Mietminderung wegen undichten Fenstern

Fenster gehören zur Immobilie natürlich dazu und sollten immer in einem guten Zustand sein. Immerhin gehören sie zum normalen Standard und sind optimaler Weise dafür verantwortlich, dass die Wohnqualität hoch und gut ist. Vieles gilt es zu beachten, strebt man eine Mietminderung wegen undichten Fenstern an, denn nicht jedes alte Fenster bedeutet automatisch das Recht auf das Herabsetzen des Mietzinses. Auch in diesem Fall gilt immer die Einzelfallentscheidung.

Wann sind Fenster als undicht zu betrachten?

Fenster ( © Bernd Kröger / Fotolia.com )
Fenster ( © Bernd Kröger / Fotolia.com )
In unseren Wohnungen und Häusern gehören Fenster zum allgemeinen Standard. Sie sollen in aller Regel dafür sorgen, dass genug Tageslicht in die Räume gelangen kann, und dass man andererseits vor Nässe und Kälte geschützt ist. Doch wenn Fenster nicht richtig schließen, zu viel Zugluft entsteht oder gar Nässe eindringen kann, spricht man von undichten Fenstern, die den Wert der Immobilie heruntersetzen können. Der Gesetzgeber sieht es in dieser Hinsicht als Mietmangel an, wenn ein oder mehrere Fenster undicht sind. Denn immerhin kann durch die Zugluft ein höherer Kostenfaktor für die Heizung entstehen und darüber hinaus auch zu viel Feuchtigkeit in die Räumlichkeiten gelangen, so dass die Bausubstanz eines Wohnhauses ganz allgemein geschädigt werden kann.

Was ist vor der Mietminderung wegen undichten Fenstern zu beachten?

Grundsätzlich stellt es natürlich einen Mangel am Mietobjekt dar, wenn die Fenster undicht oder gar defekt sind. Doch bevor man einen Mietvertrag unterschreibt, sollte man auf die Fensterfront besonderes Augenmerk legen und gegebenenfalls den Eigentümer sofort darauf hinweisen und auf Beseitigung des Mangels drängen. Denn waren defekte oder auch undichte Fenster bereits vor Unterzeichnung des Mietvertrages erkennbar, kann zu einem späteren Zeitpunkt keine verminderte Miete und auch kein kostenfreier Ersatz geltend gemacht werden.

Für die angestrebte Mietzinsminderung sollte generell bei Feststellung des Mangels der Vermieter umgehend darüber informiert werden. In dieser Mängelanzeige, die im Übrigen auf sinnvolle Weise schriftlich erfolgen sollte, müssen exakt die Mängel angegeben und eine Frist von zwei Wochen zur Behebung der Mängel gesetzt werden. Erst nach Ablauf dieser Frist wäre eine Mietminderung für die Zeit bis zur Instandsetzung der undichten Fenster möglich.

Kündigt der Vermieter indes eine generelle Instandsetzung aller oder einzelner Fenster von sich aus an, kann die Miete in den ersten drei Monaten nicht gemindert werden. Denn in diesem Fall liegt eine angekündigte Sanierung vor, die nicht unter dem Aspekt eines Mietmangels betrachtet werden kann und darf. In diesem Fall geht der Gesetzgeber von einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne des §555b, Nr. 1 BGB aus. Ebenso verhält es sich bei sogenannten energetischen Sanierungen, bei denen Fenster ausgetauscht werden, um später zum Beispiel Energie- und Heizkosten zu sparen.

Interessante Mietminderungsurteile in Bezug auf undichte Fenster

So wie bei jeder anderen Minderung der Miete wird auch bei undichten oder beschädigten Fenstern immer entsprechend dem jeweiligen Einzelfall entschieden. Doch die nachfolgend aufgeführten Urteile können eine Orientierungshilfe darstellen.

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Entscheidendes Gericht + Begründung

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AG Münster à Wenn der Luftaustausch in einem normalen Rahmen bleibt, kann die Miete nicht gemindert werden, nur weil die Holzfenster nicht abgedichtet sind. [AG Münster, WM 1989, S. 235]

AG Steinfurt à Da in einem Altbau ein undichtes Fenster für einen Luftdurchzug sorgt, kann Schimmelbildung vorgebeugt werden. Deswegen ist auch hier keine Mietminderung möglich. [AG Steinfurt, Az.: 4 C 484/95]

5%

LG Berlin à Da bei schrägstehenden Fenstern Nässe eindringt und ansonsten die Fenster nicht richtig schließen, ist hier eine Mietminderung gerechtfertigt. [LG Berlin, Urteil vom 18.03.1982 - 61 S 437/81, GE 1982, S. 527 = MDR 1982, S. 671 = WM 1982, S. 184]

6%

AG Köln à Wenn durch undichte Doppelfenster die Scheiben durch die eindringende Feuchtigkeit beschlagen, ist es gerechtfertigt, die Miete zu kürzen. [AG Köln, Urteil vom 11.07.1979, 152 C 1013/78, WM 1981, S. 283]

10 %

AG München à Wenn durch undichte Fenster und Haustür Feuchtigkeit und Zugluft in den Wohnräumen entsteht, ist eine geringere Miete angebracht. [AG München, Urteil vom 24.05.1985, 25 C 9566/84]

AG Bergisch Gladbach à Wenn der Zustand des Fensters so schlecht ist, dass ungehindert in das Haus oder die Wohnung eingebrochen werden kann, gilt hier das Recht auf Mietminderung. [AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 14.12.1977, 16 C 696/76, WM 1980, S. 17]

15%

AG Emden à Ist ein Fenster (Aluminium) so luftdicht und isolieren schlecht, kann die Miete gekürzt werden, wenn der Mieter infolgedessen öfter lüften oder mehr heizen muss. [AG Emden, NJW-RR 1989, S. 52]

20%

LG Hannover à Wenn durch undichte Fenster so viel Feuchtigkeit im Wohnraum entsteht, dass z.B. die Wand in der Küche zum Teil schwarz wird, kann die Miete gemindert werden. [LG Hannover, Urteil vom 27.09.1978, ZMR 1979, S. 47]

50%

AG Leverkusen à Wenn alle Fenster in der Wohnung undicht sind oder auch wenn dadurch die Luftfeuchtigkeit im Wohnraum so groß ist, dass alles feucht ist bzw. wenn Tropfwasser durch die Zimmerdecke eindringt und den Teppichboden durchfeuchtet, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. [AG Leverkusen, Urteil vom 18.04.1979, 23 C 471/76, WM 1980, S. 163]

Wichtig: Fenster in Altbauten unterliegen einer besonderen Einschätzung. Oftmals geht man hier davon aus, dass zum Teil ältere Holzfenster durchaus ein wenig Zugluft generieren und diese als Normalzustand angesehen wird. In diesem Fall sprechen die Gerichte nur selten eine Mietminderung zu, denn wer in einen Altbau zieht, muss den veränderten beziehungsweise zum Teil veralteten Standards Rechnung tragen. Selbst die Bildung von Tauwasser bei alten Kastenfenstern muss in Altbauten geduldet werden, denn hier geht der Gesetzgeber von einem durchaus üblichen Zustand aus. Das bedeutet: Auch in Bezug auf das Alter des Mietshauses sollte man vor der Mietvertragsunterzeichnung die Augen offenhalten, denn das kann unter Umständen die spätere Mietminderung wegen undichter Fenster zum Teil ausschließen.




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