Wohnfläche berechnen für den Mietvertrag

Es existiert bis zum heutigen Tage keine wirkliche einheitliche Regelung zur Wohnflächenberechnung. Der Vermieter kann den Schlüssel zum Berechnen der Wohnfläche „nach beliebigem Ermessen“ ansetzen. Vielfach sind diverse Faktoren zu berücksichtigen, ob das die spezielle Berechnung für Dachgeschosswohnungen angeht oder die Einbeziehung von Terrasse und Balkon, Keller oder Abstellraum. Noch vor etlichen Jahren stellte die DEKRA bei einer Studie fest, dass etwa zwei Drittel aller geprüften Wohnflächenberechnungen nicht den Tatsachen entsprachen. Wenn die Berechnung der genutzten Wohnfläche einen Fehler aufweist, der mehr als 10 Prozent der Gesamtfläche ausmacht, hat der Mieter die Möglichkeit, sich zu wehren. Beträgt die Fläche dagegen weniger als 10 Prozent, dann hat er dies hinzunehmen.

Die Wohnfläche berechnen und das „billige Ermessen“

Dachgeschoss Wohnung (© hanohiki / fotolia.com)
Dachgeschoss Wohnung (© hanohiki / fotolia.com)
Der Vermieter kann also beim Wohnfläche berechnen nach eigenem Gutdünken entscheiden, welchen Verteilerschlüssel er anwendet. Er kann nach billigem Ermessen handeln. Doch schränkt dieser Begriff auch ein. Denn „billig“ in diesem Zusammenhang bedeutet schlicht und einfach das, was dem Gerechtigkeitsempfinden eines Durchschnittsmenschen entspricht. Natürlich ist es ebenso auf konkrete Vertragsverhältnisse abzustellen. Laut dem Amtsgericht Freiburg AG Freiburg WuM 1993, 745 sind dabei die Lebensgewohnheiten des Mieters von untergeordneter Bedeutung beziehungsweise belanglos. Wenn der Vermieter beim Wohnfläche berechnen keine verbotenen Abrechnungsmaßstäbe anwende, beziehungsweise die vom Gesetz für bestimmte Fälle vorgegebenen anwendet, übe er sein ihm gesetzlich zugestandenes Ermessen pflichtgemäß aus. Maßgebend bei der Billigkeitsprüfung ist nicht die einzelne Kostenart, sondern vielmehr die Kostenumlegung insgesamt.

Wohnfläche berechnen und Nebenräume

Räume, die als Nebenräume bezeichnet werden, sind beispielsweise Keller und Dachboden. Sie sind regelmäßig nicht zur Wohnfläche zu zählen. Es kann Ausnahmen geben, dann jedoch muss dies explizit im Mietvertrag festgehalten sein beziehungsweise es müsste ein gesonderter Mietvertrag über diese Flächen abgeschlossen werden. Auch ist es dem Vermieter untersagt, diese Quadratmeter in irgendeiner Weise für eine Mieterhöhung heranzuziehen. Nebenräume tauchen regelmäßig nicht in der Betriebskostenabrechnung auf. Was Abstellkammern und ähnliche Räumlichkeiten in der Wohnung angeht, sind diese sehr wohl Bestandteil der Wohnfläche. Zu welchem Anteil sie jedoch bei der Berechnung der Wohnfläche einberechnet werden, kommt auf ihre Raumhöhe und die jeweils benutzte Art der Berechnung an.

Fachanwalt.de-Tipp:
Es ist also festzuhalten, dass Abstellräume außerhalb der Wohnung, Speicher, Heizungskeller und Kellerräume sowie Waschküchen nicht zur Wohnfläche zählen!

Wohnfläche berechnen: Balkone und Terrassen

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Flensburg ist innerhalb der Wohnungsmiete lediglich ein Viertel der Fläche eines Balkons anrechenbar. Die bis dahin geltende und übliche Regelung, die Hälfte der Quadratmeterzahl des Balkons anzurechnen, ist damit seit 2004 hinfällig. Wird ein Balkon dagegen auch ganzjährig als Wintergarten benutzt, dann ist er mit der Hälfte seiner Fläche bei der Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen, der Raum gilt dann als Ausnahmefall im Sinne des Gesetzes. Die Regelungen für Terrassen sind ebenfalls von der Neuregelung ab 2004 betroffen. Die Zweite Berechnungsverordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen II. BV ließ Balkone zur Hälfte mit in die Wohnraumberechnung einfließen, findet jedoch keine größere Erklärung zu Terrassen. So entschieden die Gerichte nach der allgemeinen „Ortsüblichkeit“. Hat ein Mieter also seinen Mietvertrag vor 2004 abgeschlossen, kommen beide Varianten in Frage, bei Mietverträgen ab 2004 jedoch ist die Regel eine 25-prozentige Einbeziehung der Fläche der Terrasse. Doch auch hier formulieren die Gesetzgeber bei der Berechnung der Wohnfläche Ausnahmen. Hat die Terrasse beispielsweise eine besonders schöne Südlage, ist sehr geräumig, besitzt also besondere Qualitäten, ist der Vermieter berechtigt, bis zur Hälfte der Fläche abzurechnen. Nachzulesen in dem § 4 Nr. 4 WoFlV der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche.

Die Wohnfläche berechnen bei Dachgeschosswohnungen

Gerade in diesem Bereich werden zahlreiche falsche Berechnungen der Wohnfläche angestellt. Die Berechnung der Wohnfläche bei Wohnraum mit Dachschrägen erfordert die Berücksichtigung etlicher Faktoren. Räume, die eine Höhe von mehr als zwei Metern aufweisen, also ebenfalls Flur, WC, Abstellkammer, Bad und Küche sind zur Gänze, zu 100 Prozent miteinzuberechnen.  Auch ein beheizter Wintergarten erfüllt diese Voraussetzungen. Liegt die Höhe aber bei lediglich noch einem bis zu der Grenze von zwei Metern, wird dies die Berechnungsgrundlage um 50 Prozent reduzieren. Dasselbe, 50 Prozent, hat für einen nicht beheizten Wintergarten zu gelten.

Fachanwalt.de-Tipp:
Alle Räumlichkeiten, die eine Höhe von weniger als einem Meter aufweisen, werden nicht in die Wohnflächenberechnung einfließen. 

Wohnfläche und Nebenkostenabrechnung

Nebenkosten von Lohn, Gehalt und Miete (© Wolfilser / fotolia.com)
Nebenkosten von Lohn, Gehalt und Miete (© Wolfilser / fotolia.com)
In vielen Fällen wird sich im Mietvertrag ein Verteilerschlüssel zur Abrechnung der Nebenkosten finden. Gesetzlich geregelt ist das Verhältnis der Wohnflächen in einem Gebäude als Regelmaßstab in dem § 556a I 1 BGB. Mit dem Verteilerschlüssel soll eine höchstmöglich gerechte Dissemination der anfallenden Nebenkosten garantiert sein. Je größer die genutzte Wohnfläche, umso exklusiver der Preis für den Wohnraum. Der Gesetzgeber geht dabei von der Vermutung aus, Wohnungen allgemein seien in Belegung und Nutzen durchaus miteinander vergleichbar. Der Vermieter jedoch ist nicht gesetzlich genötigt, die Nebenkosten pro Person umzulegen. So kann es sein, dass ein Singlehaushalt mit 100 Quadratmetern eine genauso hohe Wasserkostenabrechnung aufweist, wie eine 7-köpfige Familie auf einer Wohnfläche von 70 Quadratmetern. Es erweist sich als in vielen Fällen als durchaus lohnend, bevor ein Mietvertrag unterschrieben wird, die eingetragene Quadratmeterzahl nachzuprüfen. Denn nach dem Gesetz darf sich ein Vermieter, ist der Vertrag erst einmal signiert, eine Abweichung von bis zu 10 Prozent ungesühnt erlauben, der Mieter hat dies hinzunehmen. In aller Regel dienen die eingetragenen Quadratmeter auch zur Berechnung von Wasserkosten. In preisgebundenen Wohnungen, Wohnungen, die von der öffentlichen Hand finanziert werden, ist die Abrechnung der Nebenkosten gesetzlich geregelt nach dem § 2 NMV 1970, der „Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen“. Für nicht preisgebundene Wohnungen gibt es keine bindende gesetzliche Regelung für den Verteilerschlüssel.

Verhältnis der Wohnflächen

Neben der Einigung über den Verteilerschlüssel wird es bei der Nebenkostenabrechnung wichtig sein, die Verhältnisse der Wohnflächen der einzelnen Wohnungen untereinander aufzuwiegen. Wenn im Mietvertrag alle Einzelflächen und ebenso die Gesamtfläche notiert ist, stellt dies kein größeres Problem dar.

Die Wohnflächenverordnung

Die Wohnflächenverordnung beruht auf den §§ 42–44 der II. Berechnungsverordnung. Die alte Berechnungsverordnung wird von ihr abgelöst. Berechnungen jedoch, die vor dem Jahre 2004 auf Grundlage der nun überkommenen Regelung erstellt wurden, sind gültig, solange keine baulichen Änderungen vorgenommen werden, welche eine neue Berechnung notwendig machen würden. Im Ursprung lediglich für die Kalkulation von Wohnflächen in Bezug auf das Wohnraumförderungsgesetz gedacht, hat sich diese Art der Berechnung der Wohnfläche in unseren Tagen als gängige Praxis eingebürgert. Die Wohnflächenverordnung ist zwar durchaus ein Ansatz, bietet auch eine legale Lösung zur Wohnflächenberechnung, doch ist sie dem Vermieter nicht zwingend vorgeschrieben. Für gewerbliche Zwecke existiert eine gif-Richtlinie zur Mietflächenberechnung, die in der Zukunft noch um eine Richtlinie für gemischt genutzte Objekte erweitert werden soll.




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