Gewerbemietrecht Mieterhöhung

Fragen oder Probleme die Mieterhöhung betreffend, gibt es nicht nur bei der Wohnraummiete, sondern auch im Gewerbemietrecht. Ein wichtiger Unterschied zur Wohnraummiete liegt dabei darin, dass die dort geltenden gesetzlichen Regelungen, was einen zulässigen Mietpreis und Mieterhöhungen angeht, auf das Gewerbemietrecht nicht anwendbar sind. Theoretisch könnten Gewerbemieten also ins Unermessliche steigen. Was sowohl Mieter als auch Vermieter dennoch beachten sollten, soll hier kurz erklärt werden.

Miethöhe frei vereinbar

Mietrecht (© mk-photo / fotolia.com)
Mietrecht (© mk-photo / fotolia.com)
Der Mieter eines Wohnraums wird dahingehend geschützt, dass der Vermieter nur unter gesetzlich festgelegten Voraussetzungen eine Mieterhöhung umsetzen kann. Im Gewerbemietrecht ist dies anders. Hier richtet sich die Miethöhe nach der freien Vereinbarung der Parteien. Und an diese getroffene Vereinbarung sind dann auch beide Seiten gebunden. Der Vermieter kann also nicht einfach an den Mieter herantreten und eine Mieterhöhung verlangen. Dennoch ist natürlich auch im Gewerbemietrecht eine Mieterhöhung nicht vollkommen ausgeschlossen.

Gewerbemietrecht zeichnet sich durch Vertragsfreiheit aus

Durch die Regelungen des Mietrechts im BGB sollen vornehmlich Wohnungsmieter geschützt werden, um sie keinen willkürlichen Maßnahmen des Vermieters auszusetzen. Denn die Gerichte gehen davon aus, dass sich der Mieter üblicherweise in einer sozial schwächeren Position befindet als der Vermieter. Dieses soziale Schutzbedürfnis ist jedoch bei der Vermietung von Gewerberäumen nicht gegeben. Es obliegt den Parteien, mietvertragliche Regelungen individuell festzulegen. Daher genießen die Parteien hier eine besondere Vertragsfreiheit.

Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung wünscht

Möchte der Vermieter von Gewerberäumen nun eine Mieterhöhung durchsetzen, ist dies unter vier Voraussetzungen möglich. Es genügt, wenn eine der Voraussetzungen erfüllt ist.

  • In Abänderung des bestehenden Mietvertrages wird von Mieter und Vermieter eine entsprechende Abrede über die Erhöhung getroffen.
  • Im Mietvertrag ist ein Änderungs- oder Erhöhungsvorbehalt zu finden. Hier geht beispielsweise eine Anpassungsklausel für Index- oder Staffelmiete.
  • Der Vermieter spricht eine Änderungskündigung aus.
  • Es besteht eine Mietpreisanpassungsklausel.
Fachanwalt.de-Tipp:
Im Gewerbemietrecht ist es durchaus möglich, eine Änderungskündigung vorzunehmen, um eine Mieterhöhung durchzusetzen. Dafür muss ein unbefristeter Mietvertrag vorliegen, für den eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann. Gleichzeitig mit der Kündigung legt der Vermieter einen modifizierten Mietvertrag mit erhöhtem Mietpreis vor. Änderungskündigungen sind jedoch nicht bei befristeten Mietverträgen möglich.

Sind Preisklauseln zulässig?

prüfen, genau hinsehen (© Wellnhofer Designs / fotolia.com)
prüfen, genau hinsehen (© Wellnhofer Designs / fotolia.com)
Preisklauseln
, auch als Wertsicherungsklauseln bekannt, findet man häufig in Mietverträgen über Gewerberäume. Sie sind üblicherweise zulässig und gehören zu den gängigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Preisklauseln werden aufgrund der Inflation in den Mietvertrag aufgenommen. Der Vermieter möchte mit Hilfe entsprechender Klauseln eine automatische Anpassung an die Inflation vornehmen. So soll diese ausgeglichen werden und es wird dazu beigetragen, dass die Miete als Geldforderung auch langfristig gesehen stabil bleibt.

Es gibt die Mietgleitklausel, die als echte Preisklausel verstanden wird und zu einer automatischen Anpassung der Miete führt. Der Vermieter hat dann keinen Ermessensspielraum, bei dem er die veränderten Lebenshaltungskosten berücksichtigen kann. Bei Mietverträgen über Gewerberäume ist es üblich, sich auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland oder auf den Index der Einzelhandelspreise zu beziehen.

In der Praxis gibt es auch sogenannte unechte Preisklauseln. Hierzu gehört zum einen die Leistungsvorbehaltsklausel. Hier können beide Parteien nach einem bestimmten Zeitraum über eine Anpassung der Miete verhandeln. Ebenso ist es möglich, dass dem Vermieter ein Ermessensspielraum gebilligt wird, so dass er die Miethöhe nach Billigkeitsgrundsätzen festsetzen kann. Dann gibt es noch die Spannungsklausel als unechte Preisklausel. Hier setzt man im Wesentlichen gleichartige oder zumindest vergleichbare Güter oder Leistungen zueinander ins Verhältnis. Um einen so gewonnenen Prozentsatz kann sich dann die Miete erhöhen.

Was versteht man unter einer Umsatzmiete?

Bei einer Umsatzmiete wird die Miethöhe vom Jahresumsatz des Mieters abhängig gemacht. Sollte der Umsatz also sinken, wird auch die Miete weniger. Im Gegensatz steigt der Mietzins, wenn sich auch der Umsatz des Mieters erhöht. Damit der Vermieter jedoch nicht gänzlich das Geschäftsrisiko des Mieters mittragen muss, gibt es eine Mindestmiete, die festgelegt wird. Dieser Betrag ist also immer mindestens zu entrichten, unabhängig davon, wie die Geschäfte für den Mieter laufen.

Staffelmiete ist im Gewerbemietrecht zulässig

Im Wohnraummietrecht gelten für die Staffelmiete Einschränkungen. Diese sind jedoch laut Gericht nicht auf das Gewerbemietrecht übertragbar. Durch eine Staffelmiete kann also im Vorfeld festgelegt werden, in welchem Zeitraum sich die Miete erhöht und ob dies prozentual oder durch einen Festbetrag geschieht.

Gewerberäume wurden modernisiert – droht eine Mieterhöhung?

Bei der Vermietung von Wohnräumen genügt nach einer Modernisierung eine einseitige Erklärung des Vermieters, um die Miete zu erhöhen. Bei der Vermietung von Gewerberäumen gestaltet sich dies etwas anders. Soll nach Modernisierungsmaßnahmen eine Erhöhung des Mietzinses erfolgen, muss eine solche Erhöhung vertraglich vereinbart sein. Es ist aber auch möglich, dass sich beide Parteien darauf einigen, die Regelungen des § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen) in den Gewerbemietvertrag einzubeziehen. Hierfür muss aber eine Individualvereinbarung in den Mietvertrag aufgenommen werden.

Mietvertrag mit oder ohne Klausel

Mietvertrag (© scatterly / fotolia.com)
Mietvertrag (© scatterly / fotolia.com)
Im Gewerbemietrecht werden Mietverträge meist für eine längere Zeit abgeschlossen. In der Praxis werden nicht selten Klauseln in den Mietvertrag aufgenommen, die erlauben, innerhalb der Vertragslaufzeit eine Mietänderung vorzunehmen. Wenn der Mietvertrag nicht über entsprechende Klauseln verfügt, kann der Vermieter nicht gegen den Willen des Mieters die Miethöhe ändern. Als Grund zur Forderung einer Mieterhöhung kann hier auch nicht die sinkende Kaufkraft des Geldes als Wegfall der Geschäftsgrundlage genannt werden.

Vor Vertragsabschluss beraten lassen

Der große Gestaltungsspielraum bei Mietverträgen über Gewerberäume macht es notwendig, dass man sich zunächst einmal beraten lässt, bevor man einen vorgefertigten Vertragsentwurf unterzeichnet. Dies gilt sowohl für Mieter als auch Vermieter. Denn insbesondere im Gewerbemietrecht ist es in aller Regel so, dass Mietverträge langfristig geschlossen werden und sie Teil der wirtschaftlichen Existenzgrundlage beider Parteien werden. Daher kommt es hier immer auf jede Formulierung an. Um eine fachkundige Beratung kommen beide Parteien daher nicht herum, um später keine unangenehmen Überraschungen zu erleben oder nicht zu wissen, wie sie gewünschte Ansprüche wie etwa eine Mieterhöhung durchsetzen können.

Zusammenfassung:

  • Die Miethöhe kann im Gewerbemietrecht frei von den Parteien vereinbart werden.
  • Eine einmal getroffene Vereinbarung ist bindend.
  • Der Vermieter kann nicht durch eine einseitige Erklärung eine Mieterhöhung erzielen.
  • Ebenfalls kann er nicht verlangen, dass der Mieter der Mieterhöhung zustimmt.
  • Der Vermieter hat verschiedene Möglichkeiten, eine Mieterhöhung zu erreichen. Als Beispiele dienen hier die Änderungskündigung, die Mietpreisanpassungsklausel oder ein Änderungs- oder Erhöhungsvorbehalt.



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