Mietminderung bei Wasserschaden in der Mietwohnung?

Kommt es zu einem Wasserschaden in der Mietwohnung, stehen schnell umfangreiche Reparaturen an. Mieter sollten hier ihre Rechte gut kennen, denn auch eine Mietminderung ist bei einem Wasserschaden durchaus möglich. Gerichte haben sich mit entsprechenden Fallgestaltungen schon häufig befassen müssen. Was es dabei bei einer Mietminderung Wasserschaden zu beachten gibt, soll im Folgenden aufgezeigt werden.

Wasserschaden - Rechtslage

Wasserschaden ( © Gundolf Renze / Fotolia.com)Ob nun ein Wasserrohr geplatzt oder die Spülmaschine des Nachbarn ausgelaufen ist, die Gründe für einen Wasserschaden können unterschiedlich sein. Ärgerlich ist ein solcher Vorfall aber in jedem Fall. Zumal auch die Auswirkungen sehr unterschiedlich sein können. Mal treten nur optische Mängel auf, mal kommt es zur Schimmelbildung und in anderen Fällen ist die Wohnung so geflutet, dass die Mieter nicht mehr darin wohnen können.

Die Mieter sind in den meisten Fällen so verärgert, dass sie natürlich nicht mehr die volle Miete zahlen wollen. Und häufig steht ihnen dieses Recht auch zu. Gut für Mieter ist dabei zu wissen, dass eine Mietminderung nach einem Wasserschaden auch dann möglich ist, wenn der Vermieter den Wasserschaden nicht selbst zu verantworten hat. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es für eine Mietminderung Wasserschaden nicht an. Das Recht auf Mietminderung besteht also beispielsweise auch dann, wenn der Wasserschaden durch einen Nachbarn verursacht wurde. Denn den Vermieter trifft die Pflicht, einen mangelfreien Gebrauch der Mietwohnung zu gewährleisten. Ist er dazu nicht der Lage, etwa weil ein Wasserschaden vorliegt, muss auch nicht die Miete in vollständiger Höhe gezahlt werden.

Wasserschaden - wie Mietminderung berechnen?

Nach § 536 BGB kommt es bei der Bemessungsgrundlage auf die Bruttomiete einschließlich der Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlungen auf die Nebenkosten an.

Was die genaue Minderungsquote angeht, kommt es immer auf den Einzelfall an. Von Gesetz her sind keine festen Minderungsquoten vorgegeben, daher können keine pauschalen Aussagen getroffen werden. Die Rechtsprechung kann dabei jedoch als Orientierung herangezogen werden. Die Gerichte urteilen hier teilweise sehr unterschiedlich. Bei einer Durchfeuchtung der Zimmerdecke etwa erlaubte das Amtsgericht Osnabrück eine Mietminderung Wasserschaden von bis zu 25 Prozent [Amtsgericht Osnabrück, Urteil vom 31.03.1995, Az. 14 C 231/94], das Landgericht Hamburg hingegen legte sich auf 8 Prozent fest [LG Hamburg, Urteil vom 07.07.1972, Az. 11 S 86/71].

Prinzipiell lässt sich sagen: Je größer die Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung, umso höher kann auch die Mietminderung Wasserschaden ausfallen. Fragen, die bei der Berechnung der Höhe der Minderungsquote gestellt werden können, sind u.a.:

• Wie viele Zimmer sind von dem Schaden betroffen?
• Welche Funktion haben diese Zimmer für den Mieter?
• Welche Trocknungsmaßnahmen müssen ergriffen werden, und wie laut sind die dafür eingesetzten Trocknungsgeräte?
• Wie viel nutzbare Wohnfläche geht durch das Aufstellen der Trocknungsgeräte verloren?

Das sollte der Mieter beachten

Zunächst sollte der Mieter den Vermieter schriftlich per Mängelanzeige über den Mangel informieren und ihn so über den Wasserschaden in Kenntnis setzen. Zugleich kann dem Vermieter so auch die Höhe der Mietminderung mitgeteilt werden. Die Miete kann ab dem Zeitpunkt gemindert werden, ab dem der Schaden entstanden ist und sie kann so lange aufrechterhalten werden, bis es zur Beseitigung des Mangels kommt. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter selbst den Wasserschaden behebt oder dafür Handwerker beauftragt.

Bei Wasserschäden kommen häufig spezielle Trocknungsgeräte zum Einsatz. Auch durch diese kommt es zu einer Beeinträchtigung der Wohnqualität des Mieters, denn die Geräte nehmen meist viel Platz ein und erzeugen in der Regel auch Dauerlärm. Daher ist eine Mietminderung auch beim Einsatz von Trocknungsgeräten anerkannt. Hier sind Minderungsquoten von 50 bis 80 Prozent möglich. Denn nicht selten verursachen diese Geräte derartigen Lärm, dass die Schwelle zur Erheblichkeit überschritten wird. Das subjektive Empfinden des Mieters wird dabei aber nicht berücksichtigt. Stattdessen stellt man auf das Lärmempfinden eines gewöhnlichen Durchschnittsmieters ab.

Kann Mieter auch Schadensersatz verlangen?

Hat der Mieter weitere finanzielle Einbußen zu tragen, kann er zum Schadensersatz gegenüber dem Vermieter berechtigt sein gemäß § 536a Absatz 1 BGB soweit der Vermieter den Wasserschaden zu vertreten hat. Zu den hier typischen Vermögenseinbußen gehören beispielsweise die Kosten für die Einlagerung von Möbeln oder die erhöhten Stromkosten, die durch den Einsatz von Trocknungsgeräte entstehen.

Eigenverschulden

Wenn der Mieter selbst für den Wasserschaden verantwortlich ist, kann er keine Mietminderung geltend machen und hat selbst dafür Sorge zu tragen, dass der Schaden behoben wird. Eine häufige Ursache für einen selbst verschuldeten Wasserschaden ist eine defekte Waschmaschine. Mieter sollten sich daher darum bemühen, die Waschmaschine regelmäßig zu überprüfen.

Wer zahlt den Hotelaufenthalt?

Manchmal kann der Wasserschaden so erheblich sein, dass die Mietwohnung dadurch unbewohnbar wird. Für die betroffenen Mieter kommt dann eine Hotelübernachtung in Frage. Dabei stellt sich die Frage, wer die Kosten für den Aufenthalt übernehmen muss. Sollte der Wasserschaden auf ein Verschulden des Vermieters zurückzuführen sein, wird dieser in der Regel auch für die Unterbringungskosten der betroffenen Mieter aufkommen müssen. Jedoch wohl nur dann, wenn sich die Wohnung in einem unbewohnbaren Zustand befindet. Hierzu kann auch die Zeit gehören, in der mehrere Trocknungsgeräte in der Wohnung aufgestellt werden müssen. Selbst wenn der Vermieter die Hotelkosten übernehmen muss, bedeutet dies nicht, dass sich der Mieter gleich in einem Luxus-Hotel einmieten darf. Hier muss immer das Gebot der Wirtschaftlichkeit berücksichtigt werden.

Zusammenfassung:

• Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es für eine Mietminderung Wasserschaden nicht an. Die Miete kann auch dann gemindert werden, wenn der Vermieter den Schaden nicht zu verantworten hat. Stichwort: Garantiehaftung des Vermieters.
• Im Gesetz finden sich keine Minderungsquoten für einen Wasserschaden. Die genaue Minderungsquote sollte je nach Einzelfall festgelegt werden. Verschiedenste Gerichtsurteile können hierbei als Orientierung dienen.
• Je größer die Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung, umso deutlicher kann auch die Miete gemindert werden.
• Eine Mietminderung Wasserschaden ist nicht möglich, wenn der Mieter selbst für den Schaden verantwortlich ist.
• Eine Mietminderung Wasserschaden setzt voraus, dass der Vermieter zunächst schriftlich über den Mangel informiert wurde. Der Mieter hat den Wasserschaden so schnell wie möglich anzuzeigen.
• Sollte der Vermieter den Wasserschaden verschuldet haben und die Wohnung dadurch tatsächlich unbewohnbar werden, kann er für die Hotelkosten der Mieter aufkommen müssen.

Mietminderung bei einem Wasserschaden - Häufige Fragen (FAQ)

In welchen Fällen habe ich als Mieter das Recht auf Mietminderung bei einem Wasserschaden?

Gemäß der aktuellen deutschen Rechtslage haben Mieter das Recht auf Mietminderung, wenn aufgrund eines Wasserschadens eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache vorliegt. Die Voraussetzungen für eine Mietminderung sind im § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt.

Um eine Mietminderung geltend zu machen, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

1. Der Wasserschaden muss eine erhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache darstellen.
2. Der Mieter muss den Vermieter unverzüglich über den Wasserschaden informieren (§ 536c BGB).
3. Die Ursache des Wasserschadens darf nicht vom Mieter verschuldet worden sein.

Ein Beispiel für einen berechtigten Mietminderungsanspruch wäre ein Wasserschaden aufgrund eines Rohrbruchs, der zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Wohnqualität führt, z. B. durch Schimmelbildung oder die Unbenutzbarkeit von Räumen.

Wie hoch darf die Mietminderung bei einem Wasserschaden ausfallen?

Die Höhe der Mietminderung hängt von der individuellen Situation ab und ist nicht pauschal festgelegt. Gemäß § 536 BGB besteht das Recht auf Mietminderung in dem Umfang, in dem die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt ist. Entscheidend ist dabei das Ausmaß der Beeinträchtigung.

• Leichte Beeinträchtigung: Bei einer geringfügigen Beeinträchtigung kann die Mietminderung z. B. 5-10 % betragen.
• Mittlere Beeinträchtigung: Bei einer mittleren Beeinträchtigung, z. B. wenn einzelne Räume vorübergehend unbenutzbar sind, kann die Mietminderung etwa 20-40 % betragen.
• Starke Beeinträchtigung: Bei einer starken Beeinträchtigung, z. B. wenn die gesamte Wohnung für längere Zeit unbewohnbar ist, kann die Mietminderung bis zu 80-100 % betragen.

Es empfiehlt sich, bei der Festlegung der Mietminderungshöhe juristischen Rat einzuholen oder sich an vergleichbare Fälle aus der Rechtsprechung zu orientieren.

Wie lange kann ich die Mietminderung aufgrund eines Wasserschadens geltend machen?

Die Dauer der Mietminderung richtet sich nach der Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache.

Solange die Beeinträchtigung durch den Wasserschaden besteht, können Mieter die Miete mindern. Allerdings ist es wichtig, dass der Mieter dem Vermieter ausreichend Zeit zur Mängelbeseitigung einräumt.

Die Frist sollte angemessen sein und der Komplexität des Problems entsprechen. Sobald der Wasserschaden behoben ist und die Beeinträchtigung der Mietsache nicht mehr besteht, endet das Recht auf Mietminderung. Eine rückwirkende Geltendmachung der Mietminderung ist nicht möglich, daher sollte der Mieter die Mietminderung rechtzeitig und unter Angabe der genauen Höhe und Dauer gegenüber dem Vermieter erklären.

Welche Pflichten habe ich als Mieter im Falle eines Wasserschadens?

Als Mieter haben Sie im Falle eines Wasserschadens einige Pflichten, um weitere Schäden zu vermeiden und den Vermieter bei der Schadensbeseitigung zu unterstützen.

Dazu gehören insbesondere:

• Meldung des Wasserschadens: Informieren Sie den Vermieter unverzüglich über den Wasserschaden (§ 536c BGB).
• Mitwirkung bei der Schadensbeseitigung: Unterstützen Sie den Vermieter bei der Ursachenforschung und ermöglichen Sie den Zugang zur Wohnung für Handwerker oder Gutachter.
• Schadensminderung: Ergreifen Sie angemessene Maßnahmen, um eine Ausbreitung des Wasserschadens zu verhindern (z. B. Wasser abstellen, Gegenstände in Sicherheit bringen).
• Dokumentation: Dokumentieren Sie den Wasserschaden und mögliche Folgeschäden (z. B. durch Fotos) für eventuelle Versicherungsansprüche oder gerichtliche Auseinandersetzungen.

Beachten Sie, dass bei einer Verletzung dieser Pflichten möglicherweise Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen Sie entstehen können.

Wie setze ich eine Mietminderung bei einem Wasserschaden korrekt durch?

Um eine Mietminderung bei einem Wasserschaden durchzusetzen, sollten Sie folgende Schritte beachten:

1. Wasserschaden melden: Informieren Sie den Vermieter unverzüglich über den Wasserschaden (§ 536c BGB).
2. Höhe der Mietminderung ermitteln: Ermitteln Sie anhand der individuellen Situation und gegebenenfalls mit juristischer Unterstützung die angemessene Höhe der Mietminderung.
3. Mietminderung ankündigen: Teilen Sie dem Vermieter schriftlich die beabsichtigte Höhe der Mietminderung und die Dauer der Beeinträchtigung mit.
4. Mietzahlungen anpassen: Zahlen Sie die geminderte Miete für die Dauer der Beeinträchtigung. Achten Sie darauf, den geminderten Betrag korrekt zu berechnen und den vollen Betrag wieder zu zahlen, sobald der Wasserschaden behoben ist.
5. Dokumentation: Bewahren Sie sämtliche Kommunikation mit dem Vermieter, Fotos des Wasserschadens und Belege für eventuelle Ersatzanschaffungen auf, um Ihre Ansprüche im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung nachweisen zu können.

Bei Unsicherheiten hinsichtlich der Durchsetzung einer Mietminderung empfiehlt es sich, rechtlichen Beistand in Anspruch zu nehmen, um Ihre Rechte bestmöglich zu wahren.

Was passiert, wenn der Vermieter die Mietminderung wegen eines Wasserschadens nicht akzeptiert?

Sollte der Vermieter die Mietminderung wegen eines Wasserschadens nicht akzeptieren, kann es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommen. In diesem Fall ist es ratsam, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, der Sie bei der Durchsetzung Ihrer Rechte unterstützt.

Es besteht auch die Möglichkeit, die strittige Miete unter Vorbehalt zu zahlen und den Vermieter schriftlich darüber zu informieren. So kann vermieden werden, dass der Vermieter wegen Zahlungsverzugs ein fristloses Kündigungsrecht geltend macht (§ 543 BGB). Der unter Vorbehalt gezahlte Betrag kann später zurückgefordert werden, falls das Gericht die Mietminderung bestätigt.