Werkswohnung (Werkmietwohnung) – was Sie beim Mietvertrag und bei Kündigung einer Dienstwohnung beachten sollen

Das Gespenst vom Fachkräftemangel geistert durch die Werkshallen und Büros der Personalverantwortlichen. Viele Betriebe begegnen diesem Umstand damit, dass sie günstige Wohnungen zur Verfügung stellen, um potenzielle Bewerber anzuziehen. Werks- oder Dienstwohnungen haben eine lange Tradition. Schon die Fugger errichteten im Jahr 1521 in Augsburg Sozialwohnungen. BASF in Ludwigsburg hat in der Hemshof-Kolonie Wohnraum vom Azubi bis zur Führungsspitze geschaffen. Möglicherweise erlebt diese Tradition eine neue Renaissance.  Ist die Werkswohnung / Werkmietwohnung tatsächlich so vorteilhaft? Gibt es „Stolperfallen“ in den Verträgen und was ist, wenn das Arbeitsverhältnis beendet wird? Berechtigte Fragen, Antworten dazu in diesem Artikel.

Definition: Werkswohnung, Werkmietwohnung oder Dienstwohnung

Wohnraum wird vom Arbeitgeber in unterschiedlichen Formen bereit gestellt. Abhängig von der Funktion und Aufgabe können sich diese Modelle mischen, ineinandergreifen. Für den Mieter stellt sich immer die Frage: Mieterschutz ja oder nein, ist der Mietvertrag mit dem Arbeitsvertrag gekoppelt, kann mich der Vermieter (Arbeitgeber) einfach kündigen. Welche Mietverhältnisse sind möglich:

  • Eine Werkmietwohnung wird vom Arbeitgeber mittels zivilrechtlich kündbarem Mietvertrag (§576, 576a BGB) an den Arbeitnehmer vermietet. Im Regelfall werden Zuweisung, Kündigung, Nutzungsbedingungen dieser Wohnungen in einer Betriebsvereinbarung geregelt. Der Betriebsrat hat ein erzwingbares Mitbestimmungsrecht (§87 Abs. 9 BetrVG). Der Vermieter kann den Mietvertrag (bei schweren Verstößen) unabhängig vom Arbeitsvertrag kündigen. Die Werksmietwohnung ist Teil des Lohnes (steuerrechtliche Relevanz).
  • Die Überlassung erfolgt, ohne gesonderten Mietvertrag und Mietzins, im Rahmen des Arbeitsverhältnisses. Die Nutzung der Wohnung ist Entgelt für die definierte Dienstleistung. Das Überlassungsverhältnis endet theoretisch mit dem Ende des Dienstverhältnisses. In der Praxis ist dies oft schwer durchsetzbar, da der Arbeitnehmer sich dort seinen Lebensmittelpunkt (Familie, etc.) eingerichtet, die Wohnung ausgestattet hat. Deshalb wird oft ein Mietvertrag geschlossen, der die Verknüpfung mit dem Dienstvertrag genau regeln muss. Der Betriebsrat hat im Falle der Werkdienstwohnung kein Mitbestimmungsrecht. Ein strittiger Fall wird über das Arbeitsgericht ausgetragen.
  • Dienstwohnungen stehen einem eingeschränkten Personenkreis (hohe Beamte) vielfach in der mietfreien Variante zur Verfügung. Nur für diesen Fall gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechtes bei Gestehung und Beendigung des Mietverhältnisses. 

Normale / allgemeine Werkswohnung

Werkswohnung / Werksmietwohnung (© lordn / fotolia.com)
Werkswohnung / Werksmietwohnung (© lordn / fotolia.com)
Sie ist dadurch gekennzeichnet, dass der Mieterschutz, bis auf die Kündigungsfrist, nicht eingeschränkt ist. Bei einer Mietdauer von unter 10 Jahren beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate (§576 Abs. 1, Nr. 1 BGB).

Funktionsgebundene Werkswohnung

Wenn es die Tätigkeit des Arbeitnehmers erfordert, kann eine Werkswohnung, die in örtlicher Nähe zum Arbeitsplatz liegt (unmittelbare Beziehung zwischen Arbeitsleistung und Wohnung), zur Verfügung gestellt werden. Der klassische Fall sind Hausmeister- oder Portierwohnungen.

In dem Fall muss ein Mietvertrag auf die besonderen Dienstpflichten des Arbeitnehmers Bezug nehmen. Es besteht kein Mieterschutz, der Mietvertrag kann mit Monatsfrist gekündigt werden. Einer Kündigung durch den Arbeitgeber / Vermieter kann nicht widersprochen (§574 BGB) oder eine Fortsetzung des Mietvertrages verlangt werden (§574a BGB).

Wenn der Arbeitnehmer kündigt, ohne dass der Arbeitgeber dazu Anlass gegeben hat, muss die Dienstwohnung fristgerecht geräumt werden. Eine Berufung auf den Mieterschutz ist nicht zulässig.

Mietvertrag

Eine Wohnung wird erst dadurch zur Werkswohnung, wenn das Arbeitsverhältnis der Anlass zum Abschluss des Mietvertrages ist. Der Vermieter / Arbeitgeber vermietet diese Wohnungen nur an die Mitarbeiter des Betriebes. Es ist nicht erforderlich, dass die Person des Vermieters mit dem Arbeitgeber identisch ist, eine rechtliche Beziehung Vermieter – Arbeitgeber ist notwendig.

Arbeitsvertrag und Mietvertrag sind zwar rechtlich eigenständige Verträge, sind aber aneinander gekoppelt. Diese Koppelung geht jedoch nicht so weit, dass die Beendigung des einen Vertrages, das Ende des anderen bedingt. Beide Verträge müssen unabhängig voneinander gekündigt werden. Ausgenommen davon sind mietfreie Dienstwohnungen.

Rechtssichere Mietverträge sollten durch einen Fachanwalt für Arbeitsrecht ausgearbeitet werden.

Mietfreie Dienstwohnung

Eine mietfreie Überlassung einer Wohnung, im Rahmen des Dienstverhältnisses ist möglich, wird im gehobenen Dienst, bei hohen Beamten, eher angetroffen, als in der Privatwirtschaft. Manche Funktionen haben Anspruch auf mietfreie Dienstwohnungen, andere wiederum haben sogar die Verpflichtung ihn der Dienstwohnung zu leben (Repräsentationspflichten).

Für diese Wohnungen gelten die regulären Vorschriften des Mietrechtes. Der Vermieter ist nicht mit besonderen Rechten gegenüber dem Mieter ausgestattet.

Steuerliche Behandlung: Werkmietwohnung als geldwerter Vorteil

Wenn der Arbeitgeber freie oder verbilligte Wohnung zur Verfügung stellt, so wird dadurch ein steuerpflichtiger Arbeitslohn begründet. Im Steuerrecht spricht man von einem „geldwerten Vorteil“, der vom Arbeitnehmer lukriert wird, weil er einer Arbeitstätigkeit nachgeht.

Die Bewertung erfolgt nach der ortsüblichen Miete (§8 II EstG), die wiederum in der Sachbezugsverordnung festgelegt ist. Steuerpflichtig ist die gesamte Miete, abzüglich jenes Teiles, den der Arbeitnehmer unter Umständen selbst bezahlt.

Kündigung und Kündigungsfristen bei einer Werkswohnung

Kündigung einer Werkswohnung (© Stockfotos-MG / fotolia.com)
Kündigung einer Werkswohnung (© Stockfotos-MG / fotolia.com)
Wenn die Vermietung von Wohnraum an ein Arbeitsverhältnis gebunden ist, hat der Vermieter dann ein Sonderkündigungsrecht, wenn das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit eingegangen oder verlängert wurde.

Eine Werkmietwohnung / Dienstwohnung kann vom Vermieter gekündigt werden:

  • wenn der Wohnraum weniger als 10 Jahre überlassen / vermietet war, mit der Frist von 3 Monaten, wenn die Kündigung vor Ablauf des 3. Werktag des laufenden Monats erfolgt und wenn ein anderer Arbeitnehmer aufgrund seines Arbeitsverhältnisses Bedarf an der Wohnung hat (funktionsfreie Werkmietwohnung)
  • wiederum am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des Monats. Das Dienstverhältnis muss zur Erfüllung der arbeitsvertraglichen Pflichten den Wohnraum erfordern, in unmittelbarer Beziehung / Nähe zum Arbeitsort steht und für einen anderen Mitarbeiter benötigt wird (funktionsgebunden)
  • besteht eine arbeitsvertragliche Verpflichtung zum Bewohnen einer Werkdienstwohnung (Pförtner, Hausmeister, Heimleiter, etc.), kann diese nicht unabhängig vom Bestand des Arbeitsverhältnisses gekündigt werden.

Bei der Berechnung der Kündigungsfrist ist darauf zu achten, dass in Deutschland der Samstag ein Werktag ist.

Dieses Sonderkündigungsrecht wird dadurch begründet, dass der Arbeitsvertrag auch die Motivation für den Abschluss des Mietvertrages ist.

Das Sonderkündigungsrecht läuft nach 10 Jahren aus. Ab dann besteht nur die Möglichkeit nach allgemeinen Vorschriften des Mietrechts zu kündigen (Kündigung aus berechtigtem Interesse).

Besteht ein Mietvertrag muss er bei Kündigung des Dienstverhältnisses gesondert gekündigt werden. Die Kündigung kann während des Dienstverhältnisses ausgesprochen werden, die Zustellung kann erst nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses erfolgen.

Die jeweiligen Rechtsnormen zur Kündigung leiten sich unabhängig voneinander vom Arbeitsrecht und von den mietrechtlichen Vorschriften ab.

Fachanwalt.de-Tipp: Bei Werksmietwohnungen liegen zwei Verträge vor, die rechtlich voneinander unabhängig sind (auch wenn der Mitvertrag in gewisser Form an das Arbeitsverhältnis gebunden ist). Es gilt für den Mietvertrag das Mietrecht in allen Belangen, bis auf jene Fälle, in denen das Sonderkündigungsrecht Anwendung findet. Für die Betriebskosten, Mietpreisanpassungen und Rechte und Pflichten des Mieters gelten die Vorschriften des Mietrechts.
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