Nachmieter und Nachmieterklausel

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 15. November 2023

In aller Regel werden Mietverträge dadurch beendet, dass entweder der Mieter oder auch der Vermieter den Vertrag kündigt. In diesem Zusammenhang gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, sofern es sich nicht um eine rechtswirksame fristlose Kündigung oder der Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Vermieter handelt. Doch nicht überall ist die sogenannte Nachmieterklausel im Vertrag enthalten oder ein Nachmieter gewünscht. Denn die Erbringung eines Nachmieters verkürzt nicht die Kündigungsfrist allgemein.

Der Vermieter muss den vorgeschlagenen Nachmieter nicht akzeptieren

In aller Regel werden NachNachmieter (© Torbz / fotolia.com)
Nachmieter (© Torbz / fotolia.com)
mieter dann beigebracht, wenn Mieter vorzeitig aus der Wohnung, also vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist, ausziehen möchten. Dies verkürzt aber nicht automatisch diese drei Monate. Denn der Vermieter ist nicht verpflichtet, den vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Selbst wenn es im Mietvertrag eine Nachmieterklausel gibt. Doch im Zusammenhang von Nachmieter und Nachmieterklausel gibt es durchaus immer noch viele veraltete Handlungsmuster, falsche Auslegungen und diverse Unstimmigkeiten.

Was besagt die Nachmieterklausel im Allgemeinen?

Grundsätzlich handelt es sich bei der sogenannten Nachmieterklausel um eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag, wodurch der Mieter die Möglichkeit hat, auch vorzeitig aus dem Mietvertrag auszusteigen, sofern er einen Nachmieter bringt.

Wer also seine angemietete Wohnung vorzeitig aufgeben will oder muss, sollte darauf achten, dass der Mietvertrag eine solche Nachmieterklausel enthält. Denn sofern man kein Sonderkündigungsrecht hat, kann man durch das Stellen von Nachmietern unter Umständen früher aus dem Vertrag oder auch die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten verkürzen. Dieses „Verkürzen“ gestaltet sich aber unter Umständen schwierig, denn der Vermieter muss einen für ihn nicht zumutbaren Nachmieter nicht automatisch akzeptieren. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn der potenzielle neue Mieter die Höhe des Mietzinses nicht aufbringen kann, um regelmäßig und zuverlässig seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

Wichtig: Es gibt sogenannte unechte und echte Nachmieterklauseln.

Wodurch unterscheiden sich unechte von echten Nachmieterklauseln?

Eine Klausel im Mietvertrag zu Nachmietern ist nicht immer rechtssicher. Der Gesetzgeber unterscheidet hier nach unechten und echten Nachmieterklauseln.

  • echte Nachmieterklausel: der Vermieter ist meist an den erbrachten Nachmieter gebunden, sofern dieser bereit ist, den bestehenden Mietvertrag zu übernehmen und die Miete in voller Höhe zahlen kann
  • unechte Nachmieterklausel: hier hat der scheidende Mieter nur das Recht, Vorschläge zu Nachmietern zu unterbreiten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Eigentümer diese aber ablehnen.

Auch ohne eine entsprechende Nachmieterklausel kann man Nachmieter stellen.

Nicht jeder Mietvertrag verfügt über eine entsprechende Klausel zum Nachmieter. Doch nicht immer geschieht im Leben alles nach Plan. So kann es beispielsweise sein, dass jemand aus beruflichen oder auch gesundheitlichen Gründen die Mietwohnung vorzeitig verlassen muss oder möchte. Enthält nun aber der Vertrag keine entsprechende Klausel, gibt es dennoch triftige Gründe, in denen der Vermieter einen beigebrachten Nachmieter akzeptieren muss, sofern dieser zumutbar ist.

Wichtige Gründe, die auch ohne Nachmieterklausel das Erbringen von Nachmietern rechtfertigen und die der Vermieter akzeptieren muss:

  • wenn der Mieter aus beruflichen Gründen schnellstmöglich einen Ortswechsel anstrebt à hier steht das berechtigte Interesse des Mieters über dem des Vermieters zur Fortsetzung des Mietverhältnisses
  • die Gesundheit des Mieters macht einen Umzug ins Alten- oder Pflegeheim notwendig
  • beim Mieter ändern sich die Familienverhältnisse, wie beispielsweise bei Heirat oder der Geburt eines Kindes à hier kann bereits vor dem Eintreten des familiären Ereignisses die Wohnung gekündigt werden

Häufig aber treffen Mieter und Vermieter auch mündliche Vereinbarungen, in denen es in Ausnahmefällen geregelt werden kann, dass bei einem entsprechenden Nachmieter der bestehende Mietvertrag vorzeitig beendet wird.

Die Bedeutung eines „zumutbaren“ Nachmieters

Immer wieder taucht im Zusammenhang mit dem Begriff Nachmieter das Wort zumutbar auf. Wenn also sowohl in einer Nachmieterklausel im Mietvertrag oder auch bei triftigen Ausnahmefällen die Rede von der Zumutbarkeit ist, so ist damit grundsätzlich gemeint, dass der Eigentümer seine Interessen gewahrt sehen will. Das bedeutet, dass er wohl einen Nachmieter ablehnen kann, bei dem von vornherein ersichtlich ist, dass er die angesetzte Miete nicht zahlen kann oder schon einschlägige Einträge bei der SCHUFA zum Beispiel hat. Nicht ablehnen kann er indes einen Nachmieter, weil dieser mit einem kleinen Kind einziehen will oder weil der potenzielle Neumieter rein optisch nicht in seine Vorstellung passt.

Rechtliche Fakten in Bezug auf Nachmieter und die Nachmieterklausel

  • wird ein zumutbarer Nachmieter vom Vermieter abgelehnt, muss der Mieter ab dem Datum, an dem der neue Mieter eingezogen wäre, keine Miete mehr zahlen
  • akzeptiert der Vermieter einen Nachmieter, endet für den scheidenden Mieter das Mietverhältnis, auch wenn es für den Vermieter dann doch nicht zu einer Neuvermietung kommt
  • Vermieter haben das Recht auf eine sogenannte Überlegungsfrist, in welcher er prüfen kann, ob der Nachmieter akzeptabel ist
  • der Abschluss eines Mietvertrages mit dem Nachmieter darf nicht von einer Mieterhöhung abhängig gemacht werden
  • Nachmieter dürfen nicht aufgrund ihrer Herkunft, ihrer Rasse oder auch ihrer gesellschaftlichen Stellung abgelehnt werden
  • mit einer Nachmieterklausel muss schon der erste solvente Nachmieter akzeptiert werden
  • ohne Nachmieterklausel kann der Vermieter bis zu 100 beigebrachte Nachmieter aus berechtigten Gründen ablehnen
Fachanwalt.de-Tipp:
Es ist durchaus sinnvoll, bereits beim Abschluss des Mietvertrages darauf zu achten, ob es eine Nachmieterklausel gibt, denn im Leben kann sich durchaus schnell etwas ändern, was vielleicht einen vorzeitigen Auszug nötig macht.

FAQ zur Nachmieterklausel

Was versteht man unter einer Nachmieterklausel und welche gesetzlichen Regelungen sind hier einschlägig?

Eine Nachmieterklausel ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die dem Mieter das Recht einräumt, vorzeitig aus dem Mietvertrag auszusteigen, wenn er einen geeigneten Nachmieter stellt. Die Klausel kann entweder ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart oder stillschweigend als Teil der Vertragspraxis anerkannt sein.

Einschlägige gesetzliche Regelungen sind insbesondere:

  • § 535 BGB: Mietvertrag und Inhalt
  • § 542 BGB: Beendigung des Mietverhältnisses
  • § 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
  • § 573a BGB: Vereinfachte Kündigung bei Wohnung in eigenem Haus
  • § 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung

Wie kann eine wirksame Nachmieterklausel im Mietvertrag formuliert werden?

Eine wirksame Nachmieterklausel sollte bestimmte Mindestanforderungen erfüllen, um rechtlich Bestand zu haben. Sie sollte:

  1. klar und verständlich sein, sodass beide Vertragsparteien ihre Rechte und Pflichten erkennen können.
  2. den Zeitpunkt oder die Bedingungen für das Vorzeigen eines Nachmieters festlegen.
  3. die Kriterien für einen geeigneten Nachmieter definieren, wobei diese nicht diskriminierend oder unverhältnismäßig sein dürfen.
  4. keine unangemessenen Benachteiligungen für den Mieter oder Vermieter enthalten.

Ein Beispiel für eine wirksame Nachmieterklausel könnte lauten: "Der Mieter hat das Recht, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, wenn er dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter präsentiert, der bereit ist, einen Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen abzuschließen. Als geeignet gilt ein Nachmieter, der über eine ausreichende Bonität verfügt und keine negativen Schufa-Einträge hat."

Was sind die Rechte und Pflichten des Mieters und des Vermieters im Zusammenhang mit einer Nachmieterklausel?

Die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit einer Nachmieterklausel ergeben sich aus dem Mietvertrag und den gesetzlichen Regelungen. Hier sind einige wichtige Punkte:

  • Mieter:
    • Der Mieter hat das Recht, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, wenn er einen geeigneten Nachmieter stellt.
    • Der Mieter hat die Pflicht, einen Nachmieter zu suchen und dessen Eignung nachzuweisen.
    • Der Mieter hat die Pflicht, den Vermieter über seinen Wunsch nach vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses zu informieren und ihm den Nachmieter vorzustellen.
  • Vermieter:
    • Der Vermieter hat das Recht, die Eignung des vorgeschlagenen Nachmieters zu prüfen.
    • Der Vermieter hat das Recht, einen ungeeigneten Nachmieter abzulehnen, wenn dieser nicht den vertraglich vereinbarten Kriterien entspricht.
    • Der Vermieter hat die Pflicht, den Mieter über seine Entscheidung bezüglich des vorgeschlagenen Nachmieters zu informieren und gegebenenfalls Gründe für die Ablehnung zu nennen.

Welche Konsequenzen hat eine unwirksame Nachmieterklausel für Mieter und Vermieter?

Eine unwirksame Nachmieterklausel hat zur Folge, dass die vertragliche Regelung als nicht vereinbart gilt. Das bedeutet:

  • Der Mieter verliert das Recht, das Mietverhältnis vorzeitig durch die Stellung eines Nachmieters zu beenden.
  • Der Mieter kann auf die gesetzlichen Kündigungsfristen zurückgreifen, um das Mietverhältnis zu beenden (siehe § 573c BGB).
  • Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren.

In diesem Fall können Mieter und Vermieter versuchen, eine neue, wirksame Nachmieterklausel zu vereinbaren oder sich auf eine individuelle Regelung zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses einigen.

Was passiert, wenn der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter unberechtigt ablehnt?

Wenn der Vermieter einen geeigneten, vorgeschlagenen Nachmieter unberechtigt ablehnt, hat der Mieter verschiedene Möglichkeiten:

  1. Der Mieter kann den Vermieter auffordern, die Ablehnung zu begründen und die Gründe für die Ungeeignetheit des Nachmieters darzulegen.
  2. Der Mieter kann bei berechtigtem Interesse rechtliche Schritte einleiten, um die Zustimmung des Vermieters zur Übernahme des Mietverhältnisses durch den Nachmieter zu erwirken.
  3. Wenn der Vermieter weiterhin unberechtigt ablehnt, kann der Mieter unter Umständen Schadensersatzansprüche geltend machen, zum Beispiel für die Kosten, die durch die Suche nach einem neuen Nachmieter oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses entstehen.
  4. Der Mieter hat weiterhin die Möglichkeit, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB zu beenden.
Fachanwalt.de-Tipp: Es ist ratsam, in solchen Fällen anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die rechtliche Situation genau zu prüfen und die bestmögliche Lösung für den individuellen Fall zu finden.



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