Gesetzliche Kündigungsfristen im Gewerbemietrecht

Im Gegensatz zum Mietrecht für Wohnraum, gibt es im Gewerbemietrecht für Vermieter einige Vorgaben weniger. Bestandteile des Gewerbemietvertrages lassen sich leichter umsetzen und die Kündigungsfristen etwas individueller anpassen. Geregelt werden diese Kündigungsfristen bei Gewerbemietverträgen grundlegend über § 580 BGB. Dabei haben Vermieter bei der Gestaltung der gewerblichen Mietverträge aber durchaus einen Handlungsspielraum von 6 bis 9 Monaten. In direktem Zusammenhang stehen hier aber immer auch die Verlängerungs- und Optionsklausel, die es dann natürlich zu beachten gilt, wenn diese ein Bestandteil des Gewerbemietvertrages sind.

Beim Gewerbemietvertrag gibt es keinen besonderen Schutz für Mieter

Wer eine Gewerbefläche vermietet, hatVertragsmuster ( © the_builder / Fotolia.com)
Vertragsmuster ( © the_builder / Fotolia.com)
zumeist mehrere individuelle Möglichkeiten, im gewerblichen Mietvertrag die Miethöhe, die Mietvertragslaufzeit oder auch die Nutzungsbestimmungen zu regeln. Oftmals kann hier, im Gegensatz zu Mietwohnungen, zwischen den beiden Partner auch über die eine oder andere Regelung verhandelt werden. Die Besonderheit bei einem Gewerbemietvertrag besteht aber vor allem darin, dass es hier keinen gesetzlich geregelten Schutz für den Mieter gibt. Nicht wirklich verhandelbar sind indes die Kündigungsfristen, die natürlich auch in einem Mietvertrag über ein Gewerbeobjekt schriftlich fixiert werden müssen.

Welche gesetzlichen Kündigungsfristen gibt es im Gewerbemietrecht?

Gemäß § 580 BGB und § 580a Abs.2 BGB gibt es für die Beendigung eines gewerblichen Mietverhältnisses gesetzliche Kündigungsfristen zwischen mindestens 6 Monaten und längstens 9 Monaten. Dabei ist es aber ausschlaggebend, was im Gewerbemietvertrag vereinbart wurde und ob dem eine Verlängerungsklausel oder Optionsklausel hinzugefügt wurde.

Darüber hinaus ist es für die gesetzlichen Kündigungsfristen im Gewerbemietrecht aber auch von Belang, ob es sich um einen unbefristeten oder befristeten Mietvertrag handelt. Dementsprechend gibt es auch verschiedene Möglichkeiten, um einen Gewerbemietvertrag zu beenden und aus dem gemeinsamen Mietverhältnis auszusteigen.

Mögliche Varianten zur Beendigung von Mietverträgen bei Gewerbeobjekten:

  • das gemeinsame Mietverhältnis ist befristet und enthält keine Verlängerungsklausel à demnach endet der Gewerbemietvertrag zum festgelegten Zeitpunkt
  • der Gewerbemietvertrag wird durch einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag beendet à demnach endet das Mietverhältnis ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Gewerbeflächen an einen anderen Gewerbetreibenden vermietet hat
  • das bestehende Mietverhältnis wird unter Wahrung der Frist ordentlich gekündigt à hier gilt die gesetzliche Frist von 6 Monaten, wobei der Zeitpunkt ebenfalls dem Vertrag zu entnehmen ist
  • aufgrund von Vertragsbrüchen oder dem Vertrag zugrundeliegenden Gründen wird der Gewerbemietvertrag fristlos gekündigt à z.B. durch Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit des Mieters

Übliche Praxis bei der Kündigung von Gewerbemietverträgen

Grundsätzlich sind zeitlich befristete Gewerbemietverträge davon ausgenommen, dass sie gesondert und in Schriftform gekündigt werden müssen. Sofern sie allerdings eine Verlängerungsklausel enthalten, müsste dieser vor Ablauf der festgesetzten Frist widersprochen werden, da ansonsten der Mietvertrag für die im Vertrag vereinbarte Zeit stillschweigend verlängert wird.

Üblicherweise wird bei den unbefristeten Gewerbemietverträgen dergestalt agiert, dass der Vertrag unter Einhaltung der 6-monatigen Kündigungsfrist schriftlich gekündigt wird. Zu beachten ist dabei aber, dass dies laut Vertrag entweder zum Jahresende, bis zu einem individuell festgesetzten Zeitpunkt oder aber zum Ablauf des Geschäftsjahres erfolgen kann.

Fachanwalt.de-Tipp:
Verpasst man den genauen Zeitpunkt, wird das Mietverhältnis weitergeführt!

Welche Besonderheiten sind beim Gewerbemietvertrag generell zu beachten?

Nur wenige Mietverträge überZeit ( © mizar / Fotolia.com)
Zeit ( © mizar / Fotolia.com)
Gewerberäume oder -flächen sind unbegrenzt ausgelegt. Üblicherweise wird in diesem Bereich fast ausschließlich mit zeitlich begrenzten Mietverträgen gearbeitet. Diese können beispielsweise eine Laufzeit von1, 3 oder 5 Jahren aufweisen. Das bietet sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter eine überschaubare Zeit. Sollte sich dann herausstellen, dass das Gewerbe nicht den gewünschten Umsatz bringt, kann der Vertrag relativ unkompliziert beendet werden. Am weitesten verbreitet ist dabei der befristete Mietvertrag über Gewerbeflächen, der eine Verlängerungs- und/oder Optionsklausel enthält.

Die Vorteile der Verlängerungsklausel

Meist wird eine Verlängerungsklausel in den Gewerbemietverträgen eingebaut, in denen eine sogenannte Festmietzeit festgelegt wurde.

Ein Beispiel: Der Betreiber eines Bistros hat mit dem Vermieter einen Mietvertrag abgeschlossen, der eine Laufzeit von 2 Jahren beinhaltet. Mit Ablauf dieser Zeit kann er über die Verlängerungsklausel den Mietvertrag immer wieder um 1 Jahr verlängern. Möchte er sein Gewerbe indes nach diesen 2 Jahren Festmietzeit nicht fortsetzen, muss er dieser Klausel widersprechen.

Festmietzeit bedeutet also grundsätzlich nichts anderes, als dass für diese Zeit die Gewerbefläche angemietet wurde, also ähnlich einem befristeten Vertrag. In diesen 2 Jahren kann nicht ordentlich und fristgerecht gekündigt werden. Wird dann aber die Verlängerungsklausel in Anspruch genommen, wird das Mietverhältnis übergangslos fortgeführt, ohne dass daraus ein neues Mietverhältnis entsteht oder ein neuer Vertrag aufgesetzt werden muss. (Siehe auch BGH GuT 2002, 110)

Fachanwalt.de-Tipp:
Sinnvoll ist es, die Verlängerungsklausel im Gewerbemietvertrag mit einer sogenannten Ausübungsfrist zu verbinden. Daraus ergibt sich, dass dieser Klausel innerhalb eines bestimmten Zeitraumes schriftlich widersprochen werden muss, wenn man beispielsweise das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchte.

Ohne eine solche Verlängerungsklausel wäre jeder Gewerbemietvertrag mit einer festgelegten Laufzeit nach dieser Zeit automatisch beendet. In diesem Fall müssen weder gesetzliche Kündigungsfristen beachtet werden, noch eine schriftliche Kündigung der gegnerischen Partei zugestellt werden.

Was bringt die Optionsklausel?

Diese Klausel dient, ebenso wie die Verlängerungsklausel dazu, das eingegangene Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit fortzusetzen. Anders als bei der Verlängerungsklausel, die automatisch greift, muss die Optionsklausel allerdings von einem der beiden Mietparteien eingefordert werden.

Ab wann die Klausel greift, wird vertraglich festgelegt.

Zusammenfassung:

Die Kündigungsfristen beim Gewerbemietrecht betragen in der Basis immer 6 Monate, auch wenn der Gestaltungsspielraum bei einem gewerblichen Mietvertrag ungleich höher ist als bei Mietwohnungen. Doch auch 9 Monate und länger können als Kündigungsfrist in beiderseitigem Einvernehmen vereinbart werden.

Gekündigt werden muss immer 6 Monate vor Ablauf des Jahres oder des Geschäftsjahres, sofern im Mietvertrag keine anderslautende Regel vereinbart wurde. Es kann also nicht immer und jederzeit gekündigt werden.

Bei befristeten Verträgen über das gemietete Gewerbeobjekt ist indes keine schriftliche Kündigung notwendig. Darüber hinaus muss hier auch keine Frist eingehalten werden, denn das Mietverhältnis endet ohne Verlängerungsklausel im Vertrag zum festgelegten Zeitpunkt. Ist allerdings eine solche Klausel enthalten, muss dieser in schriftlicher Form und bis zu einem vertraglich festgesetzten Zeitpunkt widersprochen werden.

Fachanwalt.de-Tipp:
Kündigungen müssen schriftlich erstellt werden und fristgerecht zugestellt werden. Dabei zählt immer das Empfangsdatum als ausschlaggebend, um die Kündigung rechtswirksam werden zu lassen. Sinnvoll ist immer auch die Zustellung als Einschreiben. So kann man bei einem eventuellen Rechtsstreit einwandfrei nachweisen, dass die Kündigung fristgerecht zugestellt wurde.



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