Unterschied von Instandsetzung und Modernisierung der Mietwohnung

Von fachanwalt.de-Redaktion, letzte Bearbeitung am: 27. November 2023

Die Rechtsbegriffe Instandhaltung und Modernisierung einer Mietwohnung führen immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, gerade, wenn es um die Beteiligung des Mieters an den Kosten im Rahmen einer Modernisierung geht. Nachstehend werden beide Begriffe ausführlich beschrieben und erklärt, welche Maßnahmen der Instandhaltung und welche der Modernisierung zuzuordnen sind. Denn nur die Modernisierung berechtigt den Vermieter zur Umlage der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete und zur Mieterhöhung.

Definition: Instandhaltung

renovation - old flat during restoration (© hanohiki / fotolia.com)
renovation - old flat during restoration (© hanohiki / fotolia.com)
Die Instandhaltung einer Mietwohnung hat eine vorbeugende, aufrechterhaltende Wirkung und das Ziel, ihren vertragsmäßigen Zustand zu erhalten. § 555a BGB regelt die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen, die zur Erhaltung des vertragsmäßigen Zustands einer Mietwohnung erforderlich sind. Da der Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet ist, den Wert und die Wohnverhältnisse einer Mietwohnung zu bewahren, trägt er sämtliche Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen. So ist die Vorbeugung von Schäden (z. B. Wartung der Heizungsanlage, Warmwassergeräte, Aufzug) grundsätzlich durch die Miete abgedeckt. Die Instandhaltungsmaßnahmen müssen gemäß § 554 BGB vom Mieter geduldet werden.

Definition: Modernisierung

Die Modernisierung einer Mietwohnung beinhaltet bauliche Veränderungen, die eine verbessernde Wirkung haben. Sie sollen nachhaltig die Wohnverhältnisse verbessern oder für eine höhere Energieeffizienz der Mietwohnung sorgen. Der Vermieter ist berechtigt bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete für die Mietwohnung umzulegen und eine Mieterhöhung zu fordern (§ 559 BGB). Bei mehreren Mietwohnungen sind die Kosten angemessen aufzuteilen. Dazu muss er gemäß einem Urteil des Landgerichts Landau [LG Landau, Az. 1 S 226/07] bei einer Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung genau aufschlüsseln, welche Kosten dadurch entstanden sind und die Gewerke ausweisen. Zudem muss der Vermieter klar erläutern, warum es sich um eine Modernisierungsmaßnahme und nicht um eine Instandhaltung handelt. Der Vermieter muss den Mieter mindestens drei Monate im Voraus schriftlich über die geplante Modernisierung informieren. Der Mieter muss die Modernisierungsmaßnahmen bei rechtzeitiger Ankündigung durch den Vermieter dulden und evtl. auch Handwerkern den Zutritt zur Mietwohnung gewähren.

Maßnahmen zur Modernisierung

In § 555b BGB hat der Gesetzgeber die Modernisierungsmaßnahmen geregelt. Dabei handelt es sich um bauliche Veränderungen, wenn

  • nachhaltig der Wasserverbrauch reduziert wird (z. B. Einbau von Zählern für die verbrauchsorientierte Erfassung des Wasserverbrauchs),
  • nachhaltig der Gebrauchswert der Mietwohnung erhöht wird (z. B. Einbau einer neuen Heizung, Bad, Toiletten),
  • dauerhaft die allgemeinen Wohnverhältnisse des Mieters verbessert werden (z. B. Einbau von Aufzug, Isolierglasfenstern, Errichtung von Stellplätzen, Fahrradkeller),
  • diese aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu verantworten hat und bei denen es sich auch nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt (z. B. Austausch veralteter Heizkessel aufgrund der Energieeinsparverordnung),
  • neuer Wohnraum geschaffen wird (z. B. Dachgeschossausbau),
  • Endenergie nachhaltig eingespart wird (z. B. Solar-Warmwasseraufbereitung)
  • nachhaltig Primärenergie (Gas, Heizöl) eingespart oder das Klima geschützt wird (z. B. Installation einer Photovoltaikanlage).

Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Modernisierung

Eine Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Modernisierung ist vor allen Dingen dann schwierig, wenn Reparaturen bzw. Maßnahmen zwar erforderlich sind, um den Zustand der Mietwohnung zu erhalten, diese aber gezwungenermaßen erfolgen. Das ist z. B. dann der Fall, wenn eine zu reparierende bzw. zu wartende Heizungsanlage nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik entspricht und erneuert werden muss. Gemäß einem Urteil des Landgerichts Hamburg [LG Hamburg, Az. 913 C 21/12] ist die Klassifizierung für eine Instandhaltung bzw. Modernisierung davon abhängig, ob der Vermieter eine Wahlmöglichkeit hatte, sich für das eine oder andere zu entscheiden. Ist diese z. B. nicht gegeben, weil es nicht mehr möglich ist, eine veraltete Technik zu ersetzen, erfolgt automatisch eine Modernisierung.

Fachanwalt.de-Tipp:
Zwar kann das als eine Instandmodernisierung bzw. modernisierende Instandsetzung bezeichnet werden, jedoch wertete das Gericht diese Maßnahme als normale Instandsetzungsmaßnahme. Sie kann daher nicht für eine Mieterhörung die Grundlage bilden.

Modernisierende Instandsetzung und Mieterhöhung - Häufige Fragen (FAQ)

Was ist eine modernisierende Instandsetzung und wie unterscheidet sie sich von einer normalen Instandsetzung?

Eine modernisierende Instandsetzung ist eine Maßnahme, bei der ein Vermieter eine Wohnung oder ein Gebäude verbessert, indem er den Standard der Immobilie anhebt oder modernisiert. Im Gegensatz zur normalen Instandsetzung, die lediglich die Instandhaltung oder Instandsetzung von Mängeln beinhaltet, führt die modernisierende Instandsetzung zu einer langfristigen Wertsteigerung der Immobilie.

Beispiele für modernisierende Instandsetzungen sind:

  • Energieeffizienzverbesserungen wie Wärmedämmung oder der Einbau von energiesparenden Heizungsanlagen
  • Barrierefreie Umbauten wie der Einbau eines Aufzugs oder die Beseitigung von Stufen und Schwellen
  • Erweiterung von Wohnraum durch Anbauten oder den Ausbau von Dachgeschossen

Die Rechtsgrundlage für die modernisierende Instandsetzung und die daraus resultierende Mieterhöhung findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) §§ 555b und 559.

Unter welchen Voraussetzungen kann der Vermieter eine Mieterhöhung nach einer modernisierenden Instandsetzung verlangen?

Eine Mieterhöhung nach einer modernisierenden Instandsetzung ist möglich, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  1. Modernisierungsmaßnahme: Der Vermieter hat eine Maßnahme durchgeführt, die als modernisierende Instandsetzung gilt (siehe Frage 1).
  2. Ankündigung der Modernisierung: Der Vermieter hat die Modernisierungsmaßnahme rechtzeitig und in Textform gegenüber dem Mieter angekündigt (§ 555c BGB). Die Ankündigung muss Informationen über die Art der Modernisierung, den Umfang, den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme sowie die zu erwartende Mieterhöhung enthalten.
  3. Duldungspflicht des Mieters: Der Mieter ist grundsätzlich zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme verpflichtet (§ 555d BGB), es sei denn, die Maßnahme stellt eine unzumutbare Härte dar (§ 555e BGB).
  4. Wirksamkeit der Mieterhöhung: Die Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn der Vermieter sie in Textform und unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben (§ 559 BGB) verlangt.

Wie berechnet sich die Mieterhöhung nach einer modernisierenden Instandsetzung?

Die Mieterhöhung nach einer modernisierenden Instandsetzung wird auf der Grundlage der tatsächlich entstandenen Modernisierungskosten berechnet. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Hierbei sind nur die Kosten für die Modernisierung selbst zu berücksichtigen, nicht jedoch Kosten für die Beseitigung von Mängeln oder die normale Instandhaltung. Die Berechnung der Mieterhöhung erfolgt wie folgt:

  • Modernisierungskosten ermitteln: Der Vermieter muss die tatsächlich entstandenen Kosten für die Modernisierung der Wohnung ermitteln und belegen können.
  • Anteilige Kosten berechnen: Die Gesamtkosten der Modernisierung werden auf die einzelnen Wohnungen verteilt, in der Regel entsprechend der Wohnfläche.
  • 8 % der anteiligen Kosten ansetzen: Von den anteiligen Modernisierungskosten wird der gesetzlich vorgeschriebene Prozentsatz von 8 % berechnet.
  • Monatliche Mieterhöhung ermitteln: Die jährliche Mieterhöhung wird durch 12 geteilt, um die monatliche Mieterhöhung zu erhalten.

Beispiel: Angenommen, die Modernisierungskosten für eine Wohnung betragen insgesamt 30.000 Euro. Die jährliche Mieterhöhung beträgt 8 % von 30.000 Euro, also 2.400 Euro. Die monatliche Mieterhöhung beträgt 2.400 Euro geteilt durch 12, also 200 Euro.

Welche Fristen und Formalitäten sind bei einer Mieterhöhung nach einer modernisierenden Instandsetzung zu beachten?

Eine Mieterhöhung nach einer modernisierenden Instandsetzung ist an bestimmte Fristen und Formalitäten gebunden:

  1. Ankündigungsfrist: Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform ankündigen (§ 555c Abs. 1 BGB).
  2. Mieterhöhung verlangen: Die Mieterhöhung muss der Vermieter in Textform und unter Angabe der gesetzlich vorgeschriebenen Informationen verlangen (§ 559 BGB). Dabei ist die Höhe der Mieterhöhung, die Berechnungsgrundlage und der Zeitpunkt der Mieterhöhung zu nennen.
  3. Frist für die Mieterhöhung: Die Mieterhöhung kann frühestens im Monat nach dem Abschluss der Modernisierungsmaßnahme wirksam werden. Dabei ist eine Kündigungsfrist von drei Monaten zu beachten (§ 558b Abs. 2 BGB).



Ihre Spezialisten
INHALTSVERZEICHNIS

TOOLS

Gratis-eBook „Mietrecht“


Alle Infos zum Mietrecht!
Wichtige Fragen zu Vermieter & Co!

  • Besonderheiten während der Mietzeit
  • Aktuelles zur Nebenkostenabrechnung
  • Kostenloser PDF-Download

Gratis-eBook „Fachanwalt finden“


Alle Infos zur Fachanwaltssuche!
Informationen und Tipps zur Fachanwaltssuche!

  • Was ist ein Fachanwalt?
  • Wichtige Infos zu Anwaltskosten, Beratungshilfe!
  • Kostenlos als PDF-Download