Unterschied von Instandsetzung und Modernisierung der Mietwohnung

Die Rechtsbegriffe Instandhaltung und Modernisierung einer Mietwohnung führen immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, gerade, wenn es um die Beteiligung des Mieters an den Kosten im Rahmen einer Modernisierung geht. Nachstehend werden beide Begriffe ausführlich beschrieben und erklärt, welche Maßnahmen der Instandhaltung und welche der Modernisierung zuzuordnen sind. Denn nur die Modernisierung berechtigt den Vermieter zur Umlage der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete und zur Mieterhöhung.

Definition: Instandhaltung

renovation - old flat during restoration (© hanohiki / fotolia.com)
renovation - old flat during restoration (© hanohiki / fotolia.com)
Die Instandhaltung einer Mietwohnung hat eine vorbeugende, aufrechterhaltende Wirkung und das Ziel, ihren vertragsmäßigen Zustand zu erhalten. § 555a BGB regelt die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen, die zur Erhaltung des vertragsmäßigen Zustands einer Mietwohnung erforderlich sind. Da der Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet ist, den Wert und die Wohnverhältnisse einer Mietwohnung zu bewahren, trägt er sämtliche Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen. So ist die Vorbeugung von Schäden (z. B. Wartung der Heizungsanlage, Warmwassergeräte, Aufzug) grundsätzlich durch die Miete abgedeckt. Die Instandhaltungsmaßnahmen müssen gemäß § 554 BGB vom Mieter geduldet werden.

Definition: Modernisierung

Die Modernisierung einer Mietwohnung beinhaltet bauliche Veränderungen, die eine verbessernde Wirkung haben. Sie sollen nachhaltig die Wohnverhältnisse verbessern oder für eine höhere Energieeffizienz der Mietwohnung sorgen. Der Vermieter ist berechtigt bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete für die Mietwohnung umzulegen und eine Mieterhöhung zu fordern (§ 559 BGB). Bei mehreren Mietwohnungen sind die Kosten angemessen aufzuteilen. Dazu muss er gemäß einem Urteil des Landgerichts Landau [LG Landau, Az. 1 S 226/07] bei einer Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung genau aufschlüsseln, welche Kosten dadurch entstanden sind und die Gewerke ausweisen. Zudem muss der Vermieter klar erläutern, warum es sich um eine Modernisierungsmaßnahme und nicht um eine Instandhaltung handelt. Der Vermieter muss den Mieter mindestens drei Monate im Voraus schriftlich über die geplante Modernisierung informieren. Der Mieter muss die Modernisierungsmaßnahmen bei rechtzeitiger Ankündigung durch den Vermieter dulden und evtl. auch Handwerkern den Zutritt zur Mietwohnung gewähren.

Maßnahmen zur Modernisierung

In § 555b BGB hat der Gesetzgeber die Modernisierungsmaßnahmen geregelt. Dabei handelt es sich um bauliche Veränderungen, wenn

  • nachhaltig der Wasserverbrauch reduziert wird (z. B. Einbau von Zählern für die verbrauchsorientierte Erfassung des Wasserverbrauchs),
  • nachhaltig der Gebrauchswert der Mietwohnung erhöht wird (z. B. Einbau einer neuen Heizung, Bad, Toiletten),
  • dauerhaft die allgemeinen Wohnverhältnisse des Mieters verbessert werden (z. B. Einbau von Aufzug, Isolierglasfenstern, Errichtung von Stellplätzen, Fahrradkeller),
  • diese aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu verantworten hat und bei denen es sich auch nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt (z. B. Austausch veralteter Heizkessel aufgrund der Energieeinsparverordnung),
  • neuer Wohnraum geschaffen wird (z. B. Dachgeschossausbau),
  • Endenergie nachhaltig eingespart wird (z. B. Solar-Warmwasseraufbereitung)
  • nachhaltig Primärenergie (Gas, Heizöl) eingespart oder das Klima geschützt wird (z. B. Installation einer Photovoltaikanlage).

Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Modernisierung

Eine Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Modernisierung ist vor allen Dingen dann schwierig, wenn Reparaturen bzw. Maßnahmen zwar erforderlich sind, um den Zustand der Mietwohnung zu erhalten, diese aber gezwungenermaßen erfolgen. Das ist z. B. dann der Fall, wenn eine zu reparierende bzw. zu wartende Heizungsanlage nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik entspricht und erneuert werden muss. Gemäß einem Urteil des Landgerichts Hamburg [LG Hamburg, Az. 913 C 21/12] ist die Klassifizierung für eine Instandhaltung bzw. Modernisierung davon abhängig, ob der Vermieter eine Wahlmöglichkeit hatte, sich für das eine oder andere zu entscheiden. Ist diese z. B. nicht gegeben, weil es nicht mehr möglich ist, eine veraltete Technik zu ersetzen, erfolgt automatisch eine Modernisierung.

Fachanwalt.de-Tipp:
Zwar kann das als eine Instandmodernisierung bzw. modernisierende Instandsetzung bezeichnet werden, jedoch wertete das Gericht diese Maßnahme als normale Instandsetzungsmaßnahme. Sie kann daher nicht für eine Mieterhörung die Grundlage bilden.



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