Mindestmietdauer im Mietvertrag – was ist erlaubt und wann darf man vorzeitig kündigen?

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 21. November 2022

Immer häufiger bestehen Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages auf eine Mindestmietdauer. Wird eine bestimmte Vertragslaufzeit vereinbart, darf der Mieter grundsätzlich nicht vor Ablauf der Frist ausziehen. Doch ist dies immer zulässig? Und unter welchen Voraussetzungen darf man dennoch vorzeitig ausziehen?

Was ist eine Mindestmietdauer?

Mindestmietdauer im Mietvertrag (© Marek Gottschalk / stock.adobe.com)
Mindestmietdauer im Mietvertrag (© Marek Gottschalk / stock.adobe.com)
Die Mindestmietdauer ist eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über den Verzicht auf ein ordentliches Kündigungsrecht innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Der Mieter darf innerhalb der vereinbarten Zeit nicht von einem ordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen – das bedeutet, er darf nicht unter „normalen“ Umständen ausziehen.

Ein Beispiel: Ein Auszug schlichtweg aufgrund der Tatsache, dass sich der Mieter eine größere oder hellere Wohnung wünscht, ist nicht erlaubt.

Die Vereinbarung bindet allerdings auch den Vermieter an die Mietdauer. Auch der Vermieter verzichtet auf sein ordentliches Kündigungsrecht (beispielsweise aufgrund von Eigenbedarf). Die typische Dauer für eine Mindestmietvereinbarung liegt zwischen 12 und 48 Monaten. Die Vereinbarung ist grundsätzlich rechtens, da sie unter die Vertragsfreiheit fällt. Allerdings gibt es bestimmte Ausnahmen zu beachten. Außerdem muss sie sich an Formvorgaben halten. So muss die Vereinbarung schriftlich festgehalten werden.

Hierfür gibt es zwei Möglichkeiten:

  1. Die Kündigungsausschlussklausel
  2. Die vereinbarte Gesamtmietdauer

Die Kündigungsausschlussklausel

Die Kündigungsausschlussklausel ist der häufigste Weg, eine Mindestmietdauer zu vereinbaren. Bei dieser Variante schließen Mieter und Vermieter zunächst einen unbefristeten Mietvertrag ab. Dieser erhält dann mit der Kündigungsausschlussklausel eine Ergänzung. In der Klausel halten beide Parteien fest, dass sie für eine bestimmte Mietdauer auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Ist diese Dauer abgelaufen, haben beide Parteien die Möglichkeit, den Mietvertrag jederzeit mit einer ordentlichen Kündigung zu beenden. Möchten sie das nicht, ist der Mietvertrag ab sofort wieder ein unbefristeter Mietvertrag.

Die vereinbarte Gesamtmietdauer

Eine alternative Möglichkeit zur Kündigungsausschlussklausel stellt der Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) dar. Dabei wird ein Mietverhältnis von vornherein auf eine bestimmte Zeit begrenzt. Es wird also im Grunde keine Mindestmietdauer festgehalten, sondern eine beschränkte Gesamtmietdauer. Ein Zeitmietvertrag darf jedoch nur aus bestimmten Gründen aufgesetzt werden.

Diese sind in § 575 Abs. 1 BGB festgehalten und lauten wie folgt:

  • Der Mieter möchte nach Ablauf der Mietdauer die Wohnung selbst beziehen oder einen Angehörigen einziehen lassen.
  • Der Mieter hat nach Ablauf der Mietdauer umfangreiche Renovierungsarbeiten mit der Wohnung vor.
  • Der Mieter möchte die Wohnung nach Ablauf der Mietdauer als Werkmietwohnung an einen Dienstleister vermieten.
  • Liegt einer dieser Gründe vor, spricht man von einem wirksamen qualifizierten Zeitmietvertrag.
Fachanwalt.de-Tipp: Kann kein wirksamer Grund für den Zeitmietvertrag geltend gemacht werden, gilt der Mietvertrag automatisch als unbefristeter Vertrag.

Wann ist die Mindestmietdauer zulässig?

Die Mindestmietdauer ist nur dann zulässig, wenn sie ausdrücklich in Schriftform (gemäß § 550 BGB) vereinbart wurde. Grundsätzlich dürfen sich beide Parteien auf eine beliebige Länge der Mietdauer einigen. Allerdings gilt dies nicht für einseitig vorformulierte Verträge. In diesem Fall darf die Mindestmietdauer maximal vier Jahre betragen. Man spricht in dem Fall auch von einer formularmäßigen Klausel. Sie liegt immer dann vor, wenn keine Verhandlungen über die Klausel stattgefunden haben und sie vom Vermieter einseitig vorgegeben wurde. In diesen Punkten hat sie Ähnlichkeit mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB).

Das bedeutet in einfachen Worten: Hat der Vermieter die Klausel bereits vorformuliert und konfrontiert den Mieter mit den fertigen Worten, darf er ihn nicht länger als vier Jahre an den Mietvertrag binden. Das liegt daran, dass die Mindestmietdauer den Mieter nicht im Sinne von § 307 BGB unangemessen benachteiligen soll. Da der Mieter durch die vorgefertigte Formulierung im Nachteil sein könnte und das Mietrecht ihn schützen soll, wird eine solche unangemessene Benachteiligung einer längeren Dauer angenommen.

Einigen sich Mieter und Vermieter wiederum aus freien Stücken zu einer belieben Mindestmietdauer und formulieren die Klausel gemeinsam, kann die Mietdauer auch mehr als vier Jahre betragen. Normalerweise vereinbaren Parteien eine Mindestmiete von ein bis zwei Jahren. Die Jahre werden stets ab Vertragsschluss gezählt – nicht ab dem tatsächlichen Einzug in die Wohnung.

Eine Kündigungsausschlussklausel kann auch bei einem Staffelmietvertrag vereinbart werden. Ein Staffelmietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem die Mieterhöhungen im Vorfeld vereinbart werden. Bereits bei Abschluss des Vertrages wird festgehalten, zu welchem Zeitpunkt sich die Miete um welchen Betrag erhöht (in genauen Euro-Summen). Auch in diesem Fall gilt eine maximale Länge von vier Jahren für die Kündigungsausschlussklausel.

Hält sich die Mindestmietdauer nicht an die entsprechenden Voraussetzungen, ist sie unwirksam. Ihre Unwirksamkeit führt allerdings nicht dazu, dass der ganze Mietvertrag unwirksam wird. Vielmehr ist nur die Klausel hinfällig und der Vertrag wird zu einem unbefristeten Mietvertrag. Im Falle des Staffelmietvertrags bleibt dieser als solcher bestehen, allerdings ohne Mindestmietdauer.

Trotz Mindestmietdauer vorzeitig kündigen – geht das?

Vorzeitige Kündigung möglich?  (© qphotomania / stock.adobe.com)
Vorzeitige Kündigung möglich? (© qphotomania / stock.adobe.com)
Wurde eine Mindestmietdauer vereinbart, entfällt das ordentliche Kündigungsrecht beider Parteien. Viele Mieter fragen sich, ob es dennoch Ausnahmen gibt, die das vorzeitige Ausziehen zulassen. Tatsächlich kann eine Kündigung in bestimmten Fällen trotz Mindestmietdauer vorzeitig wirksam eingereicht werden.

Für Mieter besteht trotz Mindestmietdauer die Möglichkeit, außerordentlich zu kündigen. Dafür muss ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 oder 569 BGB vorliegen.

Die außerordentliche Kündigung nach § 543 und § 569 BGB durch den Vermieter

Vermieter haben nach § 543 BGB das Recht außerordentlich zu kündigen, wenn der Mieter im erheblichen Mietzahlungsverzug ist oder eine erhebliche Vertragsverletzung begangen hat. Eine erhebliche Vertragsverletzung liegt beispielsweise durch erhebliche Beschädigung der Mietsache vor. In § 569 BGB wird dahingehend ergänzt, dass für den Vermieter auch ein wichtiger Grund anzunehmen ist, wenn der Mieter im erheblichen Zahlungsverzug der Sicherheitsleistung steht. Auch die erhebliche Störung des Hausfriedens (beispielsweise durch Lärm) kann für den Vermieter ein außerordentlicher Kündigungsgrund sein. In diesen Fällen darf der Vermieter auch nach Abschluss einer Kündigungsausschlussklausel vorzeitig kündigen. Ob im Einzelfall Erheblichkeit festzustellen ist, ist Auslegungssache.

Die außerordentliche Kündigung nach § 543 und § 569 BGB durch den Mieter

Auch für den Mieter werden in den §§ 543, 569 BGB Gründe festgehalten, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Dazu zählt insbesondere, wenn dem Mieter die Mieträume nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt werden. Außerdem hat er auch ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn der Hausfrieden durch Verschulden des Vermieters gestört wird. Letztlich wird dem Mieter auch dann ein außerordentliches Kündigungsrecht gestattet, wenn der Einzug in die Mieträume aufgrund ihrer Beschaffenheit mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden sind (beispielsweise durch gefährliche offene Baustellen oder extremen Schimmelbefall).

Hat der Mieter also beispielsweise als Mindestmietdauer 1 Jahr unterschrieben, kann er trotzdem früher ausziehen, wenn einer dieser Gründe vorliegt. Der Auszugszeitpunkt kann nach wenigen Monaten oder wenigen Tagen kommen – solange der Grund zu diesem Zeitpunkt vorlag.

Fachanwalt.de-Tipp: Grundsätzlich wird von einem wichtigen Grund ausgegangen, wenn die Interessen des Mieters nach Abwägung höher erscheinen, als die des Vermieters. In dem Fall wird davon ausgegangen, dass es dem Mieter unzumutbar ist, weiterhin am Mietverhältnis festzuhalten. Die Auslegung dieser Tatsache wird im Zweifelsfall vom Gericht unternommen. Der Mieter muss dann beweisen, dass die Gründe die vorzeitige Kündigung tatsächlich rechtfertigen.

Sonderfall Familienzuwachs

Familienzuwachs kann die Wohnraumbedürfnisse stark verändern. Daher kann er auch als triftiger Grund für die vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses angesehen werden. Ist beispielsweise Nachwuchs im Anmarsch und die Wohnung zu klein für die größer werdende Familie, darf der Mieter den Vertrag entgegen der vereinbarten Mindestmietdauer beenden. Das gilt jedoch nur, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch keine Schwangerschaft festgestellt wurde. Wussten die Mieter hingegen, dass ein Kind auf dem Weg ist und hat dennoch den Vertrag für eine zu kleine Wohnung unterschrieben, liegt Eigenverschulden vor. In dem Fall kann keine Unzumutbarkeit mehr angenommen werden, denn die Mieter wussten, worauf sie sich einließen.

Sonderfall Umzug aus beruflichen Gründen

Auch eine neue Arbeitsstelle kann einen wichtigen Grund für den vorzeitigen Auszug eines Mieters darstellen. Befindet sich die Arbeitsstelle beispielsweise viel zu weit von der derzeitigen Wohnung entfernt, als das der tägliche Arbeitsweg zumutbar wäre, darf er das Mietverhältnis beenden. Dies gilt zumindest insofern der Arbeitsortswechsel ohne Verschulden des Mieters geschieht (etwa, weil er befördert oder versetzt wurde). Hat der Mieter hingegen freiwillig den Arbeitsplatz gewechselt, kann es zu Schwierigkeiten kommen. In dem Fall wird genauer auf die Umstände des Einzelfalls eingegangen. Eine Interessenabwägung beider Parteien wird im Zweifelsfall vor Gericht stattfinden.

Fachanwalt.de-Tipp: Wer sich Sorgen macht, ob seine Kündigungsgründe einer Interessenabwägung standhalten, sollte einen Anwalt einschalten. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Auskunft darüber geben, ob die Gründe denen der anderen Partei überwiegen können oder nicht.

Sonderfall für Studierende – der Hochschulwechsel

Für Studierende gilt ein vorzeitiges Kündigungsrecht auch aufgrund eines Hochschulwechsels. Das liegt daran, dass man bei Studierenden nicht von einem fest geplanten Lebensweg ausgehen darf. Vermieter müssen Studierenden ein höheres Maß an Flexibilität gewähren. Das bedeutet, es ist auch unerheblich, ob der Studierende den Hochschulwechsel freiwillig oder gezwungenermaßen vornimmt.

Wie sieht es mit Mietmängeln aus?

Kündigung aus wichtigem Grund (©  timyee / stock.adobe.com)
Kündigung aus wichtigem Grund (© timyee / stock.adobe.com)
Besteht ein Mietmangel, der so groß ist, dass er zu einer erheblichen Gesundheitsgefährdung führt, erhält der Mieter ein vorzeitiges Kündigungsrecht. Doch was passiert, wenn es sich um einfachere Mängel handelt? Mängel, die zwar unangenehm, aber noch nicht gesundheitsgefährdend sind, müssen vom Vermieter behoben werden. Das sind beispielsweise eine intakte Heizung oder Schimmelbefall. Der Vermieter muss diese Mängel auch dann beheben, wenn er sie nicht unmittelbar verschuldet hat. Allerdings darf der Mieter aufgrund derartiger Mängel nicht sofort eine Kündigungsausschlussklausel übergehen. Zunächst muss er den Vermieter auf die Mängel hinweisen und ihm Gelegenheit zur Nachbesserung geben. In der Regel darf der Mieter auch die Miete mindern – vor allem, wenn die Mängel bestehen bleiben und der Vermieter bereits eine Mahnung bekommen hat. Handelt der Vermieter dennoch nicht, erhält der Mieter ein Sonderkündigungsrecht und darf vorzeitig ausziehen.

Was geschieht im Falle einer Trennung?

Viele Paare mieten gemeinsam eine Wohnung – doch was passiert im Falle einer Trennung? Darf ein Partner alleine ausziehen oder kündigen? Grundsätzlich gilt: Trennungen berühren den Mietvertrag nicht. Stehen beide Partner im Vertrag, müssen sie beide für die pünktliche Mietzahlung sorgen. Das gilt auch im Trennungsfall. Ein vorzeitiges Kündigungsrecht entsteht nicht, eben so wenig ein außerordentliches Kündigungsrecht bei einem unbefristeten Vertrag. Trennungen werden zum Risikobereich der Mieter gezählt, deshalb darf der Vermieter auch keinen Nachteil durch sie erfahren. Im Klartext: Wer mit dem Partner gemeinsam eine Wohnung beziehen möchte, geht selber das Risiko der Trennung ein. Deshalb müssen auch nur die Partner alleine für das Risiko aufkommen. Wer sich also trennt, muss entweder weiter gemeinsam für die Wohnung zahlen oder einvernehmlich klären, wer in der Wohnung wohnen bleibt und zahlen soll.

Was ist, wenn man einen Nachmieter findet?

Viele Menschen glauben, sie könnten die Mindestmietdauer oder generelle Kündigungsfristen umgehen, indem sie einen Nachmieter suchen. Allerdings ist dies nur bedingt wahr. Zwar kann der Mieter um Akzeptanz eines Nachmieters bitten – verpflichtet ist der Vermieter dazu jedoch nicht.

Mieter sollten in dem Fall unbedingt das Gespräch mit dem Vermieter suchen und erklären, wieso sie vorzeitig ausziehen möchten. Lässt sich der Vermieter auf die Nachmietersuche ein, sollten Mieter direkt klären, welche Bedingungen der Nachmieter erfüllen sollte. In der Regel wird der Vermieter einen Nachmieter bevorzugen, der dem Vormieter in Bezug auf Einkommensverhältnisse und Familiengröße ähnlich ist. Sprich: Wer als Einzelstehender einen Nachmieter sucht, hat vermutlich mit anderen Singles größere Chancen als mit Familien. Es lohnt sich aber in jedem Fall, den Vermieter nach seinen Vorstellungen zu fragen. Auch wenn der Vermieter grundsätzlich dazu bereit ist, einen Nachmieter zu akzeptieren, darf er so viele potenzielle Interessenten ablehnen, wie er möchte. Außerdem muss der Nachmieter meist dazu bereit sein, den Mietvertrag ohne Änderungen zu übernehmen. Auch dies sollte rechtzeitig geklärt werden.




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