wände nach genau drei Jahren neu gestrichen werden müssen. Ebenso wenig darf im Mietvertrag die grundsätzliche Verpflichtung zur Endrenovierung beim Auszug vorgegeben werden. Und auch die Vorgabe einer Farbe, in der die Wohnung zu streichen ist, wird als nicht rechtlich verbindlich angesehen. Starre Fristen oder ähnlich unzulässige Vorgaben sorgen dafür, dass die Klauseln insgesamt unzulässig sind und den Mieter gänzlich von seiner Renovierungspflicht entbinden, dies gilt sowohl für den Einzug, als auch die Mietzeit sowie für den Auszug.

Finden sich unwirksame Klauseln im Mietvertrag und möchte man ausziehen, sollte man seinen Vermieter schriftlich und per Einschreiben mit Rückschein darauf aufmerksam machen, dass man keine Endrenovierung durchführt und in diesem Zusammenhang auf die unwirksamen Klauseln verweisen.

Übrigens: Unwirksame Klauseln kann es immer nur in Muster- bzw. Formularmietverträgen geben. Bei freiwillig vereinbarten und individuell festgelegten Reglungen, gelten diese immer.

Fachanwalt.de-Tipp:
Es gibt keine allgemeingültigen Fristen, was die Häufigkeit angeht, in der gestrichen oder tapeziert werden muss. Laut des Mustermietvertrags des Bundesjustizministeriums wird als Orientierung vorgegeben, Küche und Bad etwa alle drei Jahre zu renovieren, bei Wohn- und Schlafräumen sowie Dielen und Toiletten sind es etwa alle fünf Jahre, und bei Nebenräumen alle sieben Jahre. Diese Vorgaben sind jedoch nur als allgemeine Orientierungspunkte zu sehen. Es sollte immer je nach Einzelfall entschieden und auf den konkreten Zustand des Mietobjekts Rücksicht genommen werden.

Ist der Mieter nicht an starre Fristen gebunden, kann er selbst entscheiden, ob der jeweilige Wohnraum schon so stark abgewohnt ist, dass es Zeit für eine Renovierung wird, oder ob diese noch warten kann.

Was, wenn versehentlich renoviert wurde?

Sollte man renoviert haben, obwohl man dazu mietvertraglich gar nicht verpflichtet gewesen wäre, hat man als Mieter eine Leistung zum Nutzen des Vermieters erbracht. Üblicherweise ist es in einem solchen Fall so, dass man sich die entstandenen Kosten vom Vermieter ersetzen lassen kann. Letztlich sollte hier jedoch immer der Einzelfall geprüft werden, was am besten von einem Fachanwalt für Mietrecht erledigt wird. Auch der Mieterschutzbund kann hier, wie bei allen anderen Fragen rund um die Verpflichtung von Schönheitsreparaturen, der richtige Ansprechpartner sein.

Nur eine renoviert übergebene Wohnung muss renoviert werden – Stimmt das?

Prinzipiell ist es dem Vermieter möglich, mit einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag dem Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen aufzuerlegen. Hierfür wird jedoch oft die Voraussetzung genannt, dass die Wohnung schon renoviert an den Mieter übergeben wurde. Dies ist jedoch nicht generell richtig. Wird die Pflicht zur Renovierung durch den Mietvertrag durch einen gültigen Fristenplan wirksam auf den Mieter übertragen und fangen diese Fristen beim Einzug unabhängig vom Zustand der Wohnung bei Null an, dann muss der Mieter spätestens beim Einzug die ihm wirksam übertragenen Renovierungsarbeiten vornehmen. Und das auch dann, wenn er die Wohnung so in einem besseren Zustand zurückgibt, als sie ihm beim Einzug überlassen wurde.

Welche Schönheitsreparaturen dürfen verlangt werden?

construction site (© flashpics / fotolia.com)
construction site (© flashpics / fotolia.com)
Der Vermieter kann dem Mieter nicht willkürlich sämtliche Renovierungsarbeiten auferlegen. Vielmehr sind es ganz bestimmte Tätigkeiten, die gefordert werden dürfen. Hierzu zählen in erster Linie die üblichen Malerarbeiten. Darunter fallen das Streichen der Decken und Wände sowie der Türen und Fenster, jedoch nur von innen. Weiterhin kann vom Mieter verlangt werden, mit Gips und Tapete zu arbeiten. Insgesamt können folgende Ausbesserungsarbeiten verlangt werden:

  • Streichen von Decken und Wänden
  • Anbringen einer neuen Tapete
  • Lackieren der Heizkörper
  • Beseitigung von Dübellöchern
  • Streichen von Türen und Fenstern von innen

Der Mieter hat die Wohnung beim Auszug zudem „besenrein“ zu verlassen. Das heißt, er muss sie vor dem Verlassen auch putzen.

Was ist Aufgabe des Vermieters?

§ 535 Absatz 1 BGB regelt die Pflichten des Vermieters. Dort heißt es in Satz 2: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Dem Mieter muss es also möglich gemacht werden, die Wohnung uneingeschränkt zu nutzen. Fallen Reparaturarbeiten an, die dem Erhalt der Wohnung dienen, sind diese dem Zuständigkeitsbereich des Vermieters zuzuordnen. Und dies gilt nicht nur für die Dauer der Mietzeit, sondern auch für den Auszug. Reparaturarbeiten, die beim Auszug zu erledigen sind, müssen also vom Vermieter durchgeführt werden. Steht im Mietvertrag, der Mieter hat beim Auszug auch das Parkett abzuschleifen und zu versiegeln, den Teppichboden auszutauschen oder ähnliche Arbeiten durchzuführen, sollte sich der Mieter hiermit also nicht zufriedengeben. Solche weitergehenden Renovierungs- bzw. Reparaturarbeiten, die über das allgemeine Malern und Tapezieren hinausgehen, sind in der Regel nicht zulässig. Die entsprechenden Klauseln sollten daher von einem Anwalt für Mietrecht geprüft werden. Weiterführende Renovierungsarbeiten können allenfalls nur auf den Mieter übertragen werden, wenn ein übermäßiger Verschleiß gegeben ist.

Was, wenn sich gar keine Regelungen im Mietvertrag finden?

In selten Fällen kann es auch sein, dass überhaupt keine Regelungen zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag zu finden sind. Wenn dem so ist, gelten automatisch die gesetzlichen Regelungen. Und diese besagen, dass es Aufgabe des Vermieters ist, für die Instandhaltung der Wohnung zu sorgen. Allerdings gilt auch hier wieder, dass der Mieter für durch ihn entstandene Schäden einzustehen hat und sich hierum beim Auszug kümmern muss. Auch eine übermäßige Abnutzung muss der Vermieter nicht einfach so hinnehmen, denn alles, was über die üblichen Schönheitsreparaturen hinausgeht, fällt dann weiter in den Verantwortungsbereich des Mieters.

Kann man als Mieter Schönheitsreparaturen selbst durchführen?

Als Vermieter hat man durchaus den Anspruch darauf, dass die Arbeiten im Zuge der Renovierung fachgerecht ausgeführt werden. Zwingend erforderlich ist es hierdurch jedoch nicht, dass ein Maler bezahlt werden muss. Auch Mieter, die selbst in der Lage sind, Maler- und Tapezierarbeiten durchzuführen, können dies erledigen. Bevor die Renovierungsarbeiten jedoch unsachgemäß ausgeführt werden, sollte eine professionelle Kraft hinzugezogen werden. Nicht zulässig ist es jedoch, wenn im Mietvertrag vorgegeben ist, dass ein Fachbetrieb mit den Arbeiten beauftragt werden muss.

Wie steht es um Schönheitsreparaturen außerhalb der Wohnung?

Den Mieter trifft keine Reparaturpflicht an Objekten, die sich außerhalb der Wohnung befinden. Diese fallen allein in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters. Hierzu gehören u.a. der Balkon, das Treppenhaus oder auch der Bereich vor der Wohnungstür.

Wie sieht es mit normalen Abnutzungserscheinungen aus?

Wird eine Wohnung bewohnt, treten zwangsläufig normale Abnutzungserscheinungen auf. Dies ist normal und gilt natürlich vor allem auch dann, wenn ein Mieter längere Zeit eine Wohnung bewohnt hat. Diese zwangsläufig erscheinenden Abnutzungsspuren müssen durch den Mieter nicht beseitigt werden. Etwas anderes gilt natürlich dann, wenn die hinterlassenen Spuren über den normalen Gebrauch hinausgehen. Wurden Verschmutzungen oder Beschädigungen fahrlässig oder gar vorsätzlich herbeigeführt, gilt dies nicht mehr als normale Abnutzungserscheinung. Der Mieter muss sich dann um die Beseitigung selbst bemühen bzw. entsprechend Ersatz leisten.

Die Sache mit der Farbe

Eimer mit weißer Dispersionsfarbe (© Björn Wylezich / fotolia.com)
Eimer mit weißer Dispersionsfarbe (© Björn Wylezich / fotolia.com)
Generell besteht keine Verpflichtung, die Wohnung weiß zu streichen. Daher sind auch dahingehende Klauseln in Mietverträgen nicht wirksam. Dennoch sollte man als Mieter eine Farbe für die Wände wählen, die dem Massengeschmack entspricht, beispielsweise ein Creme-Ton oder ein helles, freundliches Gelb. Mit Weiß ist man als Mieter jedoch immer auf der sicheren Seite. Wohingegen tiefschwarz, grell pink oder ähnlich gestrichene Wände durch den Vermieter nicht abgenommen werden können. Wer nicht in Weiß streichen will, sollte sich vor der Renovierung mit dem Vermieter absprechen, dies erspart im Zweifel unnötige Streitigkeiten.

Was, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht durchführt?

Sollte sich der Mieter weigern, rechtmäßige Schönheitsreparaturen durchzuführen, begeht er eine Vertragsverletzung. Spätestens beim Auszug wird der Vermieter wohl auf der Durchführung der Arbeiten bestehen. Es steht dem Vermieter dann zu, eine Abmahnung auszusprechen und eine Frist zu setzen, innerhalb der die Arbeiten durchzuführen sind. Lässt der Mieter diese tatenlos verstreichen, besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter Kostenersatz verlangen kann. Und dann kann es unter Umständen teurer werden als nötig. Durch die Fristsetzung und die verspäteten Renovierungsarbeiten kann es nämlich zu einer verspäteten Weitervermietung der Wohnung kommen. Erleidet der Vermieter hierdurch also einen Mietausfall, kann er diesen vom Mieter ersetzt verlangen.

Fachanwalt.de-Tipp:
Lässt sich der Vermieter hier jedoch Zeit mit der Durchsetzung seiner Ansprüche, spielt dies dem Mieter in die Karten. Denn die Ansprüche des Vermieters verjähren nach sechs Monaten. Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter verlängern diese Frist jedoch.

Zusammenfassung

  • Klauseln zur Renovierungspflicht von Mietern im Mietvertrag sind oft unwirksam. Nicht zulässig sind hier etwa starre Renovierungsfristen, die grundsätzliche Verpflichtung zur Endrenovierung bei Auszug oder die Vorgabe einer bestimmten Farbe.
  • Als Mieter muss man nie mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen, als man selbst verwohnt hat.
  • Zu den unzulässigen Formulierungen in Mietverträgen gehören hinsichtlich der Renovierungspflicht Vorgaben wie „spätestens“ oder „mindestens“. Hingegen sind Formulierungen wie „etwa“, „normalerweise“ oder „in der Regel“ zulässig, da sie lediglich Orientierungspunkte vorgeben, wann Schönheitsreparaturen durchgeführt werden können.

•    Endrenovierung, Schönheitsreparaturen - wann ist was fällig?
•    Was sind Schönheitsreparaturen und wer ist dafür zuständig?
•    Schönheitsreparaturen - Renovierungspflicht des Mieters




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