Hausordnung Muster für eine Mietwohnung oder ein Mehrfamilienhaus

Eine allgemeine Hausordnung, wie sie regelmäßig im Hausgang eines Mehrfamilienhauses, eines Wohnhauses aufgehängt ist, soll das hinreichend harmonische Zusammenleben der diversen Mietparteien unterstützen. Hier sind Punkte festgelegt, wie beispielsweise die Ruhezeiten, unter Umständen Reinigungsaufgaben, die Nutzung der Gemeinschaftsräume und Vorschriften zur Haussicherheit. Bei der Hausordnung ist es von besonderer Wichtigkeit, ob die Hausordnung in den Mietvertrag eingebunden ist, oder nicht. Im folgenden Artikel finden Sie Informationen rund um die Hausordnung sowie ein Hausordnung Muster. Das Hausordnung Muster kann einfach modifiziert und auf spezielle Anforderungen angepasst werden.

Anordnungen in der Hausordnung und der Mietvertrag

Hausordnung (© magele-picture / fotolia.com)
Hausordnung (© magele-picture / fotolia.com)
Die Anordnungen in einer Hausordnung dürfen das, was im Mietvertrag geregelt ist, nicht überschreiten. So ist beispielsweise das Schneeräumen im Winter oder auch die Reinigung des Treppenhauses, so sie in der Hausordnung als Anweisung zu finden sind, nur dann von Bedeutung, wenn die Hausordnung auch tatsächlich einen Teil des Mietvertrages darstellt. Wichtig ist es zu wissen, dass eine Hausordnung nicht die Einschränkung des Mieters in seinem Persönlichkeitsrecht zur Folge haben darf. So sind etliche Verbote nichtig, denn sie haben in einer Hausordnung nichts zu suchen. Dazu gehörten beispielsweise ein Fahrstuhlbenutzungsverbot während der Nacht, ein Besuchsverbot oder ein etwaiges Übernachtungsverbot für Besucher. Weiter hat eine Anweisung, Kinder müssten während der Ruhezeiten still sein, keinerlei Auswirkung. Auch die Zimmertemperatur, die der Mieter wählt, bleibt ihm überlassen. Der Vermieter hat keineswegs das Recht, die Wohnung des Mieters, wann immer ihm danach ist, zu kontrollieren oder zu betreten.

Die Verbindlichkeit der Hausordnungen

Die allerbeste Hausordnung wird nutzlos sein, wenn der Mieter sie nicht befolgen muss. Darum ist es wichtig für den Vermieter gewisse Vorschriften, die sich dann in der Hausordnung widerspiegeln, in den Mietvertrag zu integrieren. Die wird nach dem § 305 BGB geregelt. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach dieser Rechtsprechung nur dann Bestandteil einer Vertragslegung, wenn an einem geeigneten Ort auf sie hingewiesen wird, es also die Möglichkeit gibt, den Inhalt zur Kenntnis zu nehmen und die Regelung von beiden Parteien akzeptiert wird. Eine Hausordnung ist nach gesetzlicher Definition Teil der Allgemeinen Geschäftsbedingungen [LG Köln, Urteil vom 25. 07.2013 – 1 S 201/12]. Wenn eine Hausordnung lediglich im Flur hängt, ist diese nur bindend, wenn im Mietvertrag auf sie hingewiesen wird.

Fachanwalt.de-Tipp für Vermieter:
Vermieter sollten sich die Hausordnung stets gesondert unterschreiben lassen! Nur wenn die Hausordnung separat unterschrieben wird, ist die Kenntnisnahme ohne Zweifel zu belegen.

Nichtige Klausel

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, in der es heißt „Die anliegende Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrages“, oder aber auch „Vorstehender Vertrag sowie die beigefügte Hausordnung wird nach genauer Durchsicht hiermit vorbehaltlos anerkannt“ wird das nach dem Klauselverbot gemäß § 309 Nr.12b BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches nichtig und unwirksam sein. Dies nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes 15.05.1991–VIII ZR 38/90. Diese Klausel würde die Beweislast des Mieters bezüglich der Einbeziehungsvoraussetzungen nach § 305 BGB zu seinem Nachteil verändern.

Dies darf nicht in der Hausordnung geregelt sein

Grundsätzlich darf die Hausordnung nicht gegen das geltende Gesetz verstoßen, das Persönlichkeitsrecht des Mieters steht im Vordergrund. Tierhaltung darf nicht grundsätzlich untersagt werden, auch das Musizieren kann nicht uneingeschränkt verboten werden. Ebenso ist unzulässig ein Besuchs- oder Übernachtungsverbot, das Verbot von Kinderlärm, die Vorschrift in der Wohnung eine bestimmte Temperatur zu halten. Ein Dusch- oder Badeverbot ist irrelevant. Eben so wenig darf der Vermieter das Abstellen von Kinderwagen im Flur verbieten, herkömmliche Wohngeräusche sind von den Parteien hinzunehmen. Und dazu zählt nach dem Urteil des Oberlandesgerichtes Köln Az.: 16 Wx 165/00 auch die Waschmaschine, die am Sonntag betrieben wird. Die Nachtruhe aber ist einzuhalten [Landgericht Frankfurt, Az.: 2/25 O 359/89].

„Unerwartete“ bzw. „überraschende“ Klauseln in der Hausordnung sind nichtig

prüfen, genau hinsehen (© Wellnhofer Designs / fotolia.com)
prüfen, genau hinsehen (© Wellnhofer Designs / fotolia.com)
Enthält die Hausordnung Klauseln, die „überraschend“ sind, sind Klauseln zu finden, die etwas „Unerwartetes“ enthalten, dann sind diese Regelungen nichtig, sie werden nicht Vertragsbestandteil. Als Beispiel zu nennen ist die Klausel in der Hausordnung, dass das Aufstellen einer Waschmaschine in der Mietwohnung verboten ist. Hierzu urteilte das Landgericht Düsseldorf [LG Düsseldorf, 21 T 38/08, 18.4.2008] wie folgt:

„ … ein in der Hausordnung enthaltenes Verbot des Aufstellens von Waschmaschinen, Geschirrspülern und anderen gebräuchlichen Haushaltsgeräten in der Wohnung, soweit diese fachgerecht betrieben und aufgestellt werden, (ist) in einer Hausordnung ebenso unzulässig, wie in einem Formularvertrag (Kossmann, aaO, Rdnr. 8), weil hierdurch der gesetzlich und mietvertraglich zulässige Gebrauch der Mietsache wesentlich eingeschränkt wird.“

Dürfen Vermieter die Hausordnung ändern?

Ist eine Hausordnung Bestandteil eines Mietvertrages, dann kann diese nicht einfach geändert werden. Es ist dem Vermieter nicht gestattet, diese einseitig zu ändern. Vielmehr bedarf es der Zustimmung der Mieter. Sollte die Hausordnung kein Bestandteil des Mietvertrages sein, dann darf der Vermieter neue Regeln aufstellen. Rechtlich wirksam sind jedoch dann nur die Regelungen, die nötig sind, um die Ordnung innerhalb der Hausgemeinschaft zu erhalten, Regeln, die den Mieter zu einem pfleglichen und sachgemäßen Umgang mit der Mietsache verpflichten. Zusätzliche neue Verpflichtungen wie Streupflichten oder Schneeräumen oder auch eine Treppenhausreinigung dürfen dem Mieter nicht einfach über eine neu erstellte Hausordnung auferlegt werden. Beachtet werden muss in jedem Fall der Gleichheitsgrundsatz. Was einem Mieter erlaubt ist, darf einem anderen nicht verboten sein [LG Freiburg, WuM 1993, 120]. Die Hausordnung muss für alle Mieter in gleichem Maße gelten!

Was passiert, wenn Mieter gegen die Hausordnung verstoßen?

Grundsätzlich wird einem Mieter die Mietsache zum ordnungsgemäßen Gebrauch überlassen. Verstößt ein Mieter gegen die Hausordnung, dann ist es Sache des Vermieters zu handeln und etwas dagegen zu tun. Handelt der Vermieter nicht, dann können andere Mieter durchaus die Miete mindern. Hat der Vermieter auf den Verstoß z.B. durch eine Abmahnung hingewiesen und der Vermieter ändert sein Verhalten nicht, kann eine Kündigung des Mietvertrages die Folge sein. Im allerschlimmsten Fall ist sogar eine fristlose Kündigung möglich. Allerdings ist schon eine ordentliche Kündigung aufgrund eines Verstoßes gegen die Hausordnung in den seltensten Fällen möglich. Diese wird nur dann greifen, wenn der Mieter in kurzer Zeit mehrmals Verstöße begangen hat. Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages lässt sich nur dann durchsetzen, wenn das Verhalten des Mieters für die anderen Mieter nicht zumutbar ist.

Hausordnung Muster für Mehrfamilienhaus / Mietwohnung

Im Folgenden finden Sie ein Hausordnung Muster. Sie können das Hausordnung Muster für Ihr eigenes Mehrfamilienhaus / Mietwohnung nutzen und einfach Ihren Anforderungen anpassen.

Hausordnung

Hausordnung und Mietrecht (© blende11.photo / fotolia.com)
Hausordnung und Mietrecht (© blende11.photo / fotolia.com)
Unsere Hausordnung bestimmt das Zusammenleben aller Mitbewohner unter einem Dach. Hier finden sich Rechte und Pflichten. Sie hat für alle Bewohner Geltung. Die Bewohner unseres Hauses werden also gebeten, aufeinander Rücksicht zu nehmen.

  • 1. Lärm
     - Unnötiger Lärm im Hof und auf dem Grundstück, im Haus, in der Wohnung ist, besonders in der Zeit von 13.00 bis 15.00 Uhr sowie zwischen 22.00 Uhr und 6.00 Uhr, zu vermeiden. Wiedergabegeräte, Fernseher, CD-Player und so weiter dürfen mit Zimmerlautstärke laufen.
    - Feiern sollten allen Mitbewohner rechtzeitig mitgeteilt werden.
    - Musizieren ist von 13.00 bis 15.00 Uhr und von 19.00 Uhr bis 8.00 Uhr verboten. Sonst beschränkt sich die Zeit, in der musiziert werden darf, auf 2 Stunden täglich. 
  • 2. Kinder
    - Kindern dürfen auf den für sie vorgesehenen Arealen spielen.
    - Nicht spielen dürfen sie in der Tiefgarage, im Keller und ähnlichen Gemeinschaftseinrichtungen.
    - Weiter dürfen sie auf der zum Haus gehörenden Wiese spielen, Planschbecken und Zelte aufbauen. Dies darf die Anwohner nicht unzumutbar belästigen.
    - Die Aufgabe der Eltern ist die Sauberhaltung des Sandkastens und des Spielplatzes.
    - Die Eltern beziehungsweise die Kinder haben benutztes Spielzeug nach Ende des Spielens wegzuräumen.
    - Auch Freunde und Freundinnen der Kinder dürfen auf den Spielplätzen spielen.
  • 3. Sicherheit
    - Hoftüren, Kellereingänge und Haustüren haben von 22.00 bis 6.00 Uhr versperrt zu sein.
    - Flure und Treppen, Hofeingänge und Hauseingänge sind Fluchtwege. Sie sind immer freizuhalten.
    - Abstellen von Rollstühlen, Kinderwägen, Gehhilfen ist erlaubt, es dürfen jedoch keine Fluchtwege versperrt werden, andere Mitbewohner dürfen nicht unzumutbar behindert werden.
    - Das Grillen mit Holzkohle ist auf den Balkonen verboten. Zum Grillen gibt es einen Bereich in der Nähe des Hauses.
    - Es dürfen in Keller, Dachboden keine leicht entzündlichen, feuergefährlichen oder Geruch verursachenden Stoffe gelagert werden.
    - Bei Mängeln an den Gas- und Wasserleitungen ist sofort der Vermieter sowie das Versorgungsunternehmen zu informieren. Bei Gasgeruch in einem Bereich, darf dieser keinesfalls mit offenem Licht betreten werden. Keine elektrischen Schalter betätigen! Fenster öffnen, Hauptabsperrhahn sofort schließen.
    - Treppenhaus-, Speicher-, Dach- und Kellerfenster sind in der kalten Jahreszeit und bei Unwetter zu schließen.
  • 4. Reinigung
    - Haus und Grundstück sind sauber zu halten.
    - Nach dem ausgehängten Reinigungsplan haben die Mieter Zugangswege außerhalb des Hauses Flure, Fenster, Dachbodenräume, Treppen, den Hof und den Platz der Müllbehälter sowie den Bürgersteig vor dem Haus zu reinigen.
    - Der Müll darf nur in die entsprechenden Mülltonnen entsorgt werden. Es gilt strikte Mülltrennung. Sondermüll und Sperrgut sind nach der Satzung der Gemeinde zu entsorgen.
    - Blumenbretter und Blumenkästen müssen sicher angebracht sein. Beim Gießen ist darauf zu achten, dass keine Schäden an der Hauswand entstehen, das Wasser nicht auf den Bereich anderer Mieter tropft.
  • 5. Lüften
  • Die Wohnung ist auch im Winter zu lüften. Hier genügt kurzes Öffnen der Fenster.
  • 6. Fahrzeuge
    - Das Abstellen von Kfz auf den Grünflächen, den Gehwegen, dem Hof ist verboten. Es darf auf dem Grundstück weder gewaschen noch Reparaturen oder Ölwechsel durchgeführt werden.
    - Es ist grundsätzlich Schrittgeschwindigkeit einzuhalten.
    - Das Abstellen von Fahrrädern ist lediglich im Fahrradkeller sowie auf den dafür vorgesehenen Flächen erlaubt.
  • 7. Haustiere
    -
    Haustiere dürfen sich nicht ohne Aufsicht in Gemeinschaftseinrichtungen, im Treppenhaus oder den Außenanlagen, Spielplätzen aufhalten. Fäkalien sind umgehend zu entfernen.
Rechtlicher Hinweis zu den Vorlagen: Bei dem kostenlosen Muster handelt es sich um ein unverbindliches Muster aus unserem Magazin. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Vorlage wird keine Gewähr übernommen. Es ist nicht auszuschließen, dass die abrufbaren Muster nicht den zurzeit gültigen Gesetzen oder der aktuellen Rechtsprechung genügen. Die Nutzung erfolgt daher auf eigene Gefahr. Das unverbindliche Muster muss vor der Verwendung durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater individuell überprüft und dem Einzelfall angepasst werden.

•    Deutscher Mieterbund - Hausordnung
•    Das darf die Hausordnung im Mietshaus regeln




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