Mieter ist verschwunden - Hilfe unzuverlässigen Mietern

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 6. Mai 2024

Wenn Mieter ohne Voranmeldung und ohne rechtswirksame Kündigung ausziehen und über Nacht verschwinden, stellt das für den Vermieter eine enorme Stresssituation dar. Denn zum einen fehlen bei einem verschwundenen Mieter die Mieteinnahmen und zum anderen können vorschnelle Handlungen zu Schadenersatzforderungen führen. Mieter ist verschwunden – was tun? Eine berechtigte Frage, bei der wohl jeder Vermieter schlaflose Nächte erlebt.

Mieter ist verschwunden – das Problem mit Mietnomaden

Leider kommt es häufiger vor, als soMietnomade (© styleuneed / fotolia.com)
Mietnomade (© styleuneed / fotolia.com)
mancher Hauseigentümer es sich vorstellen mag: Der Mieter ist verschwunden und die vereinbarte Miete wird nicht mehr gezahlt. Oft wird dann in diesem Zusammenhang auch noch festgestellt, dass die Mietsache zum Großteil enorm abgewohnt, verunstaltet oder gar stark beschädigt ist. Fast immer stecken sogenannte Mietnomaden dahinter. Doch die Räumlichkeiten dann einfach kündigen und auf eigene Faust ausräumen beziehungsweise weitervermieten, das ist nicht die optimale Lösung.

Vielmehr ist es sogar unzulässig, diesen einfachen Weg zu wählen.

Der Mieter ist verschwunden – welche Schritte sollten eingeleitet werden?

In aller Regel bemerkt man als Vermieter erst dann, dass es etwas nicht stimmt, wenn der vereinbarte Mietzins nicht gezahlt wird. Zunächst geht dann wohl jeder erst einmal davon aus, dass es zu einer Mietschuld im herkömmlichen Sinne gekommen ist. Erst einige Zeit später muss man sich als Hausbesitzer fragen, ob der Mieter nur zeitweilig nicht mehr in den vermieteten Räumlichkeiten wohnt oder doch endgültig ohne Angaben von einer neuen Adresse ausgezogen ist.

Der Reihe nach sollten folgende Schritte eingeleitet werden, sobald sich herausstellt, dass der Mieter unauffindbar und verschwunden ist:

  1. fristlose Kündigung per Einschreiben zustellen
  2. erwirken
  3. Räumung der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher vollstrecken lassen

Mit Sicherheit eine sehr langwierige und auch kostenintensive Angelegenheit für den Vermieter, doch auch jene, die den Eigentümer der Mietsache rechtlich in allen Belangen absichert. Denn nur weil der Mieter verschwunden ist, wird damit nicht automatisch das Mietverhältnis als beendet angesehen. Selbst wenn er über Nacht seine persönlichen Dinge und Möbel aus der Wohnung entfernt hat, gilt die einstmals gemeinsam getroffene Mietvereinbarung nicht automatisch als beendet.

Laut § 568 Abs.1 BGB ist ein Mietverhältnis erst dann beendet, wenn dazu in Schriftform eine Kündigung vorliegt. Da es aber im Fall des verschwundenen Mieters selten der Fall ist, wird der Vermieter hier vor Gericht ohne diese schriftliche Kündigung kaum Handlungsspielraum haben.

Bevor geräumt wird, muss gekündigt werden

Auch wenn es sich durch diverse Nachforschungen zum Beispiel für den Vermieter herausstellt, dass der verschwunden Mieter nicht in die Wohnung zurückkehrt, muss der Eigentümer zunächst einmal die offizielle Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen. Das bedeutet, er muss im ersten Schritt die fristlose Kündigung aussprechen. Hier ist der Kündigungsgrund in der Regel die an zwei aufeinanderfolgenden Terminen nicht gezahlte Miete. Da aber eine Mietvertragskündigung in einem solchen Fall mitunter schwer oder gar nicht zugestellt werden kann, hat der Vermieter hier die Möglichkeit, eine öffentliche Zustellung zu nutzen. Voraussetzung hierfür ist jedoch die vom Vermieter angestellten Nachforschungen über den Aufenthaltsort des Mieters. Das kann beispielsweise über die einfache Melderegisterauskunft beim Einwohnermeldeamt erfolgen. Erst danach kann der Vermieter laut § 132 Abs.2 S.2 BGB beim zuständigen Amtsgericht den Antrag auf eine öffentliche Zustellung der Kündigung stellen.

Ist die Kündigung rechtswirksam, muss der Räumungstitel erwirkt werden

Doch auch, wenn es nun amtlich ist, dass das Mietverhältnis mit dem verschwundenen Mieter offiziell beendet ist, darf der Vermieter die Wohnung immer noch nicht betreten und auf eigene Verantwortung ausräumen oder gar weitervermieten.

Das bedeutet im Umkehrschluss: Der Vermieter muss also einen Räumungstitel erwirken, in dessen Zusammenhang die Räumung der Mietsache erhoben wird.

Um aber einen Räumungstitel zu erwirken, muss vorher beim zuständigen Gericht eine Räumungsklage beantragt und erwirkt werden. Dafür ist natürlich auch wieder eine ladungsfähige Adresse nötig, unter welcher dem verschwunden Mieter die Klageschrift zugestellt werden kann. In den meisten Fällen wird an dieser Stelle ebenfalls die öffentliche Zustellung genutzt. Erst mit diesem Räumungstitel kann ein bestellter Gerichtsvollzieher dazu übergehen, die Mietsache zu öffnen und in Besitz zu nehmen, um verbliebenes Eigentum des Mieters sicherzustellen und auszuräumen.

Wichtig: Der Vermieter darf nicht eigenmächtig den erwirkten Räumungstitel in die Tat umsetzen. Dieses Recht hat nur der zuständige Gerichtsvollzieher, welcher in diesem Fall eine Räumungsvollstreckung durchführt.

Lässt sich der Aufenthaltsort des verschwundenen Mieters auch durch umfassende Nachforschungen nicht ermitteln oder tritt er auch nach den Zustellungen von Kündigung und Räumungsklage nicht in Erscheinung, kann der Vermieter unter Umständen seinen Antrag auf Prozesskosten nicht umsetzen. Das heißt, dass er auf diesen Kosten zur Räumung sitzen bleibt und er dafür laut § 91 ZPO aufkommen muss.

Fachanwalt.de-Tipp:
Handelt ein Vermieter eigenmächtig, nachdem er festgestellt hat, dass der Mieter verschwunden ist, kann er zum Schadenersatz verpflichtet werden.

FAQ zum Thema "Mieter verschwunden"

Was bedeutet "Mieter verschwunden"?

"Mieter verschwunden" bezieht sich auf eine Situation, in der ein Mieter einer Wohnung oder eines Hauses plötzlich ohne Vorankündigung verschwindet und seine Miete nicht mehr bezahlt. Diese Situation kann für Vermieter eine große Belastung darstellen, insbesondere wenn der Vermieter dadurch Mieteinnahmen verliert oder zusätzliche Kosten für die Wiederherstellung des Besitzes anfallen.

Was kann ich als Vermieter tun, wenn mein Mieter verschwunden ist?

Als Vermieter sollten Sie bei einem verschwundenen Mieter schnell handeln, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Im Folgenden sind einige Schritte aufgeführt, die Sie ergreifen können:

  • Stellen Sie sicher, dass der Mieter tatsächlich verschwunden ist: Versuchen Sie, den Mieter zu kontaktieren, indem Sie ihm eine E-Mail oder einen Brief senden oder ihn telefonisch erreichen. Wenn Sie keinen Kontakt herstellen können und der Mieter seine Miete nicht bezahlt hat, ist es wahrscheinlich, dass er verschwunden ist.
  • Überprüfen Sie den Mietvertrag: Stellen Sie sicher, dass Sie die Bedingungen des Mietvertrags genau kennen, insbesondere in Bezug auf die Kündigung und das Zurücklassen von Eigentum.
  • Notieren Sie sich den Zustand der Wohnung oder des Hauses: Machen Sie eine Bestandsaufnahme von allem, was sich in der Wohnung oder im Haus befindet, einschließlich des Zustands von Möbeln, Geräten und Böden.
  • Informieren Sie die Polizei: Wenn Sie vermuten, dass der Mieter möglicherweise Opfer eines Verbrechens geworden ist oder wenn Sie den Verdacht haben, dass der Mieter ohne Zahlung seiner Schulden verschwunden ist, sollten Sie die Polizei informieren.
  • Stellen Sie den Besitz wieder her: Wenn Sie sicher sind, dass der Mieter verschwunden ist und die Miete nicht bezahlt hat, können Sie versuchen, den Besitz wiederherzustellen, indem Sie die Wohnung oder das Haus betreten und die Schlösser austauschen. Beachten Sie jedoch, dass dies nur zulässig ist, wenn Sie rechtlich dazu berechtigt sind. Wenn Sie Zweifel haben, sollten Sie einen Anwalt konsultieren.
  • Bemühen Sie sich um Ersatz des Mietausfalls: Wenn Sie durch den verschwundenen Mieter Einkommen verloren haben, können Sie versuchen, den entgangenen Gewinn zu ersetzen, indem Sie einen neuen Mieter suchen.

Was sind die rechtlichen Konsequenzen für den Mieter, wenn er verschwindet?

Wenn ein Mieter verschwindet und seine Miete nicht bezahlt, hat er gegenüber dem Vermieter eine Vertragsverletzung begangen. Der Vermieter kann rechtliche Schritte einleiten, um den Mieter für den entgangenen Gewinn oder Schäden an der Wohnung zur Rechenschaft zu ziehen. Der Vermieter kann auch versuchen, die Miete für den Rest der Mietzeit einzufordern, wenn der Mietvertrag dies zulässt.

Was sind die rechtlichen Konsequenzen für den Vermieter, wenn er die Rechte des Mieters verletzt?

Wenn ein Vermieter die Rechte des Mieters verletzt, indem er beispielsweise unerlaubt in die Wohnung eindringt oder Eigentum des Mieters beschädigt, kann der Mieter rechtliche Schritte gegen den Vermieter einleiten. Der Vermieter kann in diesem Fall gezwungen sein, dem Mieter Schadenersatz zu zahlen oder andere Konsequenzen zu tragen, wie beispielsweise die Rückgabe des Besitzes an den Mieter.

Wie kann ich als Vermieter einen verschwundenen Mieter im Voraus erkennen?

Es ist oft schwierig, im Voraus zu erkennen, ob ein Mieter verschwinden wird oder nicht. Allerdings gibt es einige Anzeichen, auf die Sie als Vermieter achten sollten, wie beispielsweise:

  • Unregelmäßige Zahlungen: Wenn ein Mieter die Miete nicht regelmäßig bezahlt oder verspätet ist, kann dies ein Hinweis darauf sein, dass er finanzielle Probleme hat.
  • Fehlende Kommunikation: Wenn ein Mieter plötzlich aufhört, auf Nachrichten oder Anrufe zu antworten, kann dies ein Hinweis darauf sein, dass er verschwunden ist oder Probleme hat.
  • Verdächtiges Verhalten: Wenn ein Mieter verdächtiges Verhalten zeigt, wie beispielsweise ungewöhnliche Besucher oder Aktivitäten, kann dies ein Hinweis darauf sein, dass er möglicherweise in Schwierigkeiten steckt.
  • Unordnung oder Schäden an der Wohnung: Wenn ein Mieter die Wohnung nicht ordentlich hält oder Schäden an der Wohnung verursacht, kann dies ein Hinweis darauf sein, dass er möglicherweise Probleme hat oder bald verschwinden wird.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass diese Anzeichen nicht immer bedeuten, dass ein Mieter verschwinden wird, und dass es wichtig ist, jedes Anzeichen im Zusammenhang mit anderen Faktoren zu betrachten.

Fachanwalt.de-Tipp: Ein verschwundener Mieter kann für Vermieter zu einer großen Belastung werden. Es ist wichtig, schnell zu handeln und rechtliche Schritte zu unternehmen, um den entgangenen Gewinn oder Schäden an der Wohnung zu minimieren. Als Vermieter können Sie sich auch durch eine gründliche Hintergrundüberprüfung, eine Kaution und regelmäßigen Kontakt zum Mieter vor einem verschwundenen Mieter schützen. Wenn ein Mieter verschwindet, ist es wichtig, genau zu wissen, welche rechtlichen Schritte Sie als Vermieter unternehmen können und welche Konsequenzen für den Mieter oder Vermieter entstehen können.

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