Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung – so gehen Sie vor mit Tabelle und Musterbrief

Sind die Wohnverhältnisse für den Mieter nicht wie vereinbart oder gar unzumutbar, hat er die Möglichkeit, die Miete zu mindern. Unter Umständen besteht auch die Möglichkeit einer Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung. Dabei müssen jedoch bestimmte Details beachtet werden. Zudem ist es wichtig, dass der Mieter den Vermieter vor der Minderung über den Mangel informiert.

Hat man Anspruch auf Mietminderung bei Schimmel?

Mietminderung bei Schimmel? (© New Africa - stock.adobe.com)Grundsätzlich wird Schimmelbefall als Mangel an der Mietsache anerkannt. Selbst die bloße konkrete Besorgnis, dass es zu Feuchtigkeitserscheinungen und infolge dessen zu stärkeren Schäden kommen kann, darf bereits als Mangel betrachtet werden (hier muss jedoch eine konkrete Einzelfallbetrachtung stattfinden). Entsprechend haben Mieter grundsätzlich auch die Möglichkeit, aufgrund dieses Mangels die Miete zu mindern.

Das Recht zur Mietminderung ist in § 536 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Dafür muss der Vermieter jedoch zunächst über den Schaden informiert werden.

Schadensanzeige durch den Mieter

Gemäß § 536c Abs. 1 BGB muss der Mieter dem Vermieter unverzüglich den Schaden anzeigen. Nur so kann dem Vermieter Gelegenheit gegeben werden, rechtzeitig zu reagieren und eine weitere Ausbreitung gegebenenfalls zu vermeiden. In dieser sogenannten Mängelanzeige sollte dem Vermieter direkt eine angemessene Frist gesetzt werden, innerhalb welcher er den Mangel zu beseitigen hat.

Wichtig ist zudem, dass es bei dem Recht auf Mietminderung auf den Einzelfall ankommt. Schließlich kann es verschiedene Ursachen für den Schimmelbefall geben. Mieter und Vermieter können bei Streitigkeiten dazu angehalten werden, nachzuweisen, in wessen Pflichtbereich der Schaden fällt.

Sorgfaltspflicht des Mieters

Schimmel am Fenster (© andrei310 - stock.adobe.com)Hat der Mieter seine Sorgfaltspflicht vernachlässigt und ist der Schimmelbefall darauf zurückzuführen, hat er nicht das Recht, die Miete zu mindern. Gemäß des deutschen Mietrechts müssen Mieter das ihnen Zumutbare und Mögliche tun, um derartige Schäden zu unterbinden. Dazu gehört beispielsweise das regelmäßige Heizen und Lüften der Wohnung.

Welche Art Lüften für die jeweilige Wohnung angemessen ist, muss ebenfalls im Einzelfall entschieden werden. In der Regel genügt jedoch das tägliche Querlüften morgens und abends. Auch ein kurzes Stoßlüften nach dem Kochen oder Duschen kann als zumutbar gewertet werden.

Zudem spielt unter Umständen auch die Möblierung der Wohnung eine Rolle. So sollten Mieter grundsätzlich darauf achten, dass sich hinter den Möbelstücken kein Tauwasser bilden kann. Das kann jedoch auch durch die Bauphysik des Gebäudes stark beeinflusst werden. Grundsätzlich ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, Möbel in einem gewissen Abstand zur Wand aufzustellen, es sei denn, der Mietvertrag oder eine andere zusätzliche Vereinbarung sieht dies vor.

Weitere Umstände zu umgehen, die eine Feuchtigkeitsbildung stark erhöhen könnten, sollten ebenfalls nach Möglichkeit vermieden werden. Beispielsweise sollte der Vermieter stets darauf achten, dass keine Feuchtigkeitsschäden entstehen, wenn er mit Wasser arbeitet. Vor dem BGH wurde bereits entschieden, dass eine Mietminderung ausgeschlossen ist, wenn der Mieter gerechtfertigten Pflichten nicht nachkommt (vergleiche: BGH, Urteil vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11).

Grundsätzlich sollte man als Mieter folgendes beachten:

• richtig lüften
• Wasserdampf möglichst vermeiden
• kalte Ecken im Raum meiden
• genügend heizen

Verantwortung des Vermieters

Liegt die Verantwortung hingegen nicht beim Mieter, ist sie wahrscheinlich beim Vermieter zu sehen. In den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen beispielsweise bauliche Mängel. Vor allem hat der Vermieter stets die Pflicht, seinen Mieter über bekannte bauliche Mängel oder andere Feuchtigkeitsprobleme wie beispielsweise Neubaufeuchte zu informieren.

Nachweispflicht durch Gutachten

Grundsätzlich muss der Mieter nachweisen können, dass ein Mangel in der Wohnung tatsächlich vorliegt. Sollte mit dem Schimmelbefall eine Gesundheitsgefährdung einhergehen, muss dies ebenfalls bestätigt werden. In der Regel reicht dafür kein ärztliches Attest, sondern nur das gründliche Gutachten eines Sachverständigen. Vermieter hingegen müssen ebenfalls beweisen, dass Mängel nicht aus ihrem Pflicht- und Verantwortungsbereich stammen, wenn sie für den Schaden nicht aufkommen wollen. Auch hierfür wird ein Sachverständigengutachten in der Regel notwendig sein.

Weigert sich der Vermieter, den Mangel zu beseitigen, hat der Mieter nach Verstreichen einer angemessenen Frist das Recht, die Miete zu mindern. Im Fall einer Gesundheitsgefährdung, die bestätigt wurde, hat der Mieter sogar das Recht, nach Ablauf einer Frist, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Eine Fristsetzung kann nur dann entfallen, wenn sie keinen Erfolg verspricht oder ein weiteres Abwarten mit der damit verbundenen Gefahr dem Mieter nicht zuzumuten ist.

Mietminderung rückwirkend geltend machen

Grundsätzlich kann eine Mietminderung nicht rückwirkend geltend gemacht werden. Hat der Mieter die Mietzahlungen normal weiter geleistet und den Mangel möglicherweise sogar bewusst hingenommen, wird es schwierig, im Nachhinein Geld zurückzufordern. Ausnahmen können bestehen, wenn der Mieter den Mangel selbst nicht entdeckt hat oder sich die Lebensqualität unerwartet stark verschlechtert.

Wer sich unsicher ist, ob und in welcher Höhe er die Miete mindern darf oder möchte, hat außerdem die Möglichkeit, die Miete unter Vorbehalt weiter zu zahlen. In dem Fall wird der Vermieter in einem Schreiben über den Mangel und die Mietzahlung unter Vorbehalt informiert. Dieses Vorgehen kann einen größeren Streit mit dem Vermieter häufig vermeiden, bevor die Sachlage abschließend geklärt wurde.

Tabelle: Mietminderung bei Schimmel - wie viel Prozent?

Um sich einen Überblick über die Höhe der möglichen Mietminderung zu machen, im Folgenden eine Tabelle einzelner Gerichtsentscheidungen:

Die tatsächliche Mietminderung kann je nach Mietvertrag und Umfang des Schimmelbefalls variieren. Es ist wichtig, sich rechtlich beraten zu lassen, bevor eine Mietminderung durchgeführt wird.

Musterbrief: Schreiben an Ihren Vermieter

Nachfolgend finden Sie einen Musterbrief für die Minderung der Miete bei Schimmelbefall. Passen Sie die Vorlage entsprechend an Ihren Einzelfall an.

Musterbrief: Schreiben an Vermieter wegen Schimmel - hier kostenlos als Word-Vorlage herunterladen!

Einem solchen Schreiben sollte im Idealfall noch ein zweites folgen, in dem der Mieter den Vermieter über die tatsächliche Mietminderung informiert. Ein Formulierungsbeispiel:

So kann Ihnen eine Fachanwalt für Mietrecht weiterhelfen

Mietrecht (© MQ-Illustrations - stock.adobe.com)Mängel in der Wohnung wie Schimmelbefall können schnell zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter führen. Dass sich beide Parteien darüber uneinig sind, wie groß der Mangel ist und wie schnell gehandelt werden muss, ist keine Seltenheit. In Fällen, in denen es zu großen Schwierigkeiten kommt, sollte daher schnellstmöglich einen Fachanwalt für Mietrecht eingeschaltet werden.

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Ein Fachanwalt kennt sich in dem für Laien oft unübersichtlichen Rechtsgebiet bestens aus. Er kann beide Parteien rechtssicher über ihre Rechte und Pflichten informieren und sogar vermittelnd wirken. Häufig kann der rechtzeitige Gang zum Anwalt einen Gerichtsstreit sogar vermeiden.

Sollte es doch zu einem Prozess kommen, vertritt der Anwalt seinen Mandanten auch vor Gericht. Mit Hilfe einer professionellen Rechtsberatung stehen die Gewinnchancen deutlich höher, als für einen unerfahrenen Laien alleine.