Mietminderung wegen undichten Fenstern

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 28. September 2023

Fenster gehören zur Immobilie natürlich dazu und sollten immer in einem guten Zustand sein. Immerhin gehören sie zum normalen Standard und sind optimaler Weise dafür verantwortlich, dass die Wohnqualität hoch und gut ist. Im Fall von Mietminderung Fenster gilt es so einiges zu beachten, denn nicht jedes alte Fenster bedeutet automatisch das Recht auf das Herabsetzen des Mietzinses. Auch in diesem Fall gilt immer die Einzelfallentscheidung.

Mietminderung Fenster - was bedeutet undicht?

Mietminderung Fenster ( © Bernd Kröger / Fotolia.com )
Mietminderung Fenster ( © Bernd Kröger / Fotolia.com )
In unseren Wohnungen und Häusern gehören Fenster zum allgemeinen Standard. Sie sollen in aller Regel dafür sorgen, dass genug Tageslicht in die Räume gelangen kann, und dass man andererseits vor Nässe und Kälte geschützt ist. Doch wenn Fenster nicht richtig schließen, zu viel Zugluft entsteht oder gar Nässe eindringen kann, spricht man von undichten Fenstern, die den Wert der Immobilie heruntersetzen können. Der Gesetzgeber sieht es in dieser Hinsicht als Mietmangel an, wenn ein oder mehrere Fenster undicht sind. Denn immerhin kann durch die Zugluft ein höherer Kostenfaktor für die Heizung entstehen und darüber hinaus auch zu viel Feuchtigkeit in die Räumlichkeiten gelangen, so dass die Bausubstanz eines Wohnhauses ganz allgemein geschädigt werden kann.

Mietminderung Fenster - Vorgehensweise

Grundsätzlich stellt es natürlich einen Mangel am Mietobjekt dar, wenn die Fenster undicht oder gar defekt sind. Doch bevor man einen Mietvertrag unterschreibt, sollte man auf die Fensterfront besonderes Augenmerk legen und gegebenenfalls den Eigentümer sofort darauf hinweisen und auf Beseitigung des Mangels drängen. Denn waren defekte oder auch undichte Fenster bereits vor Unterzeichnung des Mietvertrages erkennbar, kann zu einem späteren Zeitpunkt keine verminderte Miete und auch kein kostenfreier Ersatz geltend gemacht werden.

Für die angestrebte Mietzinsminderung sollte generell bei Feststellung des Mangels der Vermieter umgehend darüber informiert werden. In dieser Mängelanzeige, die im Übrigen auf sinnvolle Weise schriftlich erfolgen sollte, müssen exakt die Mängel angegeben und eine Frist von zwei Wochen zur Behebung der Mängel gesetzt werden. Erst nach Ablauf dieser Frist wäre eine Mietminderung für die Zeit bis zur Instandsetzung der undichten Fenster möglich.

Kündigt der Vermieter indes eine generelle Instandsetzung aller oder einzelner Fenster von sich aus an, kann die Miete in den ersten drei Monaten nicht gemindert werden. Denn in diesem Fall liegt eine angekündigte Sanierung vor, die nicht unter dem Aspekt eines Mietmangels betrachtet werden kann und darf. In diesem Fall geht der Gesetzgeber von einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne des § 555b, Nr. 1 BGB aus. Ebenso verhält es sich bei sogenannten energetischen Sanierungen, bei denen Fenster ausgetauscht werden, um später zum Beispiel Energie- und Heizkosten zu sparen.

Mietminderungsurteile undichte Fenster

So wie bei jeder anderen Minderung der Miete wird auch bei undichten oder beschädigten Fenstern immer entsprechend dem jeweiligen Einzelfall entschieden. Doch die nachfolgend aufgeführten Urteile können eine Orientierungshilfe darstellen.

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Entscheidendes Gericht + Begründung

0%

AG Münster: Wenn der Luftaustausch in einem normalen Rahmen bleibt, kann die Miete nicht gemindert werden, nur weil die Holzfenster nicht abgedichtet sind. [AG Münster, WM 1989, S. 235]

AG Steinfurt: Da in einem Altbau ein undichtes Fenster für einen Luftdurchzug sorgt, kann Schimmelbildung vorgebeugt werden. Deswegen ist auch hier keine Mietminderung möglich. [AG Steinfurt, Az.: 4 C 484/95]

5%

LG Berlin: Wenn bei schrägstehenden Fenstern Nässe eindringt und ansonsten die Fenster nicht richtig schließen, ist hier eine Mietminderung gerechtfertigt. [LG Berlin, Urteil vom 18.03.1982 - 61 S 437/81, GE 1982, S. 527 = MDR 1982, S. 671 = WM 1982, S. 184]

6%

AG Köln: Wenn durch undichte Doppelfenster die Scheiben durch die eindringende Feuchtigkeit beschlagen, ist es gerechtfertigt, die Miete zu kürzen. [AG Köln, Urteil vom 11.07.1979, 152 C 1013/78, WM 1981, S. 283]

10 %

AG München: Wenn durch undichte Fenster und Haustür Feuchtigkeit und Zugluft in den Wohnräumen entsteht, ist eine geringere Miete angebracht. [AG München, Urteil vom 24.05.1985, 25 C 9566/84]

AG Bergisch Gladbach: Wenn der Zustand des Fensters so schlecht ist, dass ungehindert in das Haus oder die Wohnung eingebrochen werden kann, gilt hier das Recht auf Mietminderung. [AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 14.12.1977, 16 C 696/76, WM 1980, S. 17]

15%

AG Emden: Ist ein Fenster (Aluminium) so luftdicht und isoliert schlecht, kann die Miete gekürzt werden, wenn der Mieter infolgedessen öfter lüften oder mehr heizen muss. [AG Emden, NJW-RR 1989, S. 52]

20%

LG Hannover: Wenn durch undichte Fenster so viel Feuchtigkeit im Wohnraum entsteht, dass z.B. die Wand in der Küche zum Teil schwarz wird, kann die Miete gemindert werden. [LG Hannover, Urteil vom 27.09.1978, ZMR 1979, S. 47]

50%

AG Leverkusen: Wenn alle Fenster in der Wohnung undicht sind oder auch wenn dadurch die Luftfeuchtigkeit im Wohnraum so groß ist, dass alles feucht ist bzw. wenn Tropfwasser durch die Zimmerdecke eindringt und den Teppichboden durchfeuchtet, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. [AG Leverkusen, Urteil vom 18.04.1979, 23 C 471/76, WM 1980, S. 163]

 

Wichtig: Fenster in Altbauten unterliegen einer besonderen Einschätzung. Oftmals geht man hier davon aus, dass zum Teil ältere Holzfenster durchaus ein wenig Zugluft generieren und diese als Normalzustand angesehen wird. In diesem Fall sprechen die Gerichte nur selten eine Mietminderung zu, denn wer in einen Altbau zieht, muss den veränderten beziehungsweise zum Teil veralteten Standards Rechnung tragen. Selbst die Bildung von Tauwasser bei alten Kastenfenstern muss in Altbauten geduldet werden, denn hier geht der Gesetzgeber von einem durchaus üblichen Zustand aus. Das bedeutet: Auch in Bezug auf das Alter des Mietshauses sollte man vor der Mietvertragsunterzeichnung die Augen offenhalten, denn das kann unter Umständen die spätere Mietminderung wegen undichter Fenster zum Teil ausschließen.

Mietminderung bei Fensterproblemen - Häufige Fragen (FAQ)

Was ist eine Mietminderung?

Eine Mietminderung ist eine rechtliche Möglichkeit für Mieter, die Miete zu reduzieren, wenn ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Die Miete wird also gemindert, um den Mieter angemessen zu entschädigen, bis der Mangel behoben ist.

Welche Mängel rechtfertigen eine Mietminderung?

Eine Mietminderung kann bei verschiedenen Mängeln geltend gemacht werden, z.B. bei Schimmel, Lärmbelästigung oder Heizungsausfall. Auch Fensterprobleme können eine Mietminderung rechtfertigen.

Was sind typische Fensterprobleme?

Typische Fensterprobleme, die eine Mietminderung rechtfertigen können, sind z.B.:

  • Undichte Fenster
  • Fenster, die sich nicht öffnen oder schließen lassen
  • Feuchte oder beschlagene Fenster
  • Lärmdurchlässige Fenster
  • Beschädigte oder kaputte Fenster

Wie hoch kann die Mietminderung bei Fensterproblemen ausfallen?

Die Höhe der Mietminderung hängt von verschiedenen Faktoren ab, z.B. von der Art und dem Ausmaß des Mangels sowie davon, wie stark der Mangel die Nutzung der Mietsache einschränkt. In der Regel wird die Miete um einen angemessenen Betrag gemindert, der dem Ausmaß des Mangels entspricht.

Was muss ich als Mieter bei Fensterproblemen tun?

Als Mieter sollten Sie zunächst den Vermieter über den Mangel informieren und ihm eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels setzen. Erst wenn der Vermieter den Mangel nicht innerhalb einer angemessenen Frist behebt, können Sie eine Mietminderung geltend machen.

Wie kann ich eine Mietminderung bei Fensterproblemen geltend machen?

Um eine Mietminderung bei Fensterproblemen geltend zu machen, sollten Sie die Minderung schriftlich ankündigen und den Betrag, um den Sie die Miete mindern möchten, genau berechnen. Sie sollten außerdem die Gründe für die Minderung genau erläutern und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels setzen.

Kann der Vermieter eine Mietminderung ablehnen?

Ja, der Vermieter kann eine Mietminderung ablehnen, wenn er den Mangel nicht anerkennt oder der Mangel nicht so schwerwiegend ist, dass eine Mietminderung gerechtfertigt wäre. In diesem Fall kann es zu einem Streit kommen, der ggf. vor Gericht ausgetragen werden muss.

Kann der Vermieter bei einer Mietminderung das Mietverhältnis kündigen?

Nein, der Vermieter kann das Mietverhältnis nicht allein aufgrund einer Mietminderung kündigen. Eine Kündigung des Mietverhältnisses wäre nur dann möglich, wenn der Mieter die Mietminderung nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder wenn der Mangel auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen ist.

Fachanwalt.de-Tipp: Fensterprobleme können eine Mietminderung rechtfertigen, wenn sie die Nutzung der Mietsache einschränken. Als Mieter sollten Sie den Vermieter über den Mangel informieren und ihm eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels setzen. Wenn der Vermieter den Mangel nicht innerhalb einer angemessenen Frist behebt, können Sie eine Mietminderung geltend machen. Als Vermieter sollten Sie bei einer unberechtigten Mietminderung durch den Mieter umgehend reagieren und den Mangel prüfen lassen.



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