Gesetzliche Kündigungsfristen im Gewerbemietrecht

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 12. September 2023

Im Gegensatz zum Mietrecht für Wohnraum, gibt es im Gewerbemietrecht für Vermieter einige Vorgaben weniger. Bestandteile des Gewerbemietvertrages lassen sich leichter umsetzen und die Kündigungsfristen etwas individueller anpassen. Geregelt werden diese Kündigungsfristen bei Gewerbemietverträgen grundlegend über § 580 a Abs. 2 BGB. Dabei haben Vermieter bei der Gestaltung der gewerblichen Mietverträge aber durchaus einen Handlungsspielraum. In direktem Zusammenhang stehen hier aber immer auch die Verlängerungs- und Optionsklausel, die es dann natürlich zu beachten gilt, wenn diese ein Bestandteil des Gewerbemietvertrages sind.

Beim Gewerbemietvertrag gibt es keinen besonderen Schutz für Mieter

Wer eine Gewerbefläche vermietet, hatVertragsmuster ( © the_builder / Fotolia.com)
Vertragsmuster ( © the_builder / Fotolia.com)
zumeist mehrere individuelle Möglichkeiten, im gewerblichen Mietvertrag die Miethöhe, die Mietvertragslaufzeit oder auch die Nutzungsbestimmungen zu regeln. Oftmals kann hier, im Gegensatz zu Mietwohnungen, zwischen den beiden Partner auch über die eine oder andere Regelung verhandelt werden. Die Besonderheit bei einem Gewerbemietvertrag besteht aber vor allem darin, dass es hier keinen gesetzlich geregelten Schutz für den Mieter gibt. Nicht wirklich verhandelbar sind indes die Kündigungsfristen, die natürlich auch in einem Mietvertrag über ein Gewerbeobjekt schriftlich fixiert werden müssen.

Welche gesetzlichen Kündigungsfristen gibt es im Gewerbemietrecht?

Bei einem Gewerbe-Mietverhältnis ist die ordentliche Kündigung laut § 580 a Abs. 2 BGB spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Somit beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate zum Quartalsende und zwar für beide Seiten, für Vermieter und Mieter.

Darüber hinaus ist es für die gesetzlichen Kündigungsfristen im Gewerbemietrecht aber auch von Belang, ob es sich um einen unbefristeten oder befristeten Mietvertrag handelt. Dementsprechend gibt es auch verschiedene Möglichkeiten, um einen Gewerbemietvertrag zu beenden und aus dem gemeinsamen Mietverhältnis auszusteigen.

Mögliche Varianten zur Beendigung von Mietverträgen bei Gewerbeobjekten:

  • das gemeinsame Mietverhältnis ist befristet und enthält keine Verlängerungsklausel; demnach endet der Gewerbemietvertrag zum festgelegten Zeitpunkt
  • der Gewerbemietvertrag wird durch einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag beendet; demnach endet das Mietverhältnis ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Gewerbeflächen an einen anderen Gewerbetreibenden vermietet hat
  • das bestehende Mietverhältnis wird unter Wahrung der Frist ordentlich gekündigt; hier gilt die gesetzliche Frist von 6 Monaten, wobei der Zeitpunkt ebenfalls dem Vertrag zu entnehmen ist
  • aufgrund von Vertragsbrüchen oder dem Vertrag zugrundeliegenden Gründen wird der Gewerbemietvertrag fristlos gekündigt, z.B. durch Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit des Mieters

Übliche Praxis bei der Kündigung von Gewerbemietverträgen

Grundsätzlich sind zeitlich befristete Gewerbemietverträge davon ausgenommen, dass sie gesondert und in Schriftform gekündigt werden müssen. Sofern sie allerdings eine Verlängerungsklausel enthalten, müsste dieser vor Ablauf der festgesetzten Frist widersprochen werden, da ansonsten der Mietvertrag für die im Vertrag vereinbarte Zeit stillschweigend verlängert wird.

Üblicherweise wird bei den unbefristeten Gewerbemietverträgen dergestalt agiert, dass der Vertrag unter Einhaltung der 6-monatigen Kündigungsfrist schriftlich gekündigt wird. Zu beachten ist dabei aber, dass dies laut Vertrag entweder zum Jahresende, bis zu einem individuell festgesetzten Zeitpunkt oder aber zum Ablauf des Geschäftsjahres erfolgen kann.

Fachanwalt.de-Tipp:
Verpasst man den genauen Zeitpunkt, wird das Mietverhältnis weitergeführt!

Welche Besonderheiten sind beim Gewerbemietvertrag generell zu beachten?

Nur wenige Mietverträge überZeit ( © mizar / Fotolia.com)
Zeit ( © mizar / Fotolia.com)
Gewerberäume oder -flächen sind unbegrenzt ausgelegt. Üblicherweise wird in diesem Bereich fast ausschließlich mit zeitlich begrenzten Mietverträgen gearbeitet. Diese können beispielsweise eine Laufzeit von1, 3 oder 5 Jahren aufweisen. Das bietet sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter eine überschaubare Zeit. Sollte sich dann herausstellen, dass das Gewerbe nicht den gewünschten Umsatz bringt, kann der Vertrag relativ unkompliziert beendet werden. Am weitesten verbreitet ist dabei der befristete Mietvertrag über Gewerbeflächen, der eine Verlängerungs- und/oder Optionsklausel enthält.

Die Vorteile der Verlängerungsklausel

Meist wird eine Verlängerungsklausel in den Gewerbemietverträgen eingebaut, in denen eine sogenannte Festmietzeit festgelegt wurde.

Ein Beispiel: Der Betreiber eines Bistros hat mit dem Vermieter einen Mietvertrag abgeschlossen, der eine Laufzeit von 2 Jahren beinhaltet. Mit Ablauf dieser Zeit kann er über die Verlängerungsklausel den Mietvertrag immer wieder um 1 Jahr verlängern. Möchte er sein Gewerbe indes nach diesen 2 Jahren Festmietzeit nicht fortsetzen, muss er dieser Klausel widersprechen.

Festmietzeit bedeutet also grundsätzlich nichts anderes, als dass für diese Zeit die Gewerbefläche angemietet wurde, also ähnlich einem befristeten Vertrag. In diesen 2 Jahren kann nicht ordentlich und fristgerecht gekündigt werden. Wird dann aber die Verlängerungsklausel in Anspruch genommen, wird das Mietverhältnis übergangslos fortgeführt, ohne dass daraus ein neues Mietverhältnis entsteht oder ein neuer Vertrag aufgesetzt werden muss. (Siehe auch BGH GuT 2002, 110)

Fachanwalt.de-Tipp:
Sinnvoll ist es, die Verlängerungsklausel im Gewerbemietvertrag mit einer sogenannten Ausübungsfrist zu verbinden. Daraus ergibt sich, dass dieser Klausel innerhalb eines bestimmten Zeitraumes schriftlich widersprochen werden muss, wenn man beispielsweise das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchte.

Ohne eine solche Verlängerungsklausel wäre jeder Gewerbemietvertrag mit einer festgelegten Laufzeit nach dieser Zeit automatisch beendet. In diesem Fall müssen weder gesetzliche Kündigungsfristen beachtet werden, noch eine schriftliche Kündigung der gegnerischen Partei zugestellt werden.

Was bringt die Optionsklausel?

Diese Klausel dient, ebenso wie die Verlängerungsklausel dazu, das eingegangene Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit fortzusetzen. Anders als bei der Verlängerungsklausel, die automatisch greift, muss die Optionsklausel allerdings von einem der beiden Mietparteien eingefordert werden.

Ab wann die Klausel greift, wird vertraglich festgelegt.

Fachanwalt.de-Tipp:
Kündigungen müssen schriftlich erstellt werden und fristgerecht zugestellt werden. Dabei zählt immer das Empfangsdatum als ausschlaggebend, um die Kündigung rechtswirksam werden zu lassen. Sinnvoll ist immer auch die Zustellung als Einschreiben. So kann man bei einem eventuellen Rechtsstreit einwandfrei nachweisen, dass die Kündigung fristgerecht zugestellt wurde.

FAQ zu den gesetzlichen Kündigungsfristen im Gewerbemietrecht

Was ist ein Gewerbemietvertrag?

Ein Gewerbemietvertrag ist ein Vertrag, der zwischen einem Vermieter und einem Mieter abgeschlossen wird, wenn es um die Vermietung von Geschäftsräumen geht. Im Gegensatz zum Wohnraummietvertrag, der für die Vermietung von Wohnungen oder Häusern genutzt wird, handelt es sich hierbei um einen Vertrag für die Vermietung von Gewerbeimmobilien, wie zum Beispiel Büros, Ladengeschäften oder Lagerhallen.

Was ist die Kündigungsfrist bei einem Gewerbemietvertrag?

Die Kündigungsfrist bei einem Gewerbemietvertrag richtet sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen. Ist im Mietvertrag keine Kündigungsfrist festgelegt, so gilt die gesetzliche Regelung. Gemäß § 580a Abs. 2 BGB beträgt die Kündigungsfrist bei einem Gewerbemietvertrag mindestens sechs Monate, sofern im Mietvertrag keine abweichende Regelung getroffen wurde.

Was bedeutet die Kündigungsfrist im Gewerbemietvertrag?

Die Kündigungsfrist im Gewerbemietvertrag legt fest, in welchem Zeitraum eine Kündigung ausgesprochen werden muss, wenn der Mieter das Mietverhältnis beenden möchte. Eine zu kurze Kündigungsfrist kann dazu führen, dass der Mieter Schadensersatzansprüche des Vermieters zahlen muss, wenn dieser nicht in der Lage ist, einen neuen Mieter zu finden.

Wie wird die Kündigung beim Gewerbemietvertrag ausgesprochen?

Die Kündigung beim Gewerbemietvertrag muss schriftlich erfolgen. Es ist ratsam, die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein zu versenden, um im Streitfall einen Nachweis darüber zu haben, dass die Kündigung auch tatsächlich beim Vermieter angekommen ist.

Wie kann die Kündigungsfrist im Gewerbemietvertrag vertraglich vereinbart werden?

Die Kündigungsfrist im Gewerbemietvertrag kann vertraglich vereinbart werden, indem im Mietvertrag eine bestimmte Frist festgelegt wird. Die Vertragsparteien können dabei frei entscheiden, welche Kündigungsfrist vereinbart wird. Die im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist darf jedoch nicht kürzer als sechs Monate sein.

Kann die Kündigungsfrist im Gewerbemietvertrag verlängert werden?

Ja, die Kündigungsfrist im Gewerbemietvertrag kann verlängert werden, wenn die Vertragsparteien dies vereinbaren. Eine Verkürzung der Kündigungsfrist ist hingegen nicht zulässig, wenn dadurch das gesetzliche Mindestmaß von sechs Monaten unterschritten wird.




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