Kündigung Gewerbemietvertrag Muster für Vermieter

Ein Gewerbemietvertrag unterscheidet sich grundsätzlich von dem über eine Mietwohnung. Von daher sind auch bei der Kündigung eines Gewerbemietvertrages durch den Vermieter einige Besonderheiten zu beachten. Zum einen, damit die Form gewahrt bleibt und zum anderen, um spätere Rechtsstreitigkeiten auszuschließen. Darüber hinaus sollten gerade Vermieter von Gewerbeobjekten ein besonderes Augenmerk auf die Form der Kündigung Gewerbemietvertrag legen, um zu vermeiden, dass das Kündigungsschreiben unter Umständen unwirksam oder anfechtbar wird.

Gewerbemietverträge lassen grundsätzlich einen gewissen Gestaltungsspielraum zu

Grundsätzlich lassen Mietverträge überVertragsmuster ( © the_builder / Fotolia.com)
Vertragsmuster ( © the_builder / Fotolia.com)
gewerbliche Räumlichkeiten einiges an Spielraum zu. Meist geprägt von individuellen Gestaltungsmöglichkeiten wie Miethöhe, Nutzungszweck oder auch unterschiedlicher Laufzeit, können Gewerbemietverträge durchaus bis zu einem gewissen Grad verhandelt werden. Dem gegenüber stehen der fehlende Mieterschutz sowie die fehlenden gesetzlichen Vorgaben für diese Mietobjekte. So ist es nicht zuletzt die Form, die über alles entscheiden kann. Dementsprechend sollte auch die Kündigung des Gewerbemietvertrages durch den Vermieter eine gewisse Form aufweisen, um das Kündigungsschreiben eines Gewerbemietvertrages nicht unwirksam werden zu lassen.

Welche Möglichkeiten gibt es zur Beendigung des Gewerbemietvertrages?

Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Mietvertrag, wie er für Wohnimmobilien angewendet wird und bei dem es eine gesetzliche Kündigungsfrist von in der Regel 3 Monaten gibt, sind die Möglichkeiten zur Beendigung eines Gewerbemietvertrages sehr unterschiedlich.

Demnach gibt es:

  1. die Beendigung durch Zeitablauf – ohne Verlängerungsklausel à hier endet die vereinbarte Mietzeit mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Frist
  2. die Beendigung durch einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag à in diesem Fall endet der Gewerbemietvertrag ab dem Zeitpunkt, an dem die Gewerbeflächen an einen neuen Gewerbetreibenden vermietet wird
  3. die Beendigung durch eine ordentliche fristgerechte Kündigung à entweder gilt in diesem Fall die gesetzliche Kündigungsfrist von 6 Monaten, oder aber die Variante mit 6 Monaten Kündigungsfrist zum Jahresende
  4. die Beendigung durch eine im Vertrag vereinbarte außerordentliche fristlose Kündigung à hier sind es die im Gewerbemietvertrag vereinbarten Gründe, die herangezogen werden, wie z.B. Insolvenz
  5. die Beendigung durch eine gesetzliche außerordentliche fristlose Kündigung à hier greifen die § 543 I BGB und § 543 II BGB, bei welchem wichtige Gründe, wie zum Beispiel Zahlungsverzug, zur Kündigung berechtigen
  6. die Beendigung durch außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist à ist der Mieter insolvent, besteht eine Kündigungssperre seitens des Vermieters; ist der Vermieter insolvent, bleibt das Mietverhältnis zunächst bestehen; verstirbt der Mieter, können Vermieter und Erben innerhalb eines Monats den Gewerbemietvertrag kündigen
  7. die Beendigung durch Sonderkündigungsrechte aufgrund einer Zwangsversteigerung à hat der Vermieter im Zuge einer Zwangsversteigerung das Gewerbeobjekt erstanden, kann er das bestehende Mietverhältnis laut § 57a ZVG zum nächsten zulässigen Termin kündigen

Was hat es mit der Verlängerungsklausel auf sich?

Da Gewerbemietverträge sehr häufig als befristete Verträge gelten, da in ihnen zumeist eine Festmietzeit vereinbart wird, trifft man in sehr vielen Verträgen eine sogenannte Verlängerungsklausel an. Das bedeutet, dass der gewerbliche Mietvertrag sich nach Ablauf der vereinbarten Festmietzeit automatisch um die jeweils bestimmte Zeit verlängert. Ergo wird das Mietverhältnis übergangslos fortgesetzt und es wird kein neues Mietverhältnis begründet, laut BGH GuT 2002, 110.

Fachanwalt.de-Tipp: Die Verlängerungsklausel sollte im Gewerbemietvertrag mit einer sogenannten Ausübungsfrist verbunden werden. Das heißt, dass der Widerspruch gegen die vereinbarte Klausel bis zu einem gewissen Termin vor Ablauf der eigentlichen Mietzeit schriftlich eingereicht werden muss.

Ein Beispiel: Für ein kleines Ladenlokal wurde ein Gewerbemietvertrag geschlossen, in welchem eine Verlängerungsklausel enthalten ist. Demnach hat der Gewerbetreibende zunächst einen Mietvertrag über 1 Jahr. Da er der Verlängerungsklausel nicht vor Ablauf dieses Jahres widerspricht, verlängert sich sein Mietvertrag um ein weiteres Jahr.

Ohne eine solche Verlängerungsklausel wäre der Mietvertrag im Übrigen nach diesem Jahr beendet und müsste neu verhandelt werden.

Verlängerungsklausel vs. Optionsklausel bei Gewerbemietverträgen

Ebenso wie die Verlängerungsklausel dient auch die sogenannte Optionsklausel der Sicherheit, damit nach Ablauf des befristeten Mietvertrages das Mietverhältnis für das Gewerbeobjekt nicht automatisch endet.

Unterschiede und Gemeinsamkeiten der beiden Klauseln:

 

Verlängerungsklausel

Optionsklausel

Verlängerung des Mietverhältnisses

Automatisch, sofern kein Widerspruch eingelegt wird

Verlängerung kann eingefordert werden, von einem Partner oder beiden

Wann greift die Klausel?

Frist wird vertraglich festgelegt

Frist wird vertraglich festgelegt

Was sollte bei der Kündigung eines Gewerbemietvertrages beachtet werden?

Die Kündigung einesKündigung ( © Christian Jung / Fotolia.com)
Kündigung ( © Christian Jung / Fotolia.com)
Gewerbemietvertrages muss gemäß dem abgeschlossenen Mietvertrag über das jeweilige Gewerbeobjekt gestaltet sein.

Das bedeutet:

  • dass die Kündigung namentlich an alle Mieter des Gewerbeobjektes ausgestellt sein muss
  • dass die gewerbliche Immobilie beziehungsweise die Ladenfläche im Detail bezeichnet und aufgeführt werden muss
  • gemäß dem Mietvertrag und dem damit einhergehenden Mietverhältnis (unbefristet oder befristet, mit oder ohne verlängerungs- und Optionsklausel) müssen die jeweiligen Fristen eingehalten werden
  • immer in schriftlicher Form
  • für die Einhaltung der Frist ist das Datum des Empfangs ausschlaggebend
  • möglichst per Einschreiben zustellen oder aber persönlich abgeben und sich den Empfang quittieren lassen
  • sofern es mehrere Vermieter gibt, müssen diese alle eigenhändig die schriftliche Kündigung unterzeichnen

Dabei ist generell anzumerken, dass befristete Verträge, wie sie sehr oft die Regel sind, nicht extra einer gesonderten Kündigung bedürfen, sofern es sich nicht um eine außerordentliche Kündigung handelt, wie sie beispielsweise bei Zahlungsverzug des Gewerbetreibenden angebracht wäre.

Sofern der befristete Vertrag eine Verlängerungsklausel enthält, müsste dieser Klausel vor Ablauf der Mietzeit seitens des Vermieters widersprochen werden. Ansonsten gilt das Mietverhältnis als stillschweigend verlängert.

Handelt es sich bei dem Gewerbemietvertrag indes um einen unbefristeten Vertrag, greift bei ordentlichen Kündigungen prinzipiell die gesetzliche Kündigungsfrist von 6 Monaten. Zumindest sofern im Mietvertrag für das Gewerbeobjekt nicht die Zusatzvereinbarung getroffen wurde, dass dies immer nur zum Jahres- oder Geschäftsjahresende geschehen kann. Hierbei ist es aber immer wichtig, das genaue Datum im Blick zu haben. Denn endet beispielsweise das Geschäftsjahr am 31.06. muss die Kündigung genau 6 Monate vorher den Mieter und Gewerbetreibenden erreicht haben.

Fachanwalt.de-Tipp:
Sonn- und Feiertage verlängern unter Umständen die Frist oder können die fristgerechte Zustellung beeinträchtigen. Daher immer rechtzeitig die Kündigung Gewerbemietvertrag rausschicken, um diese kleinen Formfehler von vornherein zu vermeiden. Fällt das Fristende jedoch auf einen Samstag, der im Gewerberecht normal als Werktag zählt, so verlängert sich die Frist bis zum darauffolgenden Montag.

Muster für die Kündigung eines Gewerbemietvertrages durch den Vermieter

Die nachfolgende Mustervorlage für die Kündigung eines Gewerbemietvertrages durch den Vermieter stellt einzig eine Orientierungshilfe dar. Durchaus kann beispielsweise der Termin für die Übergabe der Geschäftsräume auch schon vorgegeben werden. Wichtig ist bei der schriftlichen Ausfertigung der Kündigung Gewerbemietvertrag aber immer, dass alle im Gewerbemietvertrag aufgeführten Mieter auch direkt von der Kündigung informiert werden. Es sollte daher sichergestellt werden, dass auch Gesellschafter und juristische Personen nicht nur namentlich in der Kündigung erwähnt werden, sondern diese auch das Kündigungsschreiben über die Kündigung des Gewerbemietvertrages erhalten haben. Beim Vermieter als Verfasser der Kündigung Gewerbemietvertrag liegt also die Beweispflicht, weswegen es sich empfiehlt, sich den Erhalt der Kündigung bestätigen zu lassen. Nur auf diese Weise ist die Gewerbemietvertrag Kündigung rechtswirksam. Das Widerspruchsrecht der Mieter bleibt davon jedoch unberührt.

Kündigung eines Gewerbemietvertrages

 

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___________ (Name und Anschrift der/des Vermieter/s)

 

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________________ (Name/Anschrift der/des Gewerbetreibenden)

                                                                                                          Ort/Datum

Kündigung Ihrer Geschäftsräume

 

Sehr geehrte/r Frau/Herr …….,

hiermit kündige ich die von Ihnen laut Gewerbemietvertrag vom …. gemieteten Geschäftsräume in …………………… (genaue Bezeichnung des Mietobjektes einschließlich Adresse, Gebäude, Etage, usw.) unter Wahrung der Kündigungsfrist von ….. Monaten, also zum …….. (Datum), hilfsweise jedoch zum nächstmöglichen Termin.

Ich fordere Sie daher auf, die Gewerberäume einschließlich der Nebenräumlichkeiten bis zum …. (Datum) zu räumen und im vertraglich vereinbarten Zustand inklusive aller ausgehändigten Schlüssel für das Objekt zu übergeben.

Zwecks Terminvereinbarung für die Übergabe setzen Sie sich bitte umgehend, spätestens aber bis zum …... (Datum) mit mir in Verbindung.

 

Mit freundlichem Gruß

 

……………………….  (eigenhändige Unterschrift der/des Vermieter/s)

Sie können hier die Kündigung eines Gewerbemietvertrages als Word Dokument herunterladen

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