Mietrückstand – Mahnung, Kündigung und Verjährung

Nicht immer ist man im Leben finanziell auf Rosen gebettet, manchmal sind da mehr Stacheln als Rosen. Wer mit seiner Miete in den Rückstand gerät, muss jedoch nicht in Panik geraten. Obwohl die Miete selbstverständlich eine der wichtigsten Pflichten ist, die aus dem Mietvertrag hervorgehen, gibt es auch hier sehr wohl gesetzliche Regelungen, die das Schlimmste verhindern können. Eine Mietwohnung, vor allem auch dann, wenn sie schon länger benutzt wird, kann nicht so ohne Weiteres aufgekündigt werden. Bis zur Kündigung ist es regelmäßig ein weiter Weg. 

Mietrückstand

Ordner Mietrückstände (© stadtratte / fotolia.com)
Ordner Mietrückstände (© stadtratte / fotolia.com)
Sobald die Miete nicht am Dritten eines Monats im Voraus bei dem Vermieter eingezahlt ist, wird sich ein Mieter im sogenannten „Mietrückstand“ befinden. Das heißt jedoch konkret, der Mieter kann noch am dritten Werktag die Überweisung bei seiner Bank einreichen. Der Bundesgerichtshof hat zu dieser Angelegenheit entschieden, dass Bestimmungen in Formularmietverträgen, die den Mieter verpflichten, den Geldeingang beim Mieter schon für den dritten Werktag im Monat zu verwirklichen, keine Wirkung haben. Dies wurde so entschieden mit dem Urteil BGH VIII ZR 222/15 des Bundesgerichtshofes. Ein Samstag wird hier bei der Berechnung nicht als Werktag gezählt. Für den Fall jedoch, dass der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Monaten seine Miete nicht bezahlt, wird der Mieter das Recht haben, eine fristlose Kündigung auszusprechen. Dies wird auch gelten, wenn die Miete über einen erheblichen Zeitraum nur stückweise kommt, die Gesamtsumme des Mietrückstands den Betrag von zwei Monatsmieten überschreitet.

Abmahnung wegen Mietrückstand

Ein Vermieter hat im Falle eines Mietrückstands die Möglichkeit, eine Abmahnung an den Mieter zu verfassen. Eine Abmahnung ist, im Sinne des Mietrechts, die Rüge des Vermietenden am Verhalten des Mieters der Mietwohnung, des Hauses. Er wird in diesem Schreiben zur künftigen Unterlassung auffordern. Auch kann eine Abmahnung dazu gedacht sein, den Mieter unter dem Aspekt einer Unterlassungsklage oder einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zu einer gewissen Handlung zu veranlassen. Eine herkömmliche Abmahnung kann verschiedene Dinge zum Inhalt haben. So gibt es die Abmahnung wegen Missachtung der Hausordnung, die Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung, die Abmahnung wegen Ruhestörung und die Abmahnung wegen Treppenhausreinigung und schließlich – die Abmahnung wegen Mietrückstand. Eine durchaus ernste Sache, die die Mieterin, der Mieter nicht auf die allzu leichte Schulter nehmen sollten. Denn sie kann unter Umständen zur Kündigung führen. Eine solche „Abmahnung wegen Mietrückstandes“ wird der Vermieter nicht aus dem Ungefähr erstellen. Erst wenn die Mietzahlung auch nach einer oder mehrerer herkömmlicher Anmahnungen, auch mündlich, nicht erfolgt ist, wird gemeinhin ein solches offizielles Mahnschreiben verfasst. Diese Mahnung unter Bezug auf einen Mietrückstand kann im Übrigen auch mündlich formuliert werden. Allerdings wird kein Vermieter nur mündlich abmahnen, ein Dokument wird benötigt. Die Abmahnung wegen Mietrückstand ist ein durchaus drastischer Schritt seitens des Vermieters. So ist jedem Mieter in einem solchen Fall geraten, den Vermieter in persönlichem Kontakt aufzusuchen, denn ganz nach seinem Gutdünken kann er Kulanz walten lassen. Eine folgende Kündigung, weil weiterhin nicht oder nur unzureichend, zu spät bezahlt wird, muss schriftlich erfolgen.

Bevor es zum Kündigungsschreiben kommt

In einem persönlichen Gespräch kann man dem Vermieter eine Ratenzahlung anbieten. Herkömmlicherweise lassen auch Baugenossenschaften oder Wohnbaugesellschaften mit sich verhandeln. Es gibt in jeder größeren Gemeinde Mietervereine, bei denen man sich Ratschlag holen kann. Unter Umständen findet der Säumige Verwandte oder Freunde, die ihm in seiner misslichen Lage weiterhelfen können. Es gibt im Internet Sofort-Kleinkredite.

Ist der Mieter in Bezug von ALGII, könnte unter Umständen der § 34 Absatz1 SGB XII des Sozialgesetzbuches gelten. Es existiert ein Antragsformular auf Mietschulden-Übernahme. Das Darlehen oder die Beihilfe sind jedoch an die Behörde zurück zu erstatten. Auch das Sozialamt kennt einen solchen Antrag. Ist der Mieter also bedürftig, wird das Sozialamt – unter der Voraussetzung, dies ist notwendig und auch zu rechtfertigen – die Mietschulden übernehmen. Eine andere Möglichkeit, die längerfristig wirkt, ist es, bei der zuständigen Gemeindeverwaltung oder Stadtverwaltung die Möglichkeit des Wohngeldes auszunutzen.

Fachanwalt.de-Tipp:
Auch dann, wenn die Zahlungen regelmäßig aber unpünktlich ist, hat der Mieter das Recht auf eine fristlose Kündigung. Der Mieter muss jedoch vor einer solchen Kündigung eine Mahnung erhalten.  - BGB Az. VII ZR 364/04

Kündigung erhalten! Was nun?

 Kündigung (© Christian Jung / fotolia.com)
Kündigung (© Christian Jung / fotolia.com)
Kühlen Kopf behalten! Noch kann das Kind aus dem Brunnen geholt werden. Eine Kündigung aufgrund eines eklatanten Mietrückstandes ist vollkommen legitim, gesetzeskonform. Doch gibt es auch Rechtswege und Gesetze, die den Mieter schützen und ihm Hilfeleistung gewähren. Die erste Maßnahme ist, die Kündigung oder Räumungsklage auf ihre formalen Anforderungen hin zu überprüfen. Es ist in den meisten Fällen wohl auch angebracht und besser, die Kündigung unwirksam werden zu lassen, indem man eine Zahlung leistet. Denn eine Kündigung, genauso die fristlose Kündigung, vor deren Versand der Vermieter im Übrigen eine Mahnung abfassen muss, wird unwirksam werden, sobald der Mieter, gleich nach dem Erhalt der Kündigung, den Mietrückstand ausgleicht. Dies beschloss der Bundesgerichtshof mit dem § 543 Absatz 2 Nr. 3 Satz 2 BGB. Weiter ist dem Mieter die nach § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB gesetzliche Möglichkeit gegeben, die Kündigung mittels einer Bezahlung des kompletten Mietrückstandes innerhalb zweier Monate unwirksam zu machen. Ergänzend zur vollständigen Bezahlung das Urteil des Bundesgerichtshofes VIII ZR 261/15. Schließlich bleibt dem Mieter die Möglichkeit, sich an eine öffentliche Stelle zu wenden, die sich einverstanden erklärt, die Rückstände auszugleichen. Auch dies ist spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage zu organisieren. Dies findet sich geregelt in dem § 569 Absatz 3 Nr. 2 S 1 BGB. Spätestens zwei Monate, nachdem die Räumungsklage zugestellt wurde, muss eine dementsprechende Erklärung, sprich die Bestätigung, dass die ausstehenden Mietschulden von einer öffentlichen Stelle übernommen werden, vorliegen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2, S. 1 BGB). Das Gesetz bestimmt jedoch, dass solche Möglichkeiten einem Mieter lediglich im Abstand von zwei Jahren zustehen, wer ständig beziehungsweise wiederholt die fällige Bezahlung der Miete versäumt, soll nach dem Willen der Rechtsprechung nicht in dieser Art und Weise geschützt sein.

Auf der Straße?

Wenn alles nichts genutzt hat und der Mieter tatsächlich „auf der Straße steht“, quasi obdachlos ist, gilt es, Sozialhilfe zu beantragen. Die entsprechenden Voraussetzungen für eine solche Hilfe unterscheiden sich jedoch von Stadt zu Stadt, von Gemeinde zu Gemeinde. Regelmäßig wird der Hilfesuchende folgende Unterlagen benötigen:

  • Reisepass oder Personalausweis
  • Unterlagen zu vorhandenen Schuld- und Unterhaltsverpflichtungen
  • Ist die Obdachlosigkeit bereits akut, sind außerdem geeignete Unterlagen vorzulegen, die dies beweisen. So zum Beispiel ein Entlassungsschein oder ein Gerichtsbeschluss.
  • Bei einem Nachweis über einen Unterkunftsverlust bei ausländischen Staatsangehörigen ist unbedingt der Nachweis des legalen Aufenthalts in Deutschland vorzulegen.
  • Einkommensunterlagen wie Sozialhilfe, Rente, Bescheide über Arbeitslosengeld, Arbeitslosengeld II z.B. Lohn- oder Gehaltsabrechnungen.

Sollte der Obdachlose eine neue Wohnung benötigen, werden noch weitere Unterlagen erforderlich sein. So verlangt die Behörde dann etwa Atteste, Kündigung, den Mietvertrag der gekündigten Unterkunft. Droht der Verlust der Wohnung lediglich und Sie gehen auf die Behörde zu, brauchen Sie neben diesen gerade genannten Unterlagen noch die Zahlungsnachweise der laufenden Miete, sprich die Kontoauszüge.

Verjährung: wann Mietzahlungen verjähren

Forderungen, dazu gehört auch der Mietzins, können verjähren. Wenn der Vermieter es über einen längeren Zeitraum unterlässt, auf die Schuld aufmerksam zu machen, hat der Mieter nicht mehr die Pflicht, einer zu spät eingetroffenen Forderung nachzukommen. Im Mietrecht existieren hier jedoch unterschiedliche Verjährungsfristen, je nachdem ob es sich um Schulden aus der Nebenkostenabrechnung oder aber um Mietrückstände handelt.

Verjährung bei der Nebenkostenabrechnung

Verjährung (© Marco2811 / fotolia.com)
Verjährung (© Marco2811 / fotolia.com)
Einmal pro Jahr hat der Vermieter die Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Das will meinen, die Nebenkostenabrechnung darf höchstens 12 Monate nach der letzten erfolgen. Versäumt der Vermieter diese Fristsetzung, sind seine Forderung nicht mehr geltend zu machen.

Der Mieter hat nun ebenfalls ein Jahr lang Gelegenheit, die Abrechnung zu überprüfen. Schweigt er still, akzeptiert er die Abrechnung. Bei Nachzahlungen auf die Nebenkostenrechnung beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre. 19 Prozent der Mieter in der Bundesrepublik Deutschland hatte bereits einmal Streit mit dem Vermieter, wenn es um die Nebenkostenabrechnung ging.

5 Prozent der Wohnungsmieter überprüfen ihre Nebenkostenrechnung nicht einmal.

Jede zweite Nebenkostenabrechnung aber ist nach einer Schätzung des Deutschen Mieterbundes nicht korrekt. Dabei kommen Zahlendreher und Rechenfehler am häufigsten vor. In der Bundesrepublik sind es vorwiegend die Besserverdienenden, die an ihrer Betriebskostenabrechnung etwas auszusetzen haben. Im Durchschnitt 25 Prozent der befragten Mieter fanden Fehler in ihrer Abrechnung.

Verjährung der Mietschulden

Der Vermieter ist nicht gesetzlich gezwungen, seine Miete einzutreiben. Kümmert er sich aber drei Jahre lang nicht um einen ausstehenden Betrag, greift unter Umständen die gesetzliche Regelverjährungsfrist. Drei Jahre bestimmt der § 195 BGB. Die Frist, wie in dem § 199 Absatz 1 BGB festgeschrieben ist, fängt mit dem Ende des Jahres an, in dem der strittige Anspruch entstanden ist. Ein „Hemmungstatbestand“ wird dabei gemäß dem § 204 Absatz 1 Nr. 3 BGB ein zugestellter Mahnbescheid oder, nach dem § 204 Absatz 1 Nr. 1 BGB, die „Erhebung der Klage auf Leistung“ sein.

Fachanwalt.de-Tipp:
Die Forderung des Mieters besteht – auch wenn sie von ihm aufgrund einer Verjährung nicht eingetrieben werden kann. Zahlt der Mieter, aus Ahnungslosigkeit etwa, trotzdem, ist das Geld unwiderruflich an den Zahlungsempfänger verloren.

Vollstreckungsbescheide, Gerichtsurteile

Besteht ein Gerichtsurteil oder ein Vollstreckungsbescheid, sind also entsprechend rechtskräftige Mahn- oder auch Vollstreckungsbescheide wirksam, wird die Verjährungsfrist 30 Jahre betragen.




Ihre Spezialisten
INHALTSVERZEICHNIS

TOOLS

Gratis-eBook „Mietrecht“


Alle Infos zum Mietrecht!
Wichtige Fragen zu Vermieter & Co!

  • Besonderheiten während der Mietzeit
  • Aktuelles zur Nebenkostenabrechnung
  • Kostenloser PDF-Download

Gratis-eBook „Fachanwalt finden“


Alle Infos zur Fachanwaltssuche!
Informationen und Tipps zur Fachanwaltssuche!

  • Was ist ein Fachanwalt?
  • Wichtige Infos zu Anwaltskosten, Beratungshilfe!
  • Kostenlos als PDF-Download