Staffelmietvertrag - Laufzeit, Mieterhöhung und Kündigung

Der Staffelmietvertrag beinhaltet eine vorher festgelegte, jährliche Erhöhung des Mietpreises. Möchte sich ein Vermieter die recht umständliche Prozedur der regulären Mieterhöhung sparen, kann er, auch in einem laufenden Vertrag, mit dem Mieter einen Staffelmietvertrag vereinbaren. In einem Staffelmietvertrag wird die Höhe der monatlichen Kaltmiete für jedes Jahr festgelegt, sie steigt also in vorher bestimmten Zyklen ganz automatisch. Ein Mietverhältnis mit einem Staffelmietvertrag wird weitere, anderweitige Mieterhöhungen aufgrund eines gestiegenen Lebensstandardindex, einer gestiegenen Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel oder nach einer Modernisierung vollkommen ausschließen.

Was ist beim Staffelmietvertrag zu beachten?

Mietvertrag (© scatterly / fotolia.com)
Mietvertrag (© scatterly / fotolia.com)
Der Staffelmietvertrag bietet dem Vermieter die Möglichkeit, bei Mieterhöhungen das umständliche Vergleichsmietverfahren zu umgehen. Eine schriftliche Vereinbarung legt fest, wann die Miete um wie viel erhöht wird. Dabei ist es zwingend vorgeschrieben, dass zwischen den einzelnen Mieterhöhungen zumindest ein Jahr liegt. Einige weitere formale gesetzliche Regelungen sind unbedingt zu befolgen, andernfalls könnte der Staffelmietvertrag ungültig sein, und der Mieter hat dann lediglich den zuerst vereinbarten Mietpreis zu bezahlen. Die neue, erhöhte Monatsmiete beziehungsweise der Betrag, um den sich die Miete erhöhen soll, muss in Euro angegeben sein. Eine Kombination von prozentualer Mietsteigerung und einem absoluten Betrag ist nicht statthaft, und damit wäre der Vertrag als Staffelvertrag unwirksam, während er als Mietvertrag weiter besteht. Ein Staffelmietvertrag schließt anderweitige Mieterhöhungen, in der Zeit, in der der Vertrag Gültigkeit hat, grundsätzlich aus. Es ist dem Vermieter jedoch möglich, dies müsste im Mietvertrag vereinbart sein, eine Steigerung der Betriebskosten auf den Mieter, den Mietpreis, umzulegen. Auch für vom Vermieter, egal in welchem Umfang durchgeführte Modernisierungen kann kein Aufpreis auf die Miete verlangt werden. Ein vereinbarter Kündigungsverzicht seitens des Mieters darf grundsätzlich allerhöchstens für vier Jahre vereinbart werden. Die Vertragsgestaltung kann im Übrigen flexibel gestaltet sein. So ist es beispielsweise möglich, einen Vertrag abzuschließen, der auf ungewisse Zeit läuft, jedoch für die ersten drei Jahre eine gestaffelte Mietpreiserhöhung beinhaltet. Ein Staffelmietvertrag ist mit diversen Laufzeiten möglich. Die einzelnen Staffelungen können unterschiedlich hoch angesetzt sein.

Der einseitige Kündigungsausschluss im Staffelvertrag

Ein solcher einseitiger Kündigungsausschluss ist in herkömmlichen Mietverträgen, also außerhalb eines Staffelmietvertrages, nicht möglich. Dies unterstreicht der § 307 Abs.1 S.1 BGB. Der Gesetzgeber befindet den einseitigen Kündigungsausschluss hier als unangemessene Benachteiligung des Mieters. Es kann also in herkömmlichen Mietverträgen keinen einseitigen Kündigungsverzicht geben. Die Zeitspanne, für welche die Vereinbarung hätte gelten sollen, spielt dabei keine Rolle. Wird dieser sogenannte „einseitig formularmäßige Kündigungsverzicht“ jedoch in Verbindung mit einem Staffelmietvertrag vereinbart, ist er, nach einem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 23. 11. 2005 – VIII ZR 154/04 durchaus wirksam und gesetzeskonform. Die Vereinbarung zum Kündigungsverzicht darf hier jedoch 4 Jahre nicht überschreiten, so sie denn einseitig beim Mieter liegt.

Fachanwalt.de-Tipp:
Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist gem. § 557a Abs. 3 BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

Zweiseitiger Kündigungsverzicht außerhalb des Staffelmietvertrages

Der zweiseitige Kündigungsverzicht, also die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, nicht zu kündigen, ist gesetzlich statthaft, wenn er in seiner Dauer nicht die Grenze von vier Jahren überschreitet. Nach dem Beschluss des Bundesgerichtshofes BGH MK 05, 91, Abruf-Nummer 051268, ist ein Kündigungsverzicht unwirksam, wenn er für länger als vier Jahre angelegt ist. Nach dem Urteil des BGH MK 07, 123, Abruf-Nummer 071512 und dem § 550 S 1 BGB muss die Kündigungsverzichtserklärung als auch der gesamte Mietvertrag in Schriftform vorliegen, die Unterschrift beider Parteien ist zwingend notwendig.

Individualvereinbarung im Staffelmietvertrag

Eine individuelle vertragliche Vereinbarung ist eine weitere Möglichkeit, einen Kündigungsverzicht festzulegen. Hier zeigt sich die Rechtsprechung weniger differenziert als beim formularmäßigen Verzicht auf Kündigung. Der Bundesgerichtshof entschied mit dem Urteil VIII ZR 81/03- vom 22. Dezember 2003, dass ein individualvertraglich geregelter, einseitiger Kündigungsverzicht außerhalb eines Staffelvertrages, der zu Lasten des Wohnungsmieters ginge, statthaft wäre, würde er die Dauer von fünf Jahren nicht überschreiten. Handelt es sich um eine beidseitige Vereinbarung in einem Formularvertrag, spielt diese Obergrenze keine Rolle mehr. Ein Staffelmietvertrag in Verbindung mit einem ein oder beidseitigen Kündigungsausschluss hat jedoch, auch wenn es sich um eine Individualvereinbarung handelt, trotzdem die Obergrenze von vier Jahren, beginnend mit dem Abschluss des Staffelmietvertrages.

Fachanwalt.de-Tipp:
Dies wurde beschlossen in einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14. 6. 2006 – VIII ZR 257/04.

Vorteile des Staffelmietvertrages

 Geld 956 (© K.-U. Häßler / fotolia.com)
Geld 956 (© K.-U. Häßler / fotolia.com)
Auch wenn es auf den ersten Blick nicht so erscheinen mag, ein Staffelmietvertrag hat auch Vorteile. Es gibt z.B. keine bösen Überraschungen mehr, was Mietpreiserhöhungen anbelangt. Selbst wenn der Vermieter modernisiert, die Vergleichsmieten eklatant ansteigen, es besteht keine Möglichkeit für ihn, die Kosten auf den Mieter umzulegen. Lediglich die Betriebskosten können steigen.

Nachteile des Staffelmietvertrages

Allerdings bringt ein Staffelmietvertrag auch Nachteile mit sich. Der Mieter hat keine Möglichkeit, auf die Mieterhöhung einzuwirken, auch wenn sie bereits über dem üblichen Preisniveau liegt. Lediglich das WirtschaftsstrafG mit seinem § 5 zur Mietpreisüberhöhung kann hier noch Einhalt gebieten, die Erhöhung wird gedeckelt, wenn sie mehr als 20 Prozent über dem Vergleichsniveau liegt. Liegt sie mehr als 50 Prozent darüber, riskiert der Vermieter eine Anzeige und Verurteilung aufgrund eines Wirtschaftsverbrechens. Während wegen der 2 Monatsfrist für den Mieter im Formularvertrag die Miete nur alle 15 Monate erhöht werden kann, sind es bei der Staffelmiete lediglich 12 Monate. Der Mieter könnte, um die Wohnung zu erhalten, genötigt sein, einen einseitigen Kündigungsverzicht für höchstens vier Jahre zu unterschreiben. Das bedeutet, sollte der Mieter früher ausziehen wollen, dass die gesamte Summe des Mietzinses mit dem Zeitpunkt des Auszuges fällig wäre.

Zusammenfassung

  • Ein beidseitiger Kündigungsverzicht in Formular Mietverträgen darf maximal über vier Jahre gehen. Die Frist beginnt mit Vertragsabschluss und muss so gestaltet sein, dass eine Kündigung zum Ende der vier Jahre möglich ist.
  • Ein einseitiger Kündigungsverzicht in einem Formularmietvertrag, zu Lasten des jeweiligen Mieters, bedingt die Vereinbarung einer Staffelmiete. Dieser Kündigungsverzicht darf vier Jahre nicht überschreiten.
  • Wird diese Frist in einem Formularvertrag überschritten, ist die komplette Kündigungsklausel unwirksam. Bei Staffelmietverträgen wird nur der beanstandete Teil korrigiert bzw. nichtig.
  • Eine Individualvereinbarung bietet die Möglichkeit der Einrichtung einer Kündigungsvereinbarung einseitig zu Lasten des Mieters über einen Zeitraum von 5 Jahren. Ist die Vereinbarung zweiseitig, dann kann die Laufzeit bis zu 10 Jahre betragen.
  • Ein Kündigungsausschluss in Staffelmietverträgen kann, egal ob ein- oder zweiseitig, immer nur über 4 Jahre laufen.
  • Dauert der Kündigungsverzicht länger als ein Jahr, ist, wie beim Mietvertrag, die Schriftform gesetzliche Vorschrift.

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