Wohnrecht auf Lebenszeit – Wissenswertes über Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer und Wohnberechtigter

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 26. September 2022

Wohnrecht auf Lebenszeit bedeutet, dass eine Wohnung – unentgeltlich – bis zum Lebensende bewohnt werden darf. Manche Eigentümer möchten sich lebenslanges Wohnrecht sichern, wenn sie die Immobilie bereits zu Lebzeiten an einen anderen übertragen möchten (beispielsweise Eltern an Kinder). Mit diesem Recht gehen jedoch einige weitere Rechte und Pflichten einher, die jeder Eigentümer kennen sollte.

Was bedeutet Wohnrecht auf Lebenszeit?

Wohnrecht auf Lebenszeit (© Kuki Ladron de Guevara - stock.adobe.com)
Wohnrecht auf Lebenszeit (© Kuki Ladron de Guevara - stock.adobe.com)
Lebenslanges Wohnrecht berechtigt den Inhaber dazu, eine Immobilie oder Teile davon (etwa eine Wohnung in einem großen Wohngebäude) bis seinem Tod zu bewohnen. Eine Gegenleistung in Form von Mietzahlungen sind für das Wohnrecht nicht zu erbringen. Gesetzlich geregelt ist dieses Recht in § 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Grundsätzliche Rechte und Pflichten des Wohnberechtigten

Wohnberechtigte haben insbesondere zwei Rechte:

1. Das Nutzungsrecht

2. Das Aufnahmerecht

Das Nutzungsrecht besteht sowohl für die entsprechende Immobilie als auch für Gemeinschaftsräume. Wohnrecht ist personengebunden, das bedeutet nicht übertragbar. Es kann also nicht an eine andere Person verschenkt, vererbt oder verkauft werden. Allerdings darf derjenige, der das Wohnrecht innehat, seine Familienmitglieder zu sich in die Wohnung holen. Das gleiche gilt für Personen mit Pflegebedarf. Dieses Aufnahmerecht gilt auch für neue Partner – auch ohne Ehe oder eingetragene Lebenspartnerschaft.

Bezüglich der weiteren Rechte und Pflichte muss zwischen Wohnrecht mit und ohne Grundbucheintragung unterschieden werden.

Wohnrecht auf Lebenszeit mit / ohne Grundbucheintrag?

Wohnrecht auf Lebenszeit muss nicht ins Grundbuch eingetragen werden – für den Wohnrechtsinhaber hat die Eintragung jedoch Vorteile. Alternativ kann das lebenslange Wohnrecht durch einen Vertrag geregelt werden.

Wohnrecht, das ins Grundbuch eingetragen wird, ist nicht an den Eigentümer der Immobilie gebunden. Das bedeutet, es erlischt auch nicht, wenn die Immobilie verkauft, verschenkt oder vererbt wird. Für den Wohnrechtsinhaber bedeutet dies wesentlich mehr Sicherheit. Zudem hat die Grundbucheintragung den Vorteil, mehr Klarheit und Deutlichkeit zu sichern. Die Grundbucheintragung ist eine der stabilsten Beweisformen. Größere Auseinandersetzung können durch eine konkret und detailliert formulierte Grundbucheintragung oftmals vermieden werden.

Wird das Wohnrecht hingegen nur vertraglich geregelt, erlischt das Wohnrecht mit Eigentümerwechsel. Die vertragliche Vereinbarung bindet nur die beiden Vertragspartner. Wird die Immobilie verkauft, verschenkt oder vererbt, muss der Wohnberechtigte ausziehen.

Fachanwalt.de-Tipp: Auch für einen Vertrag empfiehlt sich eine klare und detailreiche Einigung. Wer besonders sichergehen möchte, sollte sich überlegen, den Vertrag notariell beglaubigen zu lassen. Je eindeutiger die Regelungen festgehalten werden, desto besser für beide Seiten.

Besondere Vereinbarungen

Wohnrecht auf Lebenszeit erlischt ohne besondere Zusatzvereinbarungen erst mit dem Tod des Rechtsinhabers – das gilt auch dann, wenn der Wohnberechtigte gar nicht in der Wohnung wohnt. Wer für bestimmte Situationen vorsorgen möchte, sollte dies von Anfang an schriftlich festhalten. So können beispielsweise Vereinbarungen getroffen werden, die sich am Gesundheitszustand des Wohnberechtigten orientieren: Etwa die Auflösung des Wohnrechts, wenn der Berechtigte die Wohnung aufgrund einer Pflegebedürftigkeit nicht mehr nutzen kann.

Weitere Regelungen sollten über den Umfang der Wohnberechtigung und anderweitiger Nutzungsrechte festgehalten werden. Soll der Wohnberechtigte beispielsweise nur Wohnrecht an einer einzelnen Wohnung erhalten, empfiehlt es sich, Nutzungsrechte an Gemeinschaftsräumen (etwa Garten, Keller, etc.) festzuhalten. Ohne gesonderte Regelung hat der Wohnberechtigte generell das Recht, Gemeinschaftsräume zu benutzen. Je genauer jedoch die Absprachen im Vorfeld getroffen (und schriftlich festgehalten) werden, desto mehr Rechtssicherheit besteht auf beiden Seiten.

Sind diese Details nicht geklärt, haben Eigentümer die Möglichkeit, dem Wohnberechtigten eine Abfindung als Gegenleistung für die Aufhebung des Wohnrechts anzubieten. Nimmt der Berechtigte die Abfindung an, muss auch die Löschung des Wohnrechts aus dem Grundbuch erfolgen. Der Wohnberechtigte ist jedoch zu keiner Einigung dergleichen verpflichtet.

Ein Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Ihrer Nähe kann Ihnen dabei helfen, eine Lösung zu finden.

Kosten und was Sie als Eigentümer / Wohnberechtigter noch beachten sollten

Kosten für Eigentümer / Wohnberechtigte (© joel_420 - stock.adobe.com)
Kosten für Eigentümer / Wohnberechtigte (© joel_420 - stock.adobe.com)
Die Kosten, die beim Wohnrecht anfallen, können unterschiedlich gestaltet sein. In der Regel trägt der Wohnberechtigte die Nebenkosten und Heizkosten. Über diese Kostenverteilung dürfen abweichende Vereinbarungen getroffen werden. Der zum Wohnen Berechtigte kann außerdem für anfallende Instandhaltungskosten verantwortlich gemacht werden. Eigentümer übernehmen regelmäßig vollständige Sanierungen. Auch über die Kosten sollten von vornherein detaillierte Abmachungen getroffen werden, um Rechtsunsicherheiten zu vermeiden.

Wohnrecht kann für die Beteiligten auch mit finanziellen Vorteilen einhergehen. Wird die Immobilie beispielsweise bereits zu Lebzeiten von Eltern auf Kinder übertragen, können dabei steuerliche Vorteile entstehen. Kinder haben alle zehn Jahre jeweils einen steuerlichen Freibetrag von 400.00 €. Durch das Wohnrecht sichern sich die Eltern gleichzeitig die Möglichkeit, bis zu ihrem Lebensende in der Immobilie wohnen zu bleiben. Sie zahlen dafür keine Miete, Steuern entfallen jedoch nicht. Ohne ausdrücklich vereinbartes Wohnrecht haben die Eltern im Falle einer Schenkung kein Bleiberecht. Sollte es zu Streitigkeiten innerhalb der Familie kommen, können die beschenkten Kinder sogar verlangen, dass die Eltern ausziehen.

Ein weiterer Vorteil des Wohnrechts: Sollte ein Elternteil zuerst versterben und das verbleibende Elternteil einen neuen Partner finden, darf der neue Partner nur in die Immobilie einziehen, wenn das lebende Elternteil Wohnrecht besitzt. Das gilt auch dann, wenn die Kinder den neuen Partner nicht mögen. Ist kein Wohnrecht vorhanden, können die neuen Eigentümer den neuen Partner aus der Wohnung ausschließen, auch wenn sie ihr Elternteil dort dulden.

Miete beim Wohnrecht auf Lebenszeit

Wohnrecht auf Lebenszeit gewährleistet das Recht, eine Immobilie als Wohnung zu nutzen – allerdings nur für den Eigenbedarf. Die Vermietung der Wohnung und die damit verbundene finanzielle Gewinnerzielung ist nicht gestattet. Wer Wohnrecht hat, darf die Wohnung mit nur deutlichem Einverständnis des Wohnungseigentümers vermieten.

Anders sieht dies nur aus, wenn der Wohnberechtigte auch ein Nießbrauchrecht innehat. Nießbrauchrecht gestattet dem Inhaber auch das Ziehen von (finanziellen) Gewinnen auf der Immobilie. Der Rechtsinhaber darf die Wohnung entsprechend auch ohne gesondertes Einverständnis des Eigentümers vermieten. Geregelt ist das Nießbrauchrecht generell in § 100 BGB.

Wer Nießbrauchrecht hat, kann beispielsweise die Wohnung an Dritte vermieten, wenn er sie aufgrund eines Pflegebedarfs nicht selbst bewohnen kann. Wie Wohnrecht ist auch das Nießbrauchrecht personengebunden und kann nicht übertragen oder vererbt werden.

Eine andere Ausgestaltung zeigt sich im Falle des lebenslangen Mietvertrags. Dieser ist eine Alternative zum lebenslangen Wohnrecht. Der lebenslange Mietvertrag muss schriftlich geschlossen werden und erlaubt dem Mieter das lebenslange Bewohnen einer Immobilie oder Teilen von ihr. Der Unterschied zum Wohnrecht ist jedoch, dass der Mieter zu Mietzahlungen verpflichtet ist, während der Wohnrechtsinhaber unentgeltlich wohnen darf.

Beendet werden darf der lebenslange Mietvertrag nur nach gemeinsamer Vereinbarung oder aufgrund von außerordentlichen Kündigungsgründen. In dem Fall gelten die gleichen Regelungen zur außerordentlichen Kündigung normaler Mietverträge: Beispielsweise ein extremer Zahlungsverzug der Miete oder die nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter.

Anders als bei einem unbefristeten Mietvertrag, treten die Erben nach dem Tod nicht als neue Mieter ein. Der Vermieter hat nach dem Todesfall freie Verfügung über die Immobilie, da der lebenslange Mietvertrag durch die Lebenszeit befristet ist. Eine Alternative dazu ist das Dauerwohnrecht, welches vererbt oder anderweitig weitergegeben werden darf.

Wer zahlt Reparaturen?

Für folgende Reparaturen ist der Wohnberechtigte zuständig:

  • Schönheitsreparaturen
  • generelle Reparaturen
  • Instandhaltung

Er muss dafür sorgen, dass die Wohnung in einem ordentlichen Zustand bleibt. Er ist nicht nur für den finanziellen Aufwand zuständig, sondern muss sich auch selbstständig um die Reparatur – beispielsweise durch Rufen eines entsprechenden Handwerkers – kümmern. Eigentümer sind nur für besonders große bauliche Arbeiten zuständig.

Haus verkaufen mit Wohnrecht auf Lebenszeit

Soll ein Haus verkauft werden, an dem eine Person lebenslanges Wohnrecht hat, ist dies grundsätzlich möglich.

Ist das Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen worden, erlischt es durch den Eigentümerwechsel allerdings nicht. Der neue Eigentümer übernimmt das Haus mitsamt dem Wohnberechtigten. Da die meisten Eigentümer mit ihrer Immobilie gern nach ihren freien Vorstellungen verfahren würden, beeinflusst das Wohnrecht in der Regel den Verkaufspreis. Dieser wird meist um den Preis gesenkt, den das Wohnrecht wert ist. Das wiederum hängt stark vom Einzelfall ab. So wird beispielsweise relevant, ob der Berechtigte Wohnrecht an dem ganzen Haus oder etwa nur an einer von vielen Wohnungen im Haus hat. Auch das Alter spielt eine große Rolle.

Abgeltung möglich?

Lohnt sich der Verkauf mit Wohnrecht für den Eigentümer nicht oder möchte er das Wohnrecht aus einem anderen Grund auflösen, kann er dem Wohnberechtigten eine Abfindung vorschlagen. Diese gilt als Gegenleistung für das Auflösen des Wohnrechts. Der Wohnberechtigte ist jedoch nicht dazu verpflichtet, ein solches Angebot anzunehmen. Die Abfindung erfordert daher in der Regel viel Verhandlungsgeschick.

Wohnrecht kann außerdem durch eine Zwangsversteigerung der Immobilie verfallen. Dies ist dann der Fall, wenn im Einzelfall der Gläubiger (in der Regel die Bank) Vorrang hat. Hat hingegen im Einzelfall das Wohnrecht Vorrang, bleibt es auch nach der Zwangsversteigerung bestehen.

Fachanwalt.de-Tipp: Ein Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht kann bei solchen Verhandlungen eine große Hilfe sein. Er kennt die rechtlichen Rahmenbedingungen und in der Regel auch die üblichen Summen einer solchen Abfindung. Die Gegebenheiten des Einzelfalls beeinflussen diese selbstverständlich stark: Etwa Umfang des Wohnrechts auf Lebenszeit und Alter des Berechtigten. Ein Anwalt kann dabei mit Erfahrung helfen, die bestmöglichen Verhandlungsergebnisse zu erzielen.

Fall / Beispiel: Wohnrecht auf Lebenszeit & Pflegeheim

Rechte & Pflichten (© Andrey Popov  - stock.adobe.com)
Rechte & Pflichten (© Andrey Popov - stock.adobe.com)
Ein häufiges Beispiel für einen Wohnrechtsfall ist die folgende Situation:

Person A ist mit Wohnrecht ausgestattet, muss jedoch im Alter ins Pflegeheim. Das Wohnrecht ist ins Grundbuch eingetragen worden, ein Nießbrauchrecht an der Wohnung besteht jedoch nicht. Person A kann die Wohnung also selber nicht mehr nutzen: Wohnen ist ihr aufgrund der Pflegesituation nicht möglich und vermieten ist ihr nicht gestattet.

A hat nunmehr zwei Möglichkeiten: Sie kann versuchen, sich mit dem Eigentümer der Wohnung auf Vermietung der Wohnung zu einigen oder sie lässt das Wohnrecht aus dem Grundbuch austragen.

Der zweite Fall ist der wahrscheinlichere, da durch die Austragung des Wohnrechts beide Parteien gewinnen können. A kann für das Auflösen des Wohnrechts eine Abfindung verlangen, der Eigentümer kann die Wohnung anderweitig nutzen, nachdem das Wohnrecht beendet ist.

Ähnliche Situationen sind für die Praxis durchaus relevant. Da A keinesfalls dazu verpflichtet ist, Wohnrecht aufzugeben, nur, weil sie die Wohnung selber nicht mehr nutzt, wäre es klug vom Eigentümer, das Abfindungs-Angebot anzunehmen. Andernfalls würde die Wohnung sehr wahrscheinlich auf unbestimmte Zeit leer stehen.




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