Mieter ist verschwunden - Hilfe unzuverlässigen Mietern

Wenn Mieter ohne Voranmeldung und ohne rechtswirksame Kündigung ausziehen und über Nacht verschwinden, stellt das für den Vermieter eine enorme Stresssituation dar. Denn zum einen fehlen bei einem verschwundenen Mieter die Mieteinnahmen und zum anderen können vorschnelle Handlungen zu Schadenersatzforderungen führen. Mieter ist verschwunden – was tun? Eine berechtigte Frage, bei der wohl jeder Vermieter schlaflose Nächte erlebt.

Mieter ist verschwunden – das Problem mit Mietnomaden

Leider kommt es häufiger vor, als soMietnomade (© styleuneed / fotolia.com)
Mietnomade (© styleuneed / fotolia.com)
mancher Hauseigentümer es sich vorstellen mag: Der Mieter ist verschwunden und die vereinbarte Miete wird nicht mehr gezahlt. Oft wird dann in diesem Zusammenhang auch noch festgestellt, dass die Mietsache zum Großteil enorm abgewohnt, verunstaltet oder gar stark beschädigt ist. Fast immer stecken sogenannte Mietnomaden dahinter. Doch die Räumlichkeiten dann einfach kündigen und auf eigene Faust ausräumen beziehungsweise weitervermieten, das ist nicht die optimale Lösung.

Vielmehr ist es sogar unzulässig, diesen einfachen Weg zu wählen.

Der Mieter ist verschwunden – welche Schritte sollten eingeleitet werden?

In aller Regel bemerkt man als Vermieter erst dann, dass es etwas nicht stimmt, wenn der vereinbarte Mietzins nicht gezahlt wird. Zunächst geht dann wohl jeder erst einmal davon aus, dass es zu einer Mietschuld im herkömmlichen Sinne gekommen ist. Erst einige Zeit später muss man sich als Hausbesitzer fragen, ob der Mieter nur zeitweilig nicht mehr in den vermieteten Räumlichkeiten wohnt oder doch endgültig ohne Angaben von einer neuen Adresse ausgezogen ist.

Der Reihe nach sollten folgende Schritte eingeleitet werden, sobald sich herausstellt, dass der Mieter unauffindbar und verschwunden ist:

  1. fristlose Kündigung per Einschreiben zustellen
  2. erwirken
  3. Räumung der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher vollstrecken lassen

Mit Sicherheit eine sehr langwierige und auch kostenintensive Angelegenheit für den Vermieter, doch auch jene, die den Eigentümer der Mietsache rechtlich in allen Belangen absichert. Denn nur weil der Mieter verschwunden ist, wird damit nicht automatisch das Mietverhältnis als beendet angesehen. Selbst wenn er über Nacht seine persönlichen Dinge und Möbel aus der Wohnung entfernt hat, gilt die einstmals gemeinsam getroffene Mietvereinbarung nicht automatisch als beendet.

Laut § 568 Abs.1 BGB ist ein Mietverhältnis erst dann beendet, wenn dazu in Schriftform eine Kündigung vorliegt. Da es aber im Fall des verschwundenen Mieters selten der Fall ist, wird der Vermieter hier vor Gericht ohne diese schriftliche Kündigung kaum Handlungsspielraum haben.

Bevor geräumt wird, muss gekündigt werden

Auch wenn es sich durch diverse Nachforschungen zum Beispiel für den Vermieter herausstellt, dass der verschwunden Mieter nicht in die Wohnung zurückkehrt, muss der Eigentümer zunächst einmal die offizielle Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen. Das bedeutet, er muss im ersten Schritt die fristlose Kündigung aussprechen. Hier ist der Kündigungsgrund in der Regel die an zwei aufeinanderfolgenden Terminen nicht gezahlte Miete. Da aber eine Mietvertragskündigung in einem solchen Fall mitunter schwer oder gar nicht zugestellt werden kann, hat der Vermieter hier die Möglichkeit, eine öffentliche Zustellung zu nutzen. Voraussetzung hierfür ist jedoch die vom Vermieter angestellten Nachforschungen über den Aufenthaltsort des Mieters. Das kann beispielsweise über die einfache Melderegisterauskunft beim Einwohnermeldeamt erfolgen. Erst danach kann der Vermieter laut § 132 Abs.2 S.2 BGB beim zuständigen Amtsgericht den Antrag auf eine öffentliche Zustellung der Kündigung stellen.

Ist die Kündigung rechtswirksam, muss der Räumungstitel erwirkt werden

Doch auch, wenn es nun amtlich ist, dass das Mietverhältnis mit dem verschwundenen Mieter offiziell beendet ist, darf der Vermieter die Wohnung immer noch nicht betreten und auf eigene Verantwortung ausräumen oder gar weitervermieten.

Das bedeutet im Umkehrschluss: Der Vermieter muss also einen Räumungstitel erwirken, in dessen Zusammenhang die Räumung der Mietsache erhoben wird.

Um aber einen Räumungstitel zu erwirken, muss vorher beim zuständigen Gericht eine Räumungsklage beantragt und erwirkt werden. Dafür ist natürlich auch wieder eine ladungsfähige Adresse nötig, unter welcher dem verschwunden Mieter die Klageschrift zugestellt werden kann. In den meisten Fällen wird an dieser Stelle ebenfalls die öffentliche Zustellung genutzt. Erst mit diesem Räumungstitel kann ein bestellter Gerichtsvollzieher dazu übergehen, die Mietsache zu öffnen und in Besitz zu nehmen, um verbliebenes Eigentum des Mieters sicherzustellen und auszuräumen.

Wichtig: Der Vermieter darf nicht eigenmächtig den erwirkten Räumungstitel in die Tat umsetzen. Dieses Recht hat nur der zuständige Gerichtsvollzieher, welcher in diesem Fall eine Räumungsvollstreckung durchführt.

Lässt sich der Aufenthaltsort des verschwundenen Mieters auch durch umfassende Nachforschungen nicht ermitteln oder tritt er auch nach den Zustellungen von Kündigung und Räumungsklage nicht in Erscheinung, kann der Vermieter unter Umständen seinen Antrag auf Prozesskosten nicht umsetzen. Das heißt, dass er auf diesen Kosten zur Räumung sitzen bleibt und er dafür laut § 91 ZPO aufkommen muss.

Fachanwalt.de-Tipp:
Handelt ein Vermieter eigenmächtig, nachdem er festgestellt hat, dass der Mieter verschwunden ist, kann er zum Schadenersatz verpflichtet werden.



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