Mietnomaden - loswerden so geht’s mit Rechtstipps

Wenn gültige Mietverträge nicht mehr eingehalten werden, die Mietzahlungen ausbleiben und im schlimmsten Fall die Mieter über Nacht verschwunden sind, geraten Vermieter schnell in Bedrängnis. Neben dem Ärger über fehlende Mieteinnahmen kommt oft auch das Problem hinzu, wie man sich als Eigentümer rechtlich korrekt verhält, ohne noch mehr Einbußen hinnehmen zu müssen. Oft genug ein sehr langwieriger Prozess, bis man sogenannte Mietnomaden loswerden kann. Zudem gilt es immer ein Augenmerk auf rechtssichere Schritte zu behalten, denn einfach so wird man diese Mieter leider nicht los.

Was versteht man unter dem Begriff „Mietnomaden“?

Der Begriff Mietnomaden spricht inMienomade (© styleuneed / fotolia.com)
Mienomade (© styleuneed / fotolia.com)
gewisser Weise schon für sich. Denn damit sind Menschen gemeint, die eine Wohnung beziehen, dafür jedoch nie den vereinbarten Mietzins entrichten. Oft genug ziehen sie nach einer Weile weiter, um auch in dem neuen Mietobjekt das gleiche Spiel zu beginnen. Das Recht ist zwar grundsätzlich auf der Seite der Vermieter, doch bis sie es erlangen können, sind die Menschen, welche dieses unrühmliche Miethopping betreiben, oftmals längst über alle Berge.

Wie kann man sich als Vermieter vor Mietnomaden schützen?

Leider kann man nicht auf den ersten Blick feststellen, wie der potenzielle Mieter sich verhält und ob er den gemeinsam unterzeichneten Mietvertrag in all seiner Konsequenz auch einhält. Wenn man bedenkt, dass es unter Umständen bis zu einem Jahr oder sogar noch länger dauern kann, bis man die lästigen Mietnomaden loswird, sollte man von vornherein mehr auf die Bonität des Bewerbers mittels Schufa-Auskunft achten und sich zudem über die sogenannte Selbstauskunft absichern. Stimmen die Angaben in dieser Selbstauskunft nicht überein oder werfen sie erste Zweifel an der Richtigkeit der Angaben auf, ist schon einmal Vorsicht geboten.

Fachanwalt.de-Tipp:
Auch ein Gespräch mit dem vorherigen Vermieter kann das eine oder andere ans Tageslicht bringen!

Die Selbstauskunft kann sowohl schriftlich als auch mündlich erfolgen. Oftmals bietet sich auch bei der Wohnungsbesichtigung die Möglichkeit, im Gespräch das eine oder andere über den Mietbewerber zu erfahren. Doch hier ist ein wenig Fingerspitzengefühl erforderlich, nicht jede Frage ist auch erlaubt!

Berechtigt sind Fragen zum:

  • Beruf und Arbeitgeber
  • monatliches Nettoeinkommen
  • Einkommen des Bürgen
  • Erhalt von Sozialleistungen
  • Mietschulden
  • eventuell anhängige Insolvenzverfahren
  • welche Personen ziehen ein
  • Hautiere

Unerlaubt sind Fragen zum:

  • früheren Notsituationen
  • Familienstand
  • Kinderwunsch und Schwangerschaft
  • Gesundheitszustand
  • Rauchen
  • Hobbys
  • Religionszugehörigkeit

Eine absolute Sicherheit gibt es allerdings trotzdem nicht!

Welche Möglichkeiten haben Vermieter, um Mietnomaden loszuwerden?

Auch wenn ein nicht zahlender MieterMietkündigung (© Christian Jung / fotolia.com)
Mietkündigung (© Christian Jung / fotolia.com)
gegen den bestehenden Mietvertrag verstößt und sich somit nicht an geltendes Recht hält, muss der Eigentümer der Mietwohnung dann doch gewisse Vorgehensweisen einhalten.

Die korrekte Vorgehensweise Schritt für Schritt:

  1. Abmahnung mit einer Frist von 10 Tagen, wenn der Mieter einen Monat mit der Miete im Zahlungsrückstand ist.
  2. Verstreicht diese Frist erfolglos, dann kann eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden.
  3. Ist der Mieter bereits zwei oder mehrere Monatsmieten schuldig, kann dem Mieter fristlos gekündigt werden. Hier sollte in der schriftlichen Kündigung eine Frist von 14 Tagen eingeräumt werden, um die Mietsache zu räumen.
  4. Kommt auf diese fristlose Kündigung keine Reaktion, dann sollte beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage erwirkt werden.
  5. Im nächsten Schritt sollte ebenfalls bei Gericht der damit in Zusammenhang stehende Räumungstitel beantragt werden.
  6. Ist dieser Räumungstitel erwirkt, muss ein Gerichtsvollzieher damit beauftragt werden, diesen auch zu vollstrecken.
Fachanwalt.de-Tipp:
Auch wenn der Vermieter nachweislich davon überzeugt ist, dass der mögliche Mietnomade nicht mehr in der Wohnung verweilt, so darf er nicht ohne richterlichen Beschluss die Wohnung betreten. Ebenso darf er nicht die von offensichtlichen Mietnomaden verlassene Wohnung selbst räumen. Dieses Recht hat einzig der Gerichtsvollzieher, nachdem der Räumungstitel erwirkt wurde.

Auf was muss der Vermieter bei der fristlosen Kündigung achten?

Sofern der Mietnomade an zwei aufeinanderfolgenden Terminen den Mietzins nicht entrichtet hat oder sich die Summe der Zahlungsrückstände auf die Höhe von zwei Monatsmieten beläuft, kann und sollte fristlos gekündigt werden. Diese Kündigung muss schriftlich erfolgen und gilt erst ab dem Zeitpunkt als rechtswirksam, wenn sie dem Mieter zugestellt wurde. Um dies als Vermieter bei Gericht zum Beispiel nachweisen zu können, empfiehlt sich immer das Einschreiben mit Rückschein.

Sollte das nicht möglich sein, weil der säumige Mieter vielleicht schon in einer Nacht und Nebel Aktion das Weite gesucht hat, so kann beim zuständigen Amtsgericht laut § 132 Abs.2 S.2 BGB ein Antrag auf öffentliche Zustellung beantragt werden. Hierfür sollte der Vermieter im Vorfeld eigene Erkundigungen beim Einwohnermeldeamt oder auch bei der Post einholen, um an die ladungsfähige neue Adresse des Mietnomaden zu gelangen. Denn nur dann kann die öffentliche Zustellung auch beantragt werden.

Wie und wo sollte Räumungsklage und Räumungstitel erwirkt werden?

Die Räumungsklage und auch der Räumungstitel muss beim zuständigen Amtsgericht beantragt und erwirkt werden. Dies geht aber erst, wenn die fristlose Kündigung wirksam geworden ist, ergo nach erfolgreicher Zustellung an den Mietnomaden.

Geklagt wird in diesem Zusammenhang auf die Räumung sowie die Herausgabe der Mietsache. An dieser Stelle ist es durchaus sinnvoll, damit gleichzeitig eine Zahlungsaufforderung über die Summe aller offenen Mietzahlungen zu verbinden, da diese sonst zu einem späteren Zeitpunkt gesondert eingeklagt werden müsste. Doch das würde noch höhere Kosten für den Vermieter bedeuten.

Welche Kosten und Zeitabläufe auf den Vermieter zukommen?

Sobald die fristlose Kündigung gegen einen Mietnomaden als rechtsgültig gilt, kann Klage bei Gericht eingereicht werden. In diesem Zusammenhang kommen aber erst einmal Kosten auf den Vermieter zu, für die er sozusagen in Vorleistung gehen muss.

  • Gerichtskostenvorschuss bei Einreichung der Klageschrift à die Höhe der Gerichtskosten richten sich nach dem Streitwert, der im Fall einer Räumungsklage einer Jahresnettomiete entspricht à zu Grunde liegt hier die Gebührentabelle des Gerichtskostengesetzes, kurz GKG.

Der zeitliche Ablauf:

  • Nach Zahlung des Gerichtskostenvorschusses, wird die Klage dem Mietnomaden vom Gericht zugestellt à dieser erhält mit der Klageschrift 2 Wochen Zeit, um dem Gericht mitzuteilen, ob er sich verteidigen will und weitere 2 Wochen, um sich inhaltlich zur Klage zu äußern.
  • Wird diese Frist vom beklagten Mieter nicht genutzt, sollte der Vermieter den Erlass eines Versäumnisurteils erwirken und umgehend die Zwangsvollstreckung betreiben.
  • Widerspricht indes der beklagte Mieter der Klage, kommt es im besten Fall entweder zu einer außergerichtlichen Einigung oder aber zu einem Gerichtsverfahren, welches sich unter Umständen zwischen 6 und 9 Monaten hinziehen oder sogar noch länger dauern kann.
  • Unter Einbeziehung der nächsten Instanz, etwa weil eine Partei in Berufung gegangen ist, kann das ganze Prozedere auch schnell zwischen 1,5 und 2 Jahren in Anspruch nehmen.
  • Sobald der Vermieter endgültig den Räumungstitel erwirkt hat, geht er damit zum Gerichtsvollzieher à dieser wird innerhalb der kommenden 3 Wochen die Räumung vollstrecken.
  • Für den beauftragten Gerichtsvollzieher wird ein Kostenvorschuss für Spedition und Möbelpacker fällig, für die auch der Vermieter zunächst in Vorkasse gehen muss.

Grundsätzlich hat der Vermieter schlussendlich ein Recht darauf, dass der Mietnomade, den er unter ziemlichen Kosten- und Zeitaufwand endlich losgeworden ist, für die Verfahrens- und Räumungskosten aufkommt. Doch selbst das Einklagen dieser Kosten ist in einem solchen Fall oftmals von keinem Erfolg gekrönt. Die Praxis hat gezeigt, dass Vermieter in einem solchen Fall meist auf ihren Kosten sitzenbleiben.

Fachanwalt.de-Tipp:
Möchte man Mietnomaden so schnell als möglich loswerden, ist betroffenen Vermietern zu empfehlen, sich so früh wie möglich an einen Rechtsanwalt zu wenden oder sich wenigstens anwaltlichen Rat einzuholen. Denn schon die fehlende Schriftform der fristlosen Kündigung kann dazu führen, dass man die Mietschuldner niemals losbekommt.



Ihre Spezialisten
INHALTSVERZEICHNIS

TOOLS

Gratis-eBook „Mietrecht“


Alle Infos zum Mietrecht!
Wichtige Fragen zu Vermieter & Co!

  • Besonderheiten während der Mietzeit
  • Aktuelles zur Nebenkostenabrechnung
  • Kostenloser PDF-Download

Gratis-eBook „Fachanwalt finden“


Alle Infos zur Fachanwaltssuche!
Informationen und Tipps zur Fachanwaltssuche!

  • Was ist ein Fachanwalt?
  • Wichtige Infos zu Anwaltskosten, Beratungshilfe!
  • Kostenlos als PDF-Download