Wenn gültige Mietverträge nicht mehr eingehalten werden, die Mietzahlungen ausbleiben und im schlimmsten Fall die Mieter über Nacht verschwunden sind, geraten Vermieter schnell in Bedrängnis. Neben dem Ärger über fehlende Mieteinnahmen kommt oft auch das Problem hinzu, wie man sich als Eigentümer rechtlich korrekt verhält, ohne noch mehr Einbußen hinnehmen zu müssen. Oft genug ein sehr langwieriger Prozess, bis man sogenannte Mietnomaden loswerden kann.
- 1. Mietnomaden - Begriff
- 2. Wie kann man sich als Vermieter vor Mietnomaden schützen?
- 3. Möglichkeiten, um Mietnomaden loszuwerden
- 4. Fristlose Kündigung - worauf muss man achten?
- 5. Räumungsklage und Räumungstitel
- 6. Kosten und Ablauf Räumungsklage
- 7. FAQ zum Thema Mietnomaden
- 7.1. Was sind Mietnomaden und welche rechtlichen Probleme können sie verursachen?
- 7.2. Wie kann man sich als Vermieter effektiv vor Mietnomaden schützen?
- 7.3. Welche rechtlichen Schritte kann man gegen Mietnomaden einleiten?
- 7.4. Welche Möglichkeiten gibt es, um ausstehende Mietzahlungen einzufordern?
- 7.5. Was kann man tun, wenn der Mietnomade die Wohnung beschädigt hat?
Mietnomaden - Begriff
Der Begriff Mietnomaden spricht in
Mienomade (© styleuneed / fotolia.com) gewisser Weise schon für sich. Denn damit sind Menschen gemeint, die eine Wohnung beziehen, dafür jedoch nie den vereinbarten Mietzins entrichten. Oft genug ziehen sie nach einer Weile weiter, um auch in dem neuen Mietobjekt das gleiche Spiel zu beginnen. Das Recht ist zwar grundsätzlich auf der Seite der Vermieter, doch bis sie es erlangen können, sind die Menschen, welche dieses unrühmliche Miethopping betreiben, oftmals längst über alle Berge.
Wie kann man sich als Vermieter vor Mietnomaden schützen?
Leider kann man nicht auf den ersten Blick feststellen, wie der potenzielle Mieter sich verhält und ob er den gemeinsam unterzeichneten Mietvertrag in all seiner Konsequenz auch einhält. Wenn man bedenkt, dass es unter Umständen bis zu einem Jahr oder sogar noch länger dauern kann, bis man die lästigen Mietnomaden loswird, sollte man von vornherein mehr auf die Bonität des Bewerbers mittels Schufa-Auskunft achten und sich zudem über die sogenannte Selbstauskunft absichern. Stimmen die Angaben in dieser Selbstauskunft nicht überein oder werfen sie erste Zweifel an der Richtigkeit der Angaben auf, ist schon einmal Vorsicht geboten.
Auch ein Gespräch mit dem vorherigen Vermieter kann das eine oder andere ans Tageslicht bringen!
Die Selbstauskunft kann sowohl schriftlich als auch mündlich erfolgen. Oftmals bietet sich auch bei der Wohnungsbesichtigung die Möglichkeit, im Gespräch das eine oder andere über den Mietbewerber zu erfahren. Doch hier ist ein wenig Fingerspitzengefühl erforderlich, nicht jede Frage ist auch erlaubt!
Berechtigt sind Fragen zum:
- Beruf und Arbeitgeber
- monatliches Nettoeinkommen
- Einkommen des Bürgen
- Erhalt von Sozialleistungen
- Mietschulden
- eventuell anhängige Insolvenzverfahren
- welche Personen ziehen ein
- Hautiere
Unerlaubt sind Fragen zum:
- früheren Notsituationen
- Familienstand
- Kinderwunsch und Schwangerschaft
- Gesundheitszustand
- Rauchen
- Hobbys
- Religionszugehörigkeit
Eine absolute Sicherheit gibt es allerdings trotzdem nicht!
Möglichkeiten, um Mietnomaden loszuwerden
Auch wenn ein nicht zahlender Mieter
Mietkündigung (© Christian Jung / fotolia.com) gegen den bestehenden Mietvertrag verstößt und sich somit nicht an geltendes Recht hält, muss der Eigentümer der Mietwohnung dann doch gewisse Vorgehensweisen einhalten.
Die korrekte Vorgehensweise Schritt für Schritt:
- Abmahnung mit einer Frist von 10 Tagen, wenn der Mieter einen Monat mit der Miete im Zahlungsrückstand ist.
- Verstreicht diese Frist erfolglos, dann kann eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden.
- Ist der Mieter bereits zwei oder mehrere Monatsmieten schuldig, kann dem Mieter fristlos gekündigt werden. Hier sollte in der schriftlichen Kündigung eine Frist von 14 Tagen eingeräumt werden, um die Mietsache zu räumen.
- Kommt auf diese fristlose Kündigung keine Reaktion, dann sollte beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage erwirkt werden.
- Im nächsten Schritt sollte ebenfalls bei Gericht der damit in Zusammenhang stehende Räumungstitel beantragt werden.
- Ist dieser Räumungstitel erwirkt, muss ein Gerichtsvollzieher damit beauftragt werden, diesen auch zu vollstrecken.
Auch wenn der Vermieter nachweislich davon überzeugt ist, dass der mögliche Mietnomade nicht mehr in der Wohnung verweilt, so darf er nicht ohne richterlichen Beschluss die Wohnung betreten. Ebenso darf er nicht die von offensichtlichen Mietnomaden verlassene Wohnung selbst räumen. Dieses Recht hat einzig der Gerichtsvollzieher, nachdem der Räumungstitel erwirkt wurde.
Fristlose Kündigung - worauf muss man achten?
Sofern der Mietnomade an zwei aufeinanderfolgenden Terminen den Mietzins nicht entrichtet hat oder sich die Summe der Zahlungsrückstände auf die Höhe von zwei Monatsmieten beläuft, kann und sollte fristlos gekündigt werden. Diese Kündigung muss schriftlich erfolgen und gilt erst ab dem Zeitpunkt als rechtswirksam, wenn sie dem Mieter zugestellt wurde. Um dies als Vermieter bei Gericht zum Beispiel nachweisen zu können, empfiehlt sich immer das Einschreiben mit Rückschein.
Sollte das nicht möglich sein, weil der säumige Mieter vielleicht schon in einer Nacht und Nebel Aktion das Weite gesucht hat, so kann beim zuständigen Amtsgericht laut § 132 Abs.2 S.2 BGB ein Antrag auf öffentliche Zustellung beantragt werden. Hierfür sollte der Vermieter im Vorfeld eigene Erkundigungen beim Einwohnermeldeamt oder auch bei der Post einholen, um an die ladungsfähige neue Adresse des Mietnomaden zu gelangen. Denn nur dann kann die öffentliche Zustellung auch beantragt werden.
Räumungsklage und Räumungstitel
Die Räumungsklage und auch der Räumungstitel muss beim zuständigen Amtsgericht beantragt und erwirkt werden. Dies geht aber erst, wenn die fristlose Kündigung wirksam geworden ist, ergo nach erfolgreicher Zustellung an den Mietnomaden.
Geklagt wird in diesem Zusammenhang auf die Räumung sowie die Herausgabe der Mietsache. An dieser Stelle ist es durchaus sinnvoll, damit gleichzeitig eine Zahlungsaufforderung über die Summe aller offenen Mietzahlungen zu verbinden, da diese sonst zu einem späteren Zeitpunkt gesondert eingeklagt werden müsste. Doch das würde noch höhere Kosten für den Vermieter bedeuten.
Kosten und Ablauf Räumungsklage
Sobald die fristlose Kündigung gegen einen Mietnomaden als rechtsgültig gilt, kann Klage bei Gericht eingereicht werden. In diesem Zusammenhang kommen aber erst einmal Kosten auf den Vermieter zu, für die er sozusagen in Vorleistung gehen muss.
- Gerichtskostenvorschuss bei Einreichung der Klageschrift à die Höhe der Gerichtskosten richten sich nach dem Streitwert, der im Fall einer Räumungsklage einer Jahresnettomiete entspricht à zu Grunde liegt hier die Gebührentabelle des Gerichtskostengesetzes, kurz GKG.
Der zeitliche Ablauf:
- Nach Zahlung des Gerichtskostenvorschusses, wird die Klage dem Mietnomaden vom Gericht zugestellt à dieser erhält mit der Klageschrift 2 Wochen Zeit, um dem Gericht mitzuteilen, ob er sich verteidigen will und weitere 2 Wochen, um sich inhaltlich zur Klage zu äußern.
- Wird diese Frist vom beklagten Mieter nicht genutzt, sollte der Vermieter den Erlass eines Versäumnisurteils erwirken und umgehend die Zwangsvollstreckung betreiben.
- Widerspricht indes der beklagte Mieter der Klage, kommt es im besten Fall entweder zu einer außergerichtlichen Einigung oder aber zu einem Gerichtsverfahren, welches sich unter Umständen zwischen 6 und 9 Monaten hinziehen oder sogar noch länger dauern kann.
- Unter Einbeziehung der nächsten Instanz, etwa weil eine Partei in Berufung gegangen ist, kann das ganze Prozedere auch schnell zwischen 1,5 und 2 Jahren in Anspruch nehmen.
- Sobald der Vermieter endgültig den Räumungstitel erwirkt hat, geht er damit zum Gerichtsvollzieher à dieser wird innerhalb der kommenden 3 Wochen die Räumung vollstrecken.
- Für den beauftragten Gerichtsvollzieher wird ein Kostenvorschuss für Spedition und Möbelpacker fällig, für die auch der Vermieter zunächst in Vorkasse gehen muss.
Grundsätzlich hat der Vermieter schlussendlich ein Recht darauf, dass der Mietnomade, den er unter ziemlichen Kosten- und Zeitaufwand endlich losgeworden ist, für die Verfahrens- und Räumungskosten aufkommt. Doch selbst das Einklagen dieser Kosten ist in einem solchen Fall oftmals von keinem Erfolg gekrönt. Die Praxis hat gezeigt, dass Vermieter in einem solchen Fall meist auf ihren Kosten sitzenbleiben.
Möchte man Mietnomaden so schnell als möglich loswerden, ist betroffenen Vermietern zu empfehlen, sich so früh wie möglich an einen Rechtsanwalt zu wenden oder sich wenigstens anwaltlichen Rat einzuholen. Denn schon die fehlende Schriftform der fristlosen Kündigung kann dazu führen, dass man die Mietschuldner niemals losbekommt.
FAQ zum Thema Mietnomaden
Was sind Mietnomaden und welche rechtlichen Probleme können sie verursachen?
Mietnomaden sind Personen oder Familien, die eine Immobilie mieten und absichtlich keine Miete bezahlen. Sie ziehen oft von Ort zu Ort, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Die Vermieter sind häufig mit erheblichen finanziellen Verlusten konfrontiert, da sie in der Regel die Mietzahlungen nicht zurückfordern können und zusätzlich die Kosten für die Räumung und die Instandsetzung der Wohnung tragen müssen. Rechtliche Probleme entstehen dabei häufig im Kontext des Mietrechts und des Zwangsvollstreckungsrechts. Laut § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Hierbei ist jedoch das korrekte rechtliche Vorgehen entscheidend.
Wie kann man sich als Vermieter effektiv vor Mietnomaden schützen?
Ein effektiver Schutz vor Mietnomaden beginnt bereits bei der Auswahl der Mieter. Folgende Maßnahmen können dazu beitragen:
- Mieterselbstauskunft: Vermieter sollten eine Selbstauskunft vom Mieter einholen. Darin kann nach persönlichen Daten, dem derzeitigen Arbeitgeber und dem Einkommen gefragt werden.
- Schufa-Auskunft: Eine Schufa-Auskunft gibt Auskunft über die Kreditwürdigkeit des Mieters.
- Bürgschaft: Bei jungen oder finanziell unsicheren Mietern kann eine Bürgschaft sinnvoll sein.
Welche rechtlichen Schritte kann man gegen Mietnomaden einleiten?
Rechtliche Schritte gegen Mietnomaden können in der Regel erst eingeleitet werden, wenn ein Mietrückstand vorliegt. Dann können Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine fristlose Kündigung aussprechen. Wichtig ist, dass die Kündigung schriftlich erfolgt und eine genaue Angabe der Gründe enthält. Zudem kann ein Räumungstitel beim Gericht erwirkt werden, der die Zwangsräumung der Immobilie ermöglicht. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass dieser Prozess Zeit und Geld kostet und auch dann erfolglos sein kann, wenn der Mieter beispielsweise insolvent ist.
Beispiel: Herr Müller hat einen Mieter, der seit drei Monaten keine Miete mehr bezahlt. Herr Müller kündigt dem Mieter fristlos und reicht beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Erlass eines Räumungstitels ein. Nach einigen Monaten erhält Herr Müller den Räumungstitel und beauftragt einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung. Leider stellt sich heraus, dass der Mieter mittlerweile insolvent ist und Herr Müller auf den Kosten sitzen bleibt.
Welche Möglichkeiten gibt es, um ausstehende Mietzahlungen einzufordern?
Die Einforderung ausstehender Mietzahlungen kann auf verschiedenen Wegen erfolgen:
- Mahnverfahren: Vermieter können ein Mahnverfahren gegen den Mieter einleiten, um die ausstehende Miete einzufordern.
- Vollstreckungsbescheid: Wird dem Mahnbescheid nicht widersprochen, kann ein Vollstreckungsbescheid beantragt werden. Mit diesem kann die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden.
- Zwangsvollstreckung: Mit dem Vollstreckungsbescheid kann der Gerichtsvollzieher beauftragt werden, die ausstehende Miete einzutreiben.
Allerdings sind diese Schritte oft nur dann erfolgreich, wenn der Mieter auch über ausreichende finanzielle Mittel verfügt.
Was kann man tun, wenn der Mietnomade die Wohnung beschädigt hat?
Hat der Mietnomade die Wohnung beschädigt, hat der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB. Der Vermieter kann die Kosten für die notwendige Instandsetzung der Wohnung vom Mieter verlangen. Allerdings ist dies in der Praxis oft schwierig durchzusetzen, insbesondere wenn der Mieter insolvent ist oder unbekannt verzogen ist. Eine Möglichkeit, sich gegen solche Fälle abzusichern, ist der Abschluss einer Mietverlustversicherung, die auch Schäden durch Mietnomaden abdeckt.