Mietbürgschaft im Überblick

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 5. Februar 2024

Eine Bürgschaft definiert sich als die Sicherung eines Gläubigers. Dies passiert dadurch, dass sich ein Dritter verpflichtet, entstehende Schulden auf Seiten des Schuldners zu begleichen. Die gesetzliche Regelung in der Bundesrepublik Deutschland findet sich in den §§ 765 ff. ZPO der Zivilprozessordnung. Die Bürgschaft wird im Rechtsdeutsch verstanden als „subsidäre und akzessorische Haftung für fremde Schuld“. Bei der Mietbürgschaft sichert sich der Vermieter regelmäßig mittels einer Kaution in Höhe von drei Nettokaltmieten gegenüber dem Mieter für Schäden, Renovierungen nach einem Auszug oder einem nicht bezahlten Mietzins bzw. Nebenkosten ab. Ein Bürge kann diese Kaution übernehmen.

Die Geschichte der Bürgschaft

Bürgschaften (© DOC RABE Media / fotolia.com)
Bürgschaften (© DOC RABE Media / fotolia.com)
In ihren Anfängen, noch vor dem frühen Mittelalter, kannte man die Bürgschaft als sogenannte Gestellungsbürgschaft oder auch Geiselschaft. Geiselschaft bedeutete, eine Person wurde der Gewalt des Gläubigers unterstellt, bis die Schuld bezahlt wurde. Passierte dies nicht, wurde die Geisel Eigentum des Gläubigers, der nach Belieben mit ihr verfahren konnte.

Das schloss auch körperliche Misshandlung bis hin zum qualvollen Tod mit ein. In der Gestellungsbügschaft hatte der Bürge dafür zu sorgen, dass entweder die Leistung erbracht wurde, oder aber die Person des Schuldners zur Verfügung stand. Gelang dies dem Bürgen nicht, haftete er mit seinem Vermögen, wurde mit Fehderache oder Friedlosigkeit belegt. Im frühen Mittelalter tauchten die Begriffe Leihbürgschaft und Vermögenbürgschaft auf.

Mit der Leihbürgschaft war der Bürge in Leib und Person haftbar. Dies nannte sich Personalexekution. Bei der Vermögensbürgschaft haftete der Bürge samt seinem Vermögen mit einer Bürgenschuld.

Die Ausfallbürgschaft

Herkömmlicherweise wird sich der Vermieter, also derjenige, dem die Kaution zusteht, zuerst an den eigentlichen Schuldner wenden, also den Mieter. Erst wenn er den Mieter bis hin zur Zwangsvollstreckung gerichtlich verfolgt hat, dies zu keinem Erfolg führt, kann er sich an den Bürgen wenden und die Zahlungen einfordern. In Höhe von drei Nettokaltmieten. So ist die Ausfüllbürgschaft geregelt.

Die selbstschuldnerische Bürgschaft

Bei der so genannten selbstschuldnerischen Bürgschaft hat der Bürge die Möglichkeit, den Bürgen direkt auf die Zahlung anzusprechen. Hierbei müsste vom Bürgen auf die „Einrede zur Vorausklage“ verzichtet werden. Eine solche selbstschuldnerische Bürgschaft ist nicht anzuraten.

Die Mietbürgschaft heute

Sicherheiten (© Marco2811 / fotolia.com)
Sicherheiten (© Marco2811 / fotolia.com)
Eine Mietbürgschaft beschreibt sich in juristisch korrekter Weise als "selbstschuldnerische Bürgschaft" mit einem „Verzicht von Einrede auf Vorausklage“. Das bedeutet, der Vermieter kann in einem Schadensfall die Kaution ganz oder teilweise einfordern und bekommt den Betrag, nach Prüfung durch den Bürgen, zügig und mit wenig Bürokratie. Wer heutzutage umzieht, sieht sich mit einem Haufen von Kosten belastet. Da ist der Umzug selber mit z.B. LKW-Kosten, vielleicht neue Möbel. Und jeder Vermieter hat das Recht, eine Kaution für die neue Wohnung zu verlangen, die eine Höhe von drei Nettokaltmieten haben darf. Das ist eine Menge an Kapital, das plötzlich aufzubringen ist. Doch es existiert die Alternative der Mietbürgschaft. Bei der Mietbürgschaft stehen die Eltern, Verwandte oder auch andere Privatpersonen, öfter noch Bürgschaftsagenturen, Versicherungen oder Banken für die Kaution ein. So kennt man die Bürgschaft auch unter der Bezeichnung Kautionsversicherung. Ein irreführender Begriff, denn die Stellung einer Kaution durch eine entsprechende Institution bedeutet keineswegs eine Versicherung, die dann Schäden in der Wohnung, Nebenkostenabrechnung oder nicht gezahlten Mietzins übernimmt. Der Mieter, der eine solche Kautionsvereinbarung unterzeichnet, bezahlt einmal jährliche Gebühren und in aller Regel auch An- und Abmeldegebühren sowie Bearbeitungsgebühren für die Inanspruchnahme der Sicherheit. Springt der Kautionssteller dann für Schäden ein, beispielsweise für die Kosten für die Renovierung nach dem Auszug, muss der Mieter diese Kosten sehr wohl zurückzahlen. Mit Zins und Zinseszins.

Der Verzicht von Einrede auf Vorausklage

Dies versteht sich als ein dem Bürgen eingeräumtes Recht, die Befriedigung des Gläubigers so lange zu verweigern, bis dieser nicht die Zwangsvollstreckung gegen den Hauptschuldner ohne Erfolg versucht hat -  § 771 BGB. Der Bürge kann auf die Einrede der Vorausklage verzichten (selbstschuldnerische Bürgschaft). Der Einrede der Vorausklage bedarf es nicht, bei der Ausfallbürgschaft. Keine Einrede der Vorausklage hat der Kaufmann, wenn die Bürgschaft für ihn ein Handelsgeschäft ist (§ 349 HGB).

Fachanwalt.de-Tipp:
Niemals eine Bürgschaft auf erste Anforderung unterschreiben! Niemals auf die „Einrede der Vorausklage“ verzichten“!

Was heißt „auf erste Anforderung“?

Es ist nicht angebracht, eine solche Bürgschaft mit entsprechender Klausel bei der Mietkautionsbürgschaft zu unterschreiben – aber es schadet auch nicht. Denn die Formulierung ist von diversen Gerichten im Zusammenhang mit Mietkautionen für nichtig erklärt worden. Eigentlich würde sie bedeuten, der Vermieter könne ohne weitere Prüfung, jederzeit, schnell auf das Geld des Mieters zugreifen. Auch Versicherer werden diese Formulierung ablehnen und immer eine Prüfungsfrist von wenigstens 14 Tagen verlangen.

Ist eine Mietbürgschaft zu empfehlen?

Eine Mietkaution erspart dem Mieter jedenfalls die Anstrengung, die doch recht hohe Summe für die Kaution in Bar aufzubringen. Vorteilhaft, wenn die Eltern oder Verwandte einspringen. Denn eine Kautionsversicherung bei einer Bank oder einem entsprechenden Unternehmen ist nicht gratis. Auf längere Zeit gerechnet kommt einiges zusammen, auch sind oft zusätzliche Gebühren mit An- und Abmeldung verbunden. Auf der anderen Seite stehen die Kosten, die beispielsweise durch einen entsprechenden Kredit, auch einen Dispokredit entstehen würden. Eine solche Mietbürgschaft könnte sich also durchaus als geeignet erweisen für Menschen, die keine großartigen finanziellen Reserven besitzen, für Alleinerziehende oder für Studierende oder Berufsanfänger – die erste eigene Wohnung.

Finanzierungskosten Kaution

Ein Dispo- Überziehungskredit wird bei bis zu 15 Prozent Zinsen relativ teuer sein. Ein Dispokredit schlägt mit etwa 10 Prozent Zinsen zu Buche, ein abgeschlossener Ratenkredit wird etwa 8 bis 9 Prozent Zinsen kosten. Die Kautionsbürgschaft, die Mietbürgschaft, die Mietkautionsbürgschaft, die Kautionsversicherung kommt auf regelmäßig 5 Prozent. Gebühren sind dabei allerdings nicht berücksichtigt.

Vorteile einer Mietkautionsbürgschaft

Eine Bürgschaft statt eines Kredits für eine Mietkaution kann in vielen Fällen von Vorteil für den Mieter sein. Nicht in jedem Fall aber ist der Vermieter auch einverstanden, es gibt kein Gesetz, das ihn verpflichten würde, diese Option auch anzuwenden. Er kann auf den Betrag als Kautionsleistung bestehen, natürlich hat der Mieter dann die Möglichkeit, in drei aufeinanderfolgenden Raten, von Beginn des Mietverhältnisses an, zu bezahlen. Regelmäßig aber haben die Vermieter keine Einwände gegen diese Lösung, denn sie bietet ihnen genau die Sicherheit, die sie benötigen. Das Geld, das durch die Kautionsstellung eingespart wird, kann an anderer Stelle sinnvoll verwendet werden.

Fachanwalt.de-Tipp:
Es ist auch nachträglich möglich, die Art der Kautionsstellung zu ändern. So ist es Tatsache, dass viele Mieter mehr oder weniger totes Kapital beim Vermieter liegen haben. Wer jetzt auf eine Kautionsbürgschaft umsteigt, setzt so Ressourcen frei, die gut und gerne für einen recht luxuriösen Urlaub oder eine andere Anschaffung genügen.

Ein weiterer Vorteil ist sicherlich die einfache Art und Weise, im Internet eine solche Mietkautionsversicherung zu beantragen und abzuschließen. Automatisch ausgeschlossen wird damit logischerweise auch die Möglichkeit, dass der Vermieter die Kaution anders als mit üblicher Verzinsung oder innerhalb seines Vermögens deponiert. Regelmäßig sind derartige Mietkautionsstellungen auch vor der Beendigung des Mietvertrages zu kündigen, dann jedoch muss die Kaution auf andere Art und Weise zur Verfügung stehen.

Nachteile einer Mietkautionsbürgschaft

Mietkaution (© Maurice Tricatelle / fotolia.com)
Mietkaution (© Maurice Tricatelle / fotolia.com)
Es gibt durchaus Gelegenheiten, zu denen von einer Mietkautionsbürgschaft abgesehen werden kann, denn es muss in Erinnerung bleiben, dass dieser Service in der Kautionsangelegenheit keineswegs gratis ist. Die Beiträge summieren sich. Besitzt man also noch das Geld aus der bisherigen Mietsituation, ist es vernünftiger, dieses auch aufzuwenden. Was gerne von den entsprechenden Unternehmen verschwiegen wird, ist, dass sich ein Mietaval, beispielsweise von der SWK Bank und genauso von z.B. der DKB Bank und etlichen anderen Instituten, auf den Bemessungsgrad der Schufa-Abfrage auswirkt. In der Realität kommt es auch immer wieder vor, dass der Vermieter, ohne dafür einen Grund oder eine Berechtigung zu haben, die Zahlungen in Anspruch nimmt. Dagegen kann sich der Mieter lediglich auf gerichtlichem Wege wehren. Viele Mieter, die eine Mietkautionsbürgschaft eingehen, sind der Ansicht, dass es sich – aufgrund des Namens – um eine Versicherung handelt, die also in der Wohnung entstandene Schäden übernimmt. Dies ist natürlich nicht der Fall. Die im Schadensfall an den Vermieter ausgezahlten Beträge werden dem Mieter belastet. Auf Heller und Pfennig.

Mietkautionsbürgschaft für Migranten oder Asylberechtigte

Um eine Mietkautionsbürgschaft in diesem Fall zu erlangen, ist es unter anderem Voraussetzung, ein deutsches Bankkonto zu besitzen. Auch ein Wohnsitz in Deutschland muss angemeldet sein.

Voraussetzungen für eine Mietbürgschaft

  • Mindestalter 18 Jahre
  • In der Bundesrepublik wohnhaft gemeldet
  • Antragsunterlagen sind komplett ausgefüllt
  • Konto bei einer deutschen Sparkasse oder Bank vorhanden
  • positive Bonitätsprüfung

Als Migrant Wohnsitz anmelden und Konto einrichten

Nach dem Abschluss eines Mietvertrages sollte dies dem Einwohnermeldeamt, dem Bürgeramt mitgeteilt werden. Es werden benötigt Personalausweis beziehungsweise Reisepass mit gültigem Visum. Für eine Ummeldung benötigt man einen Personalausweis oder Reisepass, Geburtsurkunde, Heiratsurkunde, das Anmeldeformular sowie unter Umständen, je nach Herkunftsland, ein gültiges Visum. Hat man einen Wohnsitz angemeldet, ist die Eröffnung eines Kontos kein Problem. Wenn man noch keinen Wohnsitz angemeldet hat, wird auch der Mietvertrag genügen oder aber eine Lohnabrechnung eines deutschen Arbeitgebers.

Einstellungssache

Es kommt natürlich immer auf die soziale Couleur des Vermieters an, inwieweit er bei der Kautions-Stellung Entgegenkommen zeigt, oder auf sein Recht pocht. Die Erfahrungen Betroffener sprechen regelmäßig eher für letztere Einstellung.

Fachanwalt.de-Tipp:
Die Ummeldung beim Einwohnermeldeamt sollte sehr zügig durchgeführt werden, so kann eine Mietkautionsbürgschaft sehr unkompliziert beantragt werden.

FAQ zur Mietbürgschaft

Was ist eine Mietbürgschaft und wann wird sie verwendet?

Eine Mietbürgschaft ist ein juristisches Instrument, das von Vermietern als Sicherheit für die Erfüllung der Verpflichtungen des Mieters unter dem Mietvertrag verwendet wird. Die Bürgschaft ist in § 765 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt.

Ein Bürge verpflichtet sich, die Schulden des Hauptschuldners (in diesem Fall des Mieters) zu begleichen, falls dieser seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Die Mietbürgschaft wird häufig verwendet, wenn:

  • Der Mieter über keine ausreichende Bonität verfügt
  • Der Mieter noch Student oder Auszubildender ist
  • Es sich um eine Erstwohnung handelt

Welche Arten von Mietbürgschaften gibt es?

Es gibt grundsätzlich zwei Arten von Mietbürgschaften: die einfache Bürgschaft und die selbstschuldnerische Bürgschaft. Bei der einfachen Bürgschaft ist der Bürge erst zur Zahlung verpflichtet, wenn der Vermieter erfolglos gegen den Mieter vorgegangen ist.

Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft hingegen ist der Bürge unmittelbar zur Zahlung verpflichtet, sobald der Mieter in Verzug gerät. Die selbstschuldnerische Bürgschaft ist in § 773 Absatz 1 Nr. 1 BGB geregelt.

Was muss eine Mietbürgschaft enthalten?

Eine Mietbürgschaft muss bestimmte Elemente enthalten, um rechtswirksam zu sein. Dazu gehören:

  1. Der Name des Bürgen
  2. Der Name des Mieters
  3. Der Name des Vermieters
  4. Die Adresse der vermieteten Immobilie
  5. Die Höhe der Bürgschaft
  6. Die Art der Bürgschaft (einfach oder selbstschuldnerisch)
  7. Die Unterschrift des Bürgen

Zum Beispiel: "Ich, Max Mustermann, übernehme die Bürgschaft für die Miete von Frau Lisa Müller für die Wohnung in der Musterstraße 1 in 12345 Musterstadt. Die Bürgschaft beträgt 3 Monatsmieten, insgesamt 1500 Euro. Es handelt sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft. Datum und Unterschrift."

Kann eine Mietbürgschaft gekündigt werden?

Die Kündigung einer Mietbürgschaft ist abhängig von den Bedingungen, die im Bürgschaftsvertrag festgelegt sind. Grundsätzlich gilt jedoch nach § 776 BGB, dass die Bürgschaft erlischt, wenn die Hauptschuld erlischt. Dies kann der Fall sein, wenn der Mieter aus der Wohnung auszieht und keine offenen Forderungen mehr bestehen. Eine Kündigung ist aber auch möglich, wenn der Bürge eine wirksame Kündigungserklärung abgibt. Hierbei sollte jedoch beachtet werden, dass eine solche Kündigung häufig erst mit Ablauf des Mietverhältnisses wirksam wird, um den Vermieter nicht schutzlos zu stellen.

Was passiert, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt?

Sollte der Mieter die Miete nicht zahlen, kann der Vermieter den Bürgen zur Zahlung auffordern. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft kann der Vermieter dies sofort tun, sobald der Mieter in Verzug ist. Bei einer einfachen Bürgschaft muss der Vermieter zunächst erfolglos versuchen, den Mieter zur Zahlung zu bewegen, bevor er den Bürgen in Anspruch nehmen kann.

Gibt es Grenzen für eine Mietbürgschaft?

Ja, es gibt Grenzen für eine Mietbürgschaft. Nach § 551 BGB darf die Kaution, zu der auch eine Mietbürgschaft zählt, nicht mehr als das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen. Dies gilt auch dann, wenn der Bürge bereit wäre, eine höhere Bürgschaft zu leisten.

Wer kann Bürge sein?

Grundsätzlich kann jeder volljährige und geschäftsfähige Mensch eine Bürgschaft übernehmen. In der Praxis sind es oft Familienmitglieder oder enge Freunde, die eine Mietbürgschaft für jemanden übernehmen. Es gibt jedoch auch Banken und Versicherungen, die Mietbürgschaften anbieten.

Kann man eine Bürgschaft ablehnen?

Ja, man kann eine Bürgschaft ablehnen. Es besteht keine rechtliche Verpflichtung, eine Bürgschaft zu übernehmen. Vor der Übernahme einer Bürgschaft sollte man sich jedoch bewusst sein, dass man damit im Falle eines Zahlungsausfalls des Mieters zur Zahlung verpflichtet ist.

Was passiert, wenn der Bürge nicht zahlen kann?

Sollte der Bürge nicht in der Lage sein, die geforderte Summe zu zahlen, kann der Vermieter gegen den Bürgen vollstrecken. Dies kann zur Pfändung von Gehalt, Bankguthaben oder Vermögenswerten führen.




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