Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung – so gehen Sie vor mit Tabelle und Musterbrief

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 22. Februar 2024

Sind die Wohnverhältnisse für den Mieter nicht wie vereinbart oder gar unzumutbar, hat er die Möglichkeit, die Miete zu mindern. Unter Umständen besteht auch die Möglichkeit einer Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung. Dabei müssen jedoch bestimmte Details beachtet werden. Zudem ist es wichtig, dass der Mieter den Vermieter vor der Minderung über den Mangel informiert.

Hat man Anspruch auf Mietminderung bei Schimmel?

Mietminderung bei Schimmel? (© New Africa - stock.adobe.com)
Mietminderung bei Schimmel? (© New Africa - stock.adobe.com)
Grundsätzlich wird Schimmelbefall als Mangel an der Mietsache anerkannt. Selbst die bloße konkrete Besorgnis, dass es zu Feuchtigkeitserscheinungen und infolge dessen zu stärkeren Schäden kommen kann, darf bereits als Mangel betrachtet werden (hier muss jedoch eine konkrete Einzelfallbetrachtung stattfinden). Entsprechend haben Mieter grundsätzlich auch die Möglichkeit, aufgrund dieses Mangels die Miete zu mindern.

Das Recht zur Mietminderung ist in § 536 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Dafür muss der Vermieter jedoch zunächst über den Schaden informiert werden.

Schadensanzeige durch den Mieter

Gemäß § 536c Abs. 1 BGB muss der Mieter dem Vermieter unverzüglich den Schaden anzeigen. Nur so kann dem Vermieter Gelegenheit gegeben werden, rechtzeitig zu reagieren und eine weitere Ausbreitung gegebenenfalls zu vermeiden. In dieser sogenannten Mängelanzeige sollte dem Vermieter direkt eine angemessene Frist gesetzt werden, innerhalb welcher er den Mangel zu beseitigen hat.

Wichtig ist zudem, dass es bei dem Recht auf Mietminderung auf den Einzelfall ankommt. Schließlich kann es verschiedene Ursachen für den Schimmelbefall geben. Mieter und Vermieter können bei Streitigkeiten dazu angehalten werden, nachzuweisen, in wessen Pflichtbereich der Schaden fällt.

Fachanwalt.de-Tipp: Streiten sich Mieter und Vermieter über die Verschuldung, kann ein Anwalt für Mietrecht helfen. Dieser kennt sich bis ins Detail im Mietrecht aus und kann rechtssicher aufklären, welche Partei welche Verantwortungsbereiche treffen.

Sorgfaltspflicht des Mieters

Schimmel am Fenster (© andrei310 - stock.adobe.com)
Schimmel am Fenster (© andrei310 - stock.adobe.com)
Hat der Mieter seine Sorgfaltspflicht vernachlässigt und ist der Schimmelbefall darauf zurückzuführen, hat er nicht das Recht, die Miete zu mindern. Gemäß des deutschen Mietrechts müssen Mieter das ihnen Zumutbare und Mögliche tun, um derartige Schäden zu unterbinden. Dazu gehört beispielsweise das regelmäßige Heizen und Lüften der Wohnung.

Welche Art Lüften für die jeweilige Wohnung angemessen ist, muss ebenfalls im Einzelfall entschieden werden. In der Regel genügt jedoch das tägliche Querlüften morgens und abends. Auch ein kurzes Stoßlüften nach dem Kochen oder Duschen kann als zumutbar gewertet werden.

Zudem spielt unter Umständen auch die Möblierung der Wohnung eine Rolle. So sollten Mieter grundsätzlich darauf achten, dass sich hinter den Möbelstücken kein Tauwasser bilden kann. Das kann jedoch auch durch die Bauphysik des Gebäudes stark beeinflusst werden. Grundsätzlich ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, Möbel in einem gewissen Abstand zur Wand aufzustellen, es sei denn, der Mietvertrag oder eine andere zusätzliche Vereinbarung sieht dies vor.

Weitere Umstände zu umgehen, die eine Feuchtigkeitsbildung stark erhöhen könnten, sollten ebenfalls nach Möglichkeit vermieden werden. Beispielsweise sollte der Vermieter stets darauf achten, dass keine Feuchtigkeitsschäden entstehen, wenn er mit Wasser arbeitet. Vor dem BGH wurde bereits entschieden, dass eine Mietminderung ausgeschlossen ist, wenn der Mieter gerechtfertigten Pflichten nicht nachkommt (vergleiche: BGH, Urteil vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11).

Grundsätzlich sollte man als Mieter folgendes beachten:

  • richtig lüften
  • Wasserdampf möglichst vermeiden
  • kalte Ecken im Raum meiden
  • genügend heizen

Verantwortung des Vermieters

Liegt die Verantwortung hingegen nicht beim Mieter, ist sie wahrscheinlich beim Vermieter zu sehen. In den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen beispielsweise bauliche Mängel. Vor allem hat der Vermieter stets die Pflicht, seinen Mieter über bekannte bauliche Mängel oder andere Feuchtigkeitsprobleme wie beispielsweise Neubaufeuchte zu informieren.

Nachweispflicht durch Gutachten

Grundsätzlich muss der Mieter nachweisen können, dass ein Mangel in der Wohnung tatsächlich vorliegt. Sollte mit dem Schimmelbefall eine Gesundheitsgefährdung einhergehen, muss dies ebenfalls bestätigt werden. In der Regel reicht dafür kein ärztliches Attest, sondern nur das gründliche Gutachten eines Sachverständigen. Vermieter hingegen müssen ebenfalls beweisen, dass Mängel nicht aus ihrem Pflicht- und Verantwortungsbereich stammen, wenn sie für den Schaden nicht aufkommen wollen. Auch hierfür wird ein Sachverständigengutachten in der Regel notwendig sein.

Fachanwalt.de-Tipp: Dokumentieren Sie rechtzeitig, wo und wann sich in der Wohnung Schimmel gebildet hat. Sollte sich der Schimmel ausbreiten, während der Vermieter untätig bleibt, sollten Sie dies ebenfalls dokumentieren. So können Sie später nachweisen, dass Sie sich rechtzeitig damit befasst haben.

Weigert sich der Vermieter, den Mangel zu beseitigen, hat der Mieter nach Verstreichen einer angemessenen Frist das Recht, die Miete zu mindern. Im Fall einer Gesundheitsgefährdung, die bestätigt wurde, hat der Mieter sogar das Recht, nach Ablauf einer Frist, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Eine Fristsetzung kann nur dann entfallen, wenn sie keinen Erfolg verspricht oder ein weiteres Abwarten mit der damit verbundenen Gefahr dem Mieter nicht zuzumuten ist.

Mietminderung rückwirkend geltend machen

Grundsätzlich kann eine Mietminderung nicht rückwirkend geltend gemacht werden. Hat der Mieter die Mietzahlungen normal weiter geleistet und den Mangel möglicherweise sogar bewusst hingenommen, wird es schwierig, im Nachhinein Geld zurückzufordern. Ausnahmen können bestehen, wenn der Mieter den Mangel selbst nicht entdeckt hat oder sich die Lebensqualität unerwartet stark verschlechtert.

Wer sich unsicher ist, ob und in welcher Höhe er die Miete mindern darf oder möchte, hat außerdem die Möglichkeit, die Miete unter Vorbehalt weiter zu zahlen. In dem Fall wird der Vermieter in einem Schreiben über den Mangel und die Mietzahlung unter Vorbehalt informiert. Dieses Vorgehen kann einen größeren Streit mit dem Vermieter häufig vermeiden, bevor die Sachlage abschließend geklärt wurde.

Tabelle: Mietminderung bei Schimmel - wie viel Prozent?

Um sich einen Überblick über die Höhe der möglichen Mietminderung zu machen, im Folgenden eine Tabelle einzelner Gerichtsentscheidungen:

Fundstelle

Gericht

Höhe in Prozent

Grund der Mietminderung

2 C 2268/11

AG Ansbach

0%

Feuchter Keller in einer Wohnung (Altbau)

DWW 1997, 157

AG Dortmund

2,95%

Feuchtigkeitsflecken Küchendecke

WuM 1983, 30

AG Düren

5%

Feuchtigkeit Kellerraum

WuM 1993, 607

AG Kassel

5%

Blinde Isolierglasscheiben wegen Beschlag m. Feuchtigkeit

Az.: 31 S 17040/84

LG München I

5%

Flecken an der Decke des Küche aufgrund Feuchtigkeit

Az.: 11 S 86/71

LG Hamburg

8%

Decke durchnässt-  ein Zimmer

Az.: 415 C 1021/82

AG Hannover

10%

Feuchtigkeit in der Küche

AG Gotha

2 C 116/02

10%

Bildung von Schimmel nach Fenstermodernisierung

AG Schönefeld

109 C 256/07

10%

Schimmelbildung im Bad

AG Bad Bramstedt

WuM 1990, 71

10%

Feuchtigkeit im Keller

AG Lahnstein

WuM 1977, 227

10%

Wegen Feuchtigkeit Fleck (70×80 cm) – zudem Ablösung des Anstrichs sowie Bildung von Wasserrändern

AG Ravensburg

WuM 1976, 9

10%

Feuchtigkeitsschaden im Wohnzimmer

KG Erfurt

RAnB 1993,9

10%

Wohnung generell von Feuchtigkeit betroffen

LG München

Az.: 14 S 1387/83

10%

Im Bad Feuchtigkeitsfleck (70×80 cm)

LG Osnabrück

Az.: 1 S 523/82

10%

Feuchtigkeitsschaden im Schlafzimmer

LG Berlin

65 S 524/13

15%

Schimmel im Schlafzimmer (über den Sockelleisten)

AG Schöneberg

109 C 256/07

20%

Aufgequollenes, defektes Laminat wegen Feuchtigkeit

AG Köln

211 C 446/13

20%

Schimmel an Außenwänden von Wohnzimmer und Küche wegen defekter Fenster

AG Köln

WuM 1974, 241

20%

Schäden aufgrund von Feuchtigkeit in Schlafzimmer und Wohnzimmer

AG Köln

WuM 1974, 241

20%

starke Feuchtigkeit in der Wohnung

LG Hannover

ZMR 1979, 47

20%

Feuchtigkeit, sämtliche Fenster nicht dicht, Wand der Küche zum Teil schwarz verfärbt

LG Osnabrück

WuM 1989, 370

20%

Befall der Wohnung mit Schimmelpilz und Feuchtigkeit

LG Aachen

WuM 1991, 89

25%

Feuchtigkeitsschäden (Wohnung mit Thermotapeten)

VG Berlin

GE 83, 767

25%

leichte Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der Küche

VG Berlin

GE 84, 183

25%

Fensterfront und Decke teilweise durchfeuchtet

LG Hamburg

307 S 39/09

25%

Starker Schimmelpilzbefall der Wohnung

AG Siegburg

ZMR 2005, 543

30%

Schimmelbildung in Schlafzimmer und Bad

LG Saarbrücken

WuM 1982, 187

40%

Vorhandensein starker Feuchtigkeit in der Wohnung (gesundheitsgefährdend)

AG Leverkusen

WuM 1980, 163

50%

Tropfwasser an der Decke sowie extreme Durchnässung des Teppichs aufgrund weiterer Feuchtigkeit

AG Leverkusen

WuM 1981, U9

50%

Feuchtigkeitsentwicklung, da sämtliche Wohnungsfenster nicht dicht sind

LG Berlin

GE 1991, 573

50%

Nutzungsbeinträchtigung durch Feuchtigkeit in den Wänden

LG Hamburg

ZMR 2008, 456

50%

Befall mit Schimmel im Wohnzimmer

AG Bad Vilbel

3 b C 52/96

60%

sichtbare Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung

LG Köln

Az.: 9 S 25/00

75%

Schimmelbefall in allen Zimmern einer Neubauwohnung bei Erstbezug

LG Berlin

GE 1991, 625

80%

Küche, Schlafzimmer und Wohnzimmer stark durchfeuchtet und von Schimmelpilz befallen

AG Schönefeld

109 C 256/07

100%

Außerordentliche Lärmbelästigung durch Trocknungsgeräte

AG Potsdam

WuM 1995, 534

100%

Befall mit Ratten und ständige Durchfeuchtung der Wände

AG München

IMR 2010, 519

100%

Schimmelbildung lässt sich nur durch extremes Lüften vermeiden

AG Berlin-Charlottenburg

GE 2007, 1387

100%

Starke Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen

Die tatsächliche Mietminderung kann je nach Mietvertrag und Umfang des Schimmelbefalls variieren. Es ist wichtig, sich rechtlich beraten zu lassen, bevor eine Mietminderung durchgeführt wird.

Musterbrief: Schreiben an Ihren Vermieter

Nachfolgend finden Sie einen Musterbrief für die Minderung der Miete bei Schimmelbefall. Passen Sie die Vorlage entsprechend an Ihren Einzelfall an.

Ihre Anschrift

Anschrift des Vermieters
 
 
Ort, den Datum

Sehr geehrter Herr Mustermeier,

Aktuell können wir einen nicht unerheblichen Schimmelbefall mit der folgenden Ausbreitung in unserer Wohnung finden:

- Schimmelbefall an zwei Wänden in der Küche mit etwa 15 cm Höhe
- Schimmelbefall im Schlafzimmer an einer Wand mit etwa 20 cm Höhe

Da wir unseren Pflichten aus dem Mietverhältnis regelmäßig nachkommen (mehrfaches tägliches Lüften, regelmäßiges Beheizen der Wohnung und auch sonst keine Handlungen, die zu einer größeren Feuchtigkeitsbildung führen könnten), vermuten wir äußere Umstände als Ursache (möglicherweise bauliche Mängel). Dies fällt in Ihren Verantwortungsbereich als Vermieter. Daher fordern wir Sie dazu auf, die oben genannten Mängel bis zum 05. März 2024 zu beseitigen.

Sollten Sie den Schimmelbefall innerhalb der genannten Frist nicht beseitigen, nehme ich mir das Recht heraus, die Miete um X % zu mindern. Dies betrifft bei einer Miete von derzeit X Euro – X Euro.

Ich bitte um eine zeitnahe Rückmeldung und Information darüber, wann Sie der Mängelbeseitigung nachkommen können.

Mit freundlichen Grüßen

Max Mustermann

Musterbrief: Schreiben an Vermieter wegen Schimmel - hier kostenlos als Word-Vorlage herunterladen!

Rechtlicher Hinweis zu den Vorlagen: Bei dem kostenlosen Muster handelt es sich um ein unverbindliches Muster aus unserem Magazin. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Vorlage wird keine Gewähr übernommen. Es ist nicht auszuschließen, dass die abrufbaren Muster nicht den zurzeit gültigen Gesetzen oder der aktuellen Rechtsprechung genügen. Die Nutzung erfolgt daher auf eigene Gefahr. Das unverbindliche Muster muss vor der Verwendung durch einen Rechtsanwalt überprüft und dem Einzelfall angepasst werden. Für individuelle Beratung wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht.

Einem solchen Schreiben sollte im Idealfall noch ein zweites folgen, in dem der Mieter den Vermieter über die tatsächliche Mietminderung informiert. Ein Formulierungsbeispiel:

Mit meinem Schreiben vom 05.02.2024 informierte ich Sie über nicht unerhebliche Mängel in meiner Wohnung. Da Sie trotz angemessener Fristsetzung nicht tätig wurden, werde ich die Miete für den nächsten Monat um X% mindern und damit nur noch X Euro zahlen.

 

 Fachanwalt.de-Tipp: In der Regel sind zwei bis drei Wochen als Frist angemessen. Dies variiert jedoch von Einzelfall zu Einzelfall und sollte im Zweifelsfall mit einem Experten besprochen werden.

So kann Ihnen eine Fachanwalt für Mietrecht weiterhelfen

Mietrecht (© MQ-Illustrations - stock.adobe.com)
Mietrecht (© MQ-Illustrations - stock.adobe.com)
Mängel in der Wohnung wie Schimmelbefall können schnell zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter führen. Dass sich beide Parteien darüber uneinig sind, wie groß der Mangel ist und wie schnell gehandelt werden muss, ist keine Seltenheit. In Fällen, in denen es zu großen Schwierigkeiten kommt, sollte daher schnellstmöglich einen Fachanwalt für Mietrecht eingeschaltet werden.

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Ein Fachanwalt kennt sich in dem für Laien oft unübersichtlichen Rechtsgebiet bestens aus. Er kann beide Parteien rechtssicher über ihre Rechte und Pflichten informieren und sogar vermittelnd wirken. Häufig kann der rechtzeitige Gang zum Anwalt einen Gerichtsstreit sogar vermeiden.

Sollte es doch zu einem Prozess kommen, vertritt der Anwalt seinen Mandanten auch vor Gericht. Mit Hilfe einer professionellen Rechtsberatung stehen die Gewinnchancen deutlich höher, als für einen unerfahrenen Laien alleine.


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