Nachmieter und Nachmieterklausel

In aller Regel werden Mietverträge dadurch beendet, dass entweder der Mieter oder auch der Vermieter den Vertrag kündigt. In diesem Zusammenhang gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, sofern es sich nicht um eine rechtswirksame fristlose Kündigung oder der Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Vermieter handelt. Doch nicht überall ist die sogenannte Nachmieterklausel im Vertrag enthalten oder ein Nachmieter gewünscht. Denn die Erbringung eines Nachmieters verkürzt nicht die Kündigungsfrist allgemein.

Der Vermieter muss den vorgeschlagenen Nachmieter nicht akzeptieren

In aller Regel werden NachNachmieter (© Torbz / fotolia.com)
Nachmieter (© Torbz / fotolia.com)
mieter dann beigebracht, wenn Mieter vorzeitig aus der Wohnung, also vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist, ausziehen möchten. Dies verkürzt aber nicht automatisch diese drei Monate. Denn der Vermieter ist nicht verpflichtet, den vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Selbst wenn es im Mietvertrag eine Nachmieterklausel gibt. Doch im Zusammenhang von Nachmieter und Nachmieterklausel gibt es durchaus immer noch viele veraltete Handlungsmuster, falsche Auslegungen und diverse Unstimmigkeiten.

Was besagt die Nachmieterklausel im Allgemeinen?

Grundsätzlich handelt es sich bei der sogenannten Nachmieterklausel um eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag, wodurch der Mieter die Möglichkeit hat, auch vorzeitig aus dem Mietvertrag auszusteigen, sofern er einen Nachmieter bringt.

Wer also seine angemietete Wohnung vorzeitig aufgeben will oder muss, sollte darauf achten, dass der Mietvertrag eine solche Nachmieterklausel enthält. Denn sofern man kein Sonderkündigungsrecht hat, kann man durch das Stellen von Nachmietern unter Umständen früher aus dem Vertrag oder auch die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten verkürzen. Dieses „Verkürzen“ gestaltet sich aber unter Umständen schwierig, denn der Vermieter muss einen für ihn nicht zumutbaren Nachmieter nicht automatisch akzeptieren. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn der potenzielle neue Mieter die Höhe des Mietzinses nicht aufbringen kann, um regelmäßig und zuverlässig seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

Wichtig: Es gibt sogenannte unechte und echte Nachmieterklauseln.

Wodurch unterscheiden sich unechte von echten Nachmieterklauseln?

Eine Klausel im Mietvertrag zu Nachmietern ist nicht immer rechtssicher. Der Gesetzgeber unterscheidet hier nach unechten und echten Nachmieterklauseln.

  • echte Nachmieterklausel: der Vermieter ist meist an den erbrachten Nachmieter gebunden, sofern dieser bereit ist, den bestehenden Mietvertrag zu übernehmen und die Miete in voller Höhe zahlen kann
  • unechte Nachmieterklausel: hier hat der scheidende Mieter nur das Recht, Vorschläge zu Nachmietern zu unterbreiten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Eigentümer diese aber ablehnen.

Auch ohne eine entsprechende Nachmieterklausel kann man Nachmieter stellen.

Nicht jeder Mietvertrag verfügt über eine entsprechende Klausel zum Nachmieter. Doch nicht immer geschieht im Leben alles nach Plan. So kann es beispielsweise sein, dass jemand aus beruflichen oder auch gesundheitlichen Gründen die Mietwohnung vorzeitig verlassen muss oder möchte. Enthält nun aber der Vertrag keine entsprechende Klausel, gibt es dennoch triftige Gründe, in denen der Vermieter einen beigebrachten Nachmieter akzeptieren muss, sofern dieser zumutbar ist.

Wichtige Gründe, die auch ohne Nachmieterklausel das Erbringen von Nachmietern rechtfertigen und die der Vermieter akzeptieren muss:

  • wenn der Mieter aus beruflichen Gründen schnellstmöglich einen Ortswechsel anstrebt à hier steht das berechtigte Interesse des Mieters über dem des Vermieters zur Fortsetzung des Mietverhältnisses
  • die Gesundheit des Mieters macht einen Umzug ins Alten- oder Pflegeheim notwendig
  • beim Mieter ändern sich die Familienverhältnisse, wie beispielsweise bei Heirat oder der Geburt eines Kindes à hier kann bereits vor dem Eintreten des familiären Ereignisses die Wohnung gekündigt werden

Häufig aber treffen Mieter und Vermieter auch mündliche Vereinbarungen, in denen es in Ausnahmefällen geregelt werden kann, dass bei einem entsprechenden Nachmieter der bestehende Mietvertrag vorzeitig beendet wird.

Die Bedeutung eines „zumutbaren“ Nachmieters

Immer wieder taucht im Zusammenhang mit dem Begriff Nachmieter das Wort zumutbar auf. Wenn also sowohl in einer Nachmieterklausel im Mietvertrag oder auch bei triftigen Ausnahmefällen die Rede von der Zumutbarkeit ist, so ist damit grundsätzlich gemeint, dass der Eigentümer seine Interessen gewahrt sehen will. Das bedeutet, dass er wohl einen Nachmieter ablehnen kann, bei dem von vornherein ersichtlich ist, dass er die angesetzte Miete nicht zahlen kann oder schon einschlägige Einträge bei der SCHUFA zum Beispiel hat. Nicht ablehnen kann er indes einen Nachmieter, weil dieser mit einem kleinen Kind einziehen will oder weil der potenzielle Neumieter rein optisch nicht in seine Vorstellung passt.

Rechtliche Fakten in Bezug auf Nachmieter und die Nachmieterklausel

  • wird ein zumutbarer Nachmieter vom Vermieter abgelehnt, muss der Mieter ab dem Datum, an dem der neue Mieter eingezogen wäre, keine Miete mehr zahlen
  • akzeptiert der Vermieter einen Nachmieter, endet für den scheidenden Mieter das Mietverhältnis, auch wenn es für den Vermieter dann doch nicht zu einer Neuvermietung kommt
  • Vermieter haben das Recht auf eine sogenannte Überlegungsfrist, in welcher er prüfen kann, ob der Nachmieter akzeptabel ist
  • der Abschluss eines Mietvertrages mit dem Nachmieter darf nicht von einer Mieterhöhung abhängig gemacht werden
  • Nachmieter dürfen nicht aufgrund ihrer Herkunft, ihrer Rasse oder auch ihrer gesellschaftlichen Stellung abgelehnt werden
  • mit einer Nachmieterklausel muss schon der erste solvente Nachmieter akzeptiert werden
  • ohne Nachmieterklausel kann der Vermieter bis zu 100 beigebrachte Nachmieter aus berechtigten Gründen ablehnen
Fachanwalt.de-Tipp:
Es ist durchaus sinnvoll, bereits beim Abschluss des Mietvertrages darauf zu achten, ob es eine Nachmieterklausel gibt, denn im Leben kann sich durchaus schnell etwas ändern, was vielleicht einen vorzeitigen Auszug nötig macht.
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