Kündigung Gewerbemietvertrag Muster für Vermieter

Ein Gewerbemietvertrag unterscheidet sich grundsätzlich von dem Vertrag über eine Mietwohnung. Von daher sind beim Gewerbemietvertrag Kündigung durch den Vermieter einige Besonderheiten zu beachten. Zum einen, damit die Form gewahrt bleibt und zum anderen, um spätere Rechtsstreitigkeiten auszuschließen. Darüber hinaus sollten gerade Vermieter von Gewerbeobjekten ein besonderes Augenmerk auf die Form der Kündigung legen, um zu vermeiden, dass das Kündigungsschreiben unter Umständen unwirksam oder anfechtbar wird.

Gewerbemietvertrag - Gestaltungsspielraum

Grundsätzlich lassen Mietverträge über
Vertragsmuster ( © the_builder / Fotolia.com) gewerbliche Räumlichkeiten einiges an Spielraum zu. Meist geprägt von individuellen Gestaltungsmöglichkeiten wie Miethöhe, Nutzungszweck oder auch unterschiedlicher Laufzeit, können Gewerbemietverträge durchaus bis zu einem gewissen Grad verhandelt werden. Dem gegenüber stehen der fehlende Mieterschutz sowie die fehlenden gesetzlichen Vorgaben für diese Mietobjekte. So ist es nicht zuletzt die Form, die über alles entscheiden kann. Dementsprechend sollte auch die Kündigung des Gewerbemietvertrages durch den Vermieter eine gewisse Form aufweisen, um das Kündigungsschreiben eines Gewerbemietvertrages nicht unwirksam werden zu lassen.

Beendigung Gewerbemietvertrag - Formen

Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Mietvertrag, wie er für Wohnimmobilien angewendet wird und bei dem es eine gesetzliche Kündigungsfrist von in der Regel 3 Monaten gibt, sind die Möglichkeiten zur Beendigung eines Gewerbemietvertrages sehr unterschiedlich.

Demnach gibt es:

1. die Beendigung durch Zeitablauf – ohne Verlängerungsklausel à hier endet die vereinbarte Mietzeit mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Frist
2. die Beendigung durch einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag à in diesem Fall endet der Gewerbemietvertrag ab dem Zeitpunkt, an dem die Gewerbeflächen an einen neuen Gewerbetreibenden vermietet wird
3. die Beendigung durch eine ordentliche fristgerechte Kündigung à entweder gilt in diesem Fall die gesetzliche Kündigungsfrist von 6 Monaten, oder aber die Variante mit 6 Monaten Kündigungsfrist zum Jahresende
4. die Beendigung durch eine im Vertrag vereinbarte außerordentliche fristlose Kündigung à hier sind es die im Gewerbemietvertrag vereinbarten Gründe, die herangezogen werden, wie z.B. Insolvenz
5. die Beendigung durch eine gesetzliche außerordentliche fristlose Kündigung à hier greifen die § 543 I BGB und § 543 II BGB, bei welchem wichtige Gründe, wie zum Beispiel Zahlungsverzug, zur Kündigung berechtigen
6. die Beendigung durch außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist à ist der Mieter insolvent, besteht eine Kündigungssperre seitens des Vermieters; ist der Vermieter insolvent, bleibt das Mietverhältnis zunächst bestehen; verstirbt der Mieter, können Vermieter und Erben innerhalb eines Monats den Gewerbemietvertrag kündigen
7. die Beendigung durch Sonderkündigungsrechte aufgrund einer Zwangsversteigerung à hat der Vermieter im Zuge einer Zwangsversteigerung das Gewerbeobjekt erstanden, kann er das bestehende Mietverhältnis laut § 57a ZVG zum nächsten zulässigen Termin kündigen

Verlängerungsklausel

Da Gewerbemietverträge sehr häufig als befristete Verträge gelten, da in ihnen zumeist eine Festmietzeit vereinbart wird, trifft man in sehr vielen Verträgen eine sogenannte Verlängerungsklausel an. Das bedeutet, dass der gewerbliche Mietvertrag sich nach Ablauf der vereinbarten Festmietzeit automatisch um die jeweils bestimmte Zeit verlängert. Ergo wird das Mietverhältnis übergangslos fortgesetzt und es wird kein neues Mietverhältnis begründet, laut BGH GuT 2002, 110.

Fachanwalt.de-Tipp: Die Verlängerungsklausel sollte im Gewerbemietvertrag mit einer sogenannten Ausübungsfrist verbunden werden. Das heißt, dass der Widerspruch gegen die vereinbarte Klausel bis zu einem gewissen Termin vor Ablauf der eigentlichen Mietzeit schriftlich eingereicht werden muss.

Ein Beispiel: Für ein kleines Ladenlokal wurde ein Gewerbemietvertrag geschlossen, in welchem eine Verlängerungsklausel enthalten ist. Demnach hat der Gewerbetreibende zunächst einen Mietvertrag über 1 Jahr. Da er der Verlängerungsklausel nicht vor Ablauf dieses Jahres widerspricht, verlängert sich sein Mietvertrag um ein weiteres Jahr.

Ohne eine solche Verlängerungsklausel wäre der Mietvertrag im Übrigen nach diesem Jahr beendet und müsste neu verhandelt werden.

Verlängerungsklausel vs. Optionsklausel

Ebenso wie die Verlängerungsklausel dient auch die sogenannte Optionsklausel der Sicherheit, damit nach Ablauf des befristeten Mietvertrages das Mietverhältnis für das Gewerbeobjekt nicht automatisch endet.

Unterschiede und Gemeinsamkeiten der beiden Klauseln:

Gewerbemietvertrag Kündigung - hierauf achten

Die Kündigung eines
Kündigung ( © Christian Jung / Fotolia.com) Gewerbemietvertrages muss gemäß dem abgeschlossenen Mietvertrag über das jeweilige Gewerbeobjekt gestaltet sein.

Das bedeutet:

• dass die Kündigung namentlich an alle Mieter des Gewerbeobjektes ausgestellt sein muss
• dass die gewerbliche Immobilie beziehungsweise die Ladenfläche im Detail bezeichnet und aufgeführt werden muss
• gemäß dem Mietvertrag und dem damit einhergehenden Mietverhältnis (unbefristet oder befristet, mit oder ohne verlängerungs- und Optionsklausel) müssen die jeweiligen Fristen eingehalten werden
• immer in schriftlicher Form
• für die Einhaltung der Frist ist das Datum des Empfangs ausschlaggebend
• möglichst per Einschreiben zustellen oder aber persönlich abgeben und sich den Empfang quittieren lassen
• sofern es mehrere Vermieter gibt, müssen diese alle eigenhändig die schriftliche Kündigung unterzeichnen

Dabei ist generell anzumerken, dass befristete Verträge, wie sie sehr oft die Regel sind, nicht extra einer gesonderten Kündigung bedürfen, sofern es sich nicht um eine außerordentliche Kündigung handelt, wie sie beispielsweise bei Zahlungsverzug des Gewerbetreibenden angebracht wäre.

Sofern der befristete Vertrag eine Verlängerungsklausel enthält, müsste dieser Klausel vor Ablauf der Mietzeit seitens des Vermieters widersprochen werden. Ansonsten gilt das Mietverhältnis als stillschweigend verlängert.

Handelt es sich bei dem Gewerbemietvertrag indes um einen unbefristeten Vertrag, greift bei ordentlichen Kündigungen prinzipiell die gesetzliche Kündigungsfrist von 6 Monaten. Zumindest sofern im Mietvertrag für das Gewerbeobjekt nicht die Zusatzvereinbarung getroffen wurde, dass dies immer nur zum Jahres- oder Geschäftsjahresende geschehen kann. Hierbei ist es aber immer wichtig, das genaue Datum im Blick zu haben. Denn endet beispielsweise das Geschäftsjahr am 31.06. muss die Kündigung genau 6 Monate vorher den Mieter und Gewerbetreibenden erreicht haben.

Gewerbemietvertrag Kündigung - Muster

Die nachfolgende Mustervorlage für die Kündigung eines Gewerbemietvertrages durch den Vermieter stellt einzig eine Orientierungshilfe dar. Durchaus kann beispielsweise der Termin für die Übergabe der Geschäftsräume auch schon vorgegeben werden. Wichtig ist bei der schriftlichen Ausfertigung der Kündigung Gewerbemietvertrag aber immer, dass alle im Gewerbemietvertrag aufgeführten Mieter auch direkt von der Kündigung informiert werden. Es sollte daher sichergestellt werden, dass auch Gesellschafter und juristische Personen nicht nur namentlich in der Kündigung erwähnt werden, sondern diese auch das Kündigungsschreiben über die Kündigung des Gewerbemietvertrages erhalten haben. Beim Vermieter als Verfasser der Kündigung Gewerbemietvertrag liegt also die Beweispflicht, weswegen es sich empfiehlt, sich den Erhalt der Kündigung bestätigen zu lassen. Nur auf diese Weise ist die Gewerbemietvertrag Kündigung rechtswirksam. Das Widerspruchsrecht der Mieter bleibt davon jedoch unberührt.

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FAQ zu Gewerbemietvertrag Kündigung

Was ist ein Gewerbemietvertrag?

Ein Gewerbemietvertrag ist ein Mietvertrag zwischen einem Vermieter und einem Gewerbemieter, der eine Gewerbeimmobilie für geschäftliche Zwecke mietet. Im Gegensatz zum Wohnraummietvertrag ist der Gewerbemietvertrag in der Regel individuell ausgehandelt und berücksichtigt die spezifischen Bedürfnisse des Mieters.

Wie kann ein Gewerbemietvertrag gekündigt werden?

Ein Gewerbemietvertrag kann sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter gekündigt werden. Die Kündigung muss in schriftlicher Form erfolgen. Wenn zwischen den Parteien keine Frist vereinbart wurde, gilt die gesetzliche Frist von sechs Monaten zum Quartalsende für beide Seiten.

Welche Gründe können zur Kündigung eines Gewerbemietvertrags führen?

Ein Gewerbemietvertrag kann aus verschiedenen Gründen gekündigt werden. Der Vermieter kann beispielsweise kündigen, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt oder die Gewerbeimmobilie beschädigt. Der Mieter kann kündigen, wenn er das Geschäft aufgibt oder aus anderen Gründen ausziehen muss.

Was passiert bei einer fristlosen Kündigung?

Eine fristlose Kündigung kann ausgesprochen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund kann beispielsweise eine schwere Vertragsverletzung sein, wie die wiederholte Nichtzahlung der Miete. Im Falle einer fristlosen Kündigung endet das Mietverhältnis sofort.

Welche Folgen hat eine Kündigung?

Die Folgen einer Kündigung hängen von den Bedingungen des Gewerbemietvertrags ab. In der Regel muss der Mieter die Gewerbeimmobilie räumen und in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen, sofern dies im Vertrag vereinbart wurde. Darüber hinaus kann der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz haben, wenn der Mieter seine Verpflichtungen nicht erfüllt hat.

Was ist bei einer Kündigung durch den Vermieter zu beachten?

Bei einer Kündigung durch den Vermieter muss dieser einen Kündigungsgrund angeben und die Kündigungsfrist einhalten. Darüber hinaus muss er die Kündigung in schriftlicher Form und mit einer Begründung versehen.

Was ist bei einer Kündigung durch den Mieter zu beachten?

Bei einer Kündigung durch den Mieter muss dieser die Kündigungsfrist einhalten und die Kündigung in schriftlicher Form einreichen. Es ist ratsam, die Kündigung per Einschreiben zu verschicken, um einen Nachweis über den Zeitpunkt und den Empfang zu haben. Der Mieter sollte auch sicherstellen, dass er alle Verpflichtungen aus dem Gewerbemietvertrag erfüllt hat, bevor er die Gewerbeimmobilie verlässt.

Kann ein Gewerbemietvertrag automatisch verlängert werden?

Ja, ein Gewerbemietvertrag kann automatisch verlängert werden, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde. Es ist wichtig, dass die Bedingungen für die automatische Verlängerung im Vertrag klar definiert sind, um Missverständnisse zu vermeiden.

Welche Rolle spielt das Mietrecht bei der Kündigung eines Gewerbemietvertrags?

Das Mietrecht regelt die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter und stellt sicher, dass beide Parteien ihre Rechte und Pflichten kennen. Das Mietrecht legt auch fest, welche Bedingungen in einem Gewerbemietvertrag enthalten sein müssen und welche gesetzlichen Bestimmungen gelten. Bei der Kündigung eines Gewerbemietvertrags müssen sowohl der Vermieter als auch der Mieter die Bestimmungen des Mietrechts einhalten.

Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?

Ein Mietaufhebungsvertrag ist ein Vertrag, mit dem ein Gewerbemietvertrag vorzeitig beendet wird. Dieser wird von beiden Parteien unterschrieben.

Wie kann ein Gewerbemietvertrag geändert werden?

Ein Gewerbemietvertrag kann geändert werden, wenn beide Parteien zustimmen. Änderungen müssen schriftlich festgehalten werden und können beispielsweise die Miete, die Laufzeit des Vertrags oder die Nutzungsbedingungen betreffen. Wenn der Vermieter Änderungen am Vertrag vornimmt, muss der Mieter diesen Änderungen zustimmen, bevor sie wirksam werden.