Staffelmietvertrag - Laufzeit, Mieterhöhung und Kündigung

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 26. November 2024

Der Staffelmietvertrag beinhaltet eine vorher festgelegte, jährliche Erhöhung des Mietpreises. Möchte sich ein Vermieter die recht umständliche Prozedur der regulären Mieterhöhung sparen, kann er, auch in einem laufenden Vertrag, mit dem Mieter einen Staffelmietvertrag vereinbaren. In einem Staffelmietvertrag wird die Höhe der monatlichen Kaltmiete für jedes Jahr festgelegt, sie steigt also in vorher bestimmten Zyklen ganz automatisch. Ein Mietverhältnis mit einem Staffelmietvertrag wird weitere, anderweitige Mieterhöhungen aufgrund eines gestiegenen Lebensstandardindex, einer gestiegenen Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel oder nach einer Modernisierung vollkommen ausschließen.

Was ist beim Staffelmietvertrag zu beachten?

Mietvertrag (© scatterly / fotolia.com)
Mietvertrag (© scatterly / fotolia.com)
Der Staffelmietvertrag bietet dem Vermieter die Möglichkeit, bei Mieterhöhungen das umständliche Vergleichsmietverfahren zu umgehen. Eine schriftliche Vereinbarung legt fest, wann die Miete um wie viel erhöht wird. Dabei ist es zwingend vorgeschrieben, dass zwischen den einzelnen Mieterhöhungen zumindest ein Jahr liegt. Einige weitere formale gesetzliche Regelungen sind unbedingt zu befolgen, andernfalls könnte der Staffelmietvertrag ungültig sein, und der Mieter hat dann lediglich den zuerst vereinbarten Mietpreis zu bezahlen. Ein Staffelmietvertrag schließt anderweitige Mieterhöhungen, in der Zeit, in der der Vertrag Gültigkeit hat, grundsätzlich aus. Es ist dem Vermieter jedoch möglich - dies müsste im Mietvertrag vereinbart sein - eine Steigerung der Betriebskosten auf den Mieter, den Mietpreis, umzulegen. Auch für vom Vermieter, egal in welchem Umfang durchgeführte Modernisierungen kann kein Aufpreis auf die Miete verlangt werden. Ein vereinbarter Kündigungsverzicht seitens des Mieters darf grundsätzlich maximal für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung vereinbart werden. Die Vertragsgestaltung kann im Übrigen flexibel gestaltet sein. So ist es beispielsweise möglich, einen Vertrag abzuschließen, der auf ungewisse Zeit läuft, jedoch für die ersten drei Jahre eine gestaffelte Mietpreiserhöhung beinhaltet. Ein Staffelmietvertrag ist mit diversen Laufzeiten möglich. Die einzelnen Staffelungen können unterschiedlich hoch angesetzt sein.

Der einseitige Kündigungsausschluss im Staffelvertrag

Ein einseitiger Kündigungsausschluss zum Nachteil eines Mieters ist in herkömmlichen Mietverträgen - also außerhalb eines Staffelmietvertrages - nicht möglich. Der Gesetzgeber befindet den einseitigen Kündigungsausschluss als unangemessene Benachteiligung des Mieters. Es kann also in herkömmlichen Mietverträgen keinen einseitigen Kündigungsverzicht geben. Die Zeitspanne, für welche die Vereinbarung hätte gelten sollen, spielt dabei keine Rolle. Wird dieser sogenannte „einseitig formularmäßige Kündigungsverzicht“ jedoch in Verbindung mit einem Staffelmietvertrag vereinbart, ist er, nach einem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 23. 11. 2005 – VIII ZR 154/04 durchaus wirksam und gesetzeskonform. Die Vereinbarung zum Kündigungsverzicht darf hier jedoch 4 Jahre nicht überschreiten, so sie denn einseitig beim Mieter liegt.

Fachanwalt.de-Tipp:
Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist gem. § 557a Abs. 3 BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

Zweiseitiger Kündigungsverzicht außerhalb des Staffelmietvertrages

Der zweiseitige Kündigungsverzicht, also die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter für einen bestimmten Zeitraum nicht zu kündigen, ist gesetzlich statthaft, wenn er in seiner Dauer nicht die Grenze von vier Jahren überschreitet.

Individualvereinbarung im Staffelmietvertrag

Eine individuelle vertragliche Vereinbarung ist eine weitere Möglichkeit, einen Kündigungsverzicht festzulegen. Hier zeigt sich die Rechtsprechung weniger differenziert als beim formularmäßigen Verzicht auf Kündigung. Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 22.12.2003, Az. VIII ZR 81/03, dass ein individualvertraglich geregelter, einseitiger Kündigungsverzicht außerhalb eines Staffelvertrages, der zu Lasten des Wohnungsmieters ginge, statthaft wäre, würde er die Dauer von fünf Jahren nicht überschreiten. Handelt es sich um eine beidseitige Vereinbarung in einem Formularvertrag, spielt diese Obergrenze keine Rolle mehr. Ein Staffelmietvertrag in Verbindung mit einem ein oder beidseitigen Kündigungsausschluss hat jedoch, auch wenn es sich um eine Individualvereinbarung handelt, trotzdem die Obergrenze von vier Jahren, beginnend mit dem Abschluss des Staffelmietvertrages.

Vorteile des Staffelmietvertrages

 Geld 956 (© K.-U. Häßler / fotolia.com)
Geld 956 (© K.-U. Häßler / fotolia.com)
Auch wenn es auf den ersten Blick nicht so erscheinen mag, ein Staffelmietvertrag hat auch Vorteile. Es gibt z.B. keine bösen Überraschungen mehr, was Mietpreiserhöhungen anbelangt. Selbst wenn der Vermieter modernisiert, die Vergleichsmieten eklatant ansteigen, es besteht keine Möglichkeit für ihn, die Kosten auf den Mieter umzulegen. Lediglich die Betriebskosten können steigen.

Nachteile des Staffelmietvertrages

Allerdings bringt ein Staffelmietvertrag auch Nachteile mit sich. Der Mieter hat keine Möglichkeit, auf die Mieterhöhung einzuwirken, auch wenn sie bereits über dem üblichen Preisniveau liegt. Lediglich das WirtschaftsstrafG mit seinem § 5 zur Mietpreisüberhöhung kann hier noch Einhalt gebieten, so dass die Erhöhung gedeckelt wird, wenn sie mehr als 20 Prozent über dem Vergleichsniveau liegt.

FAQ zum Thema Staffelmietvertrag

Was ist ein Staffelmietvertrag und welche Vorteile bietet er?

Ein Staffelmietvertrag ist eine spezielle Form des Mietvertrags, bei dem die Miete in festgelegten Zeitabständen automatisch erhöht wird. Dies geschieht durch eine im Mietvertrag festgelegte Staffelung der Mietzahlungen. Die Vorteile eines Staffelmietvertrags liegen sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter auf der Hand.

Für den Vermieter ergeben sich folgende Vorteile:

  • Sicherheit: Durch die festgelegten Mietsteigerungen kann der Vermieter besser planen und verlässliche Einnahmen erwarten.
  • Zeitersparnis: Da die Mieterhöhungen automatisch erfolgen, entfällt die Notwendigkeit, regelmäßig eine Mieterhöhung zu verhandeln oder durchzusetzen.
  • Rechtssicherheit: Staffelmietverträge bieten eine rechtssichere Grundlage für Mietsteigerungen, da sie bereits im Mietvertrag verankert sind (§ 557a BGB).

Für den Mieter ergeben sich folgende Vorteile:

  • Transparenz: Die künftigen Mieterhöhungen sind bereits bei Vertragsabschluss bekannt, wodurch der Mieter besser planen kann.
  • Sicherheit: Der Mieter ist vor unerwarteten Mieterhöhungen geschützt, da diese im Staffelmietvertrag geregelt sind.
  • Flexibilität: Durch die vorhersehbaren Mietsteigerungen kann der Mieter frühzeitig entscheiden, ob er die Wohnung langfristig mieten möchte oder nicht.

Welche gesetzlichen Regelungen gelten für Staffelmietverträge?

Staffelmietverträge sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.

Die wichtigsten Paragraphen sind:

  • § 557a BGB: Diese Vorschrift regelt die Zulässigkeit von Staffelmietverträgen und legt fest, dass die Miete in gleichbleibenden Zeitabständen erhöht werden muss. Die Erhöhung muss in konkreten Beträgen oder als Prozentsatz der Miete angegeben werden.

Welche Besonderheiten gelten bei der Kündigung eines Staffelmietvertrags?

Die Kündigung eines Staffelmietvertrags unterliegt den allgemeinen Regelungen zur Kündigung von Mietverträgen.

Allerdings gibt es einige Besonderheiten zu beachten:

  • Ordentliche Kündigung durch den Mieter: Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c Abs. 1 BGB). Bei Staffelmietverträgen gibt es keine gesonderten Regelungen für die Kündigungsfrist.
  • Ordentliche Kündigung durch den Vermieter: Die Kündigungsfristen für den Vermieter richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c Abs. 2 BGB). Bei Staffelmietverträgen kann der Vermieter jedoch nicht aufgrund einer wirtschaftlichen Verwertung kündigen, wenn die Staffelmiete noch nicht vollständig ausgeschöpft ist (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
  • Außerordentliche Kündigung: Eine außerordentliche Kündigung ist bei Staffelmietverträgen ebenfalls möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, z.B. Zahlungsverzug des Mieters oder erhebliche Vertragsverstöße (§ 543 BGB).

Welche Rolle spielen Staffelmietverträge im Zusammenhang mit Modernisierungen?

Staffelmietverträge können in Verbindung mit Modernisierungsmaßnahmen eine Möglichkeit sein, die Kosten für den Vermieter zu decken und eine gerechte Verteilung der Belastungen zwischen Vermieter und Mieter zu gewährleisten. Allerdings gibt es einige Regelungen zu beachten:

  • Modernisierungsmieterhöhung: Bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die Miete gemäß § 559 BGB erhöhen. Bei einem Staffelmietvertrag ist zu beachten, dass die Modernisierungsmieterhöhung zusätzlich zur vereinbarten Staffelmiete erfolgen kann, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
  • Doppelte Mieterhöhung vermeiden: Um eine unzulässige doppelte Mieterhöhung zu vermeiden, sollte im Staffelmietvertrag festgehalten werden, dass die Mietsteigerungen aufgrund von Modernisierungen in der Staffelung bereits berücksichtigt sind oder die Modernisierungsmieterhöhung die Staffelmiete ersetzt.
  • Angemessene Verteilung der Kosten: Vermieter sollten darauf achten, dass die Staffelmiete und die Modernisierungsmieterhöhung in einem angemessenen Verhältnis zueinander stehen und die Belastung für den Mieter nicht unzumutbar wird.

Wie kann ein Staffelmietvertrag angepasst oder geändert werden?

Eine Anpassung oder Änderung eines bestehenden Staffelmietvertrags ist grundsätzlich möglich, allerdings müssen beide Parteien der Änderung zustimmen. Hier einige Möglichkeiten zur Anpassung:

  • Nachverhandlung: Vermieter und Mieter können gemeinsam über eine Anpassung der Staffelmiete verhandeln und diese im Mietvertrag ändern, sofern beide Parteien einverstanden sind.
  • Änderungsvereinbarung: Eine formlose Änderungsvereinbarung kann ausreichen, um den Staffelmietvertrag anzupassen, sofern die Anpassung im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben bleibt.
  • Gerichtliche Anpassung: In seltenen Fällen kann eine gerichtliche Anpassung des Staffelmietvertrags erforderlich sein, etwa wenn eine Partei sich weigert, einer notwendigen Anpassung zuzustimmen oder wenn die vereinbarte Staffelmiete unangemessen ist.

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